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各位好！歡迎收看中新網(wǎng)視頻訪談。 針對(duì)百姓關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，溫家寶總理日前在今年“兩會(huì)”上所做的政府工作報(bào)告中提到“滿足人民群眾的基本住房需求”，并提出了四項(xiàng)具體措施。此外，住建部部長(zhǎng)姜偉新8日在十一屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行的記者會(huì)上稱，在未來(lái)20年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的壓力非常大，但是中央政府抑制房?jī)r(jià)上漲的決心更大。 在兩會(huì)后，我們的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)得到遏制，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)如何發(fā)展？這都是大家十分關(guān)注的問(wèn)題，今天我們請(qǐng)來(lái)兩位嘉賓，請(qǐng)他們從專業(yè)的角度來(lái)分析一下。 首先來(lái)介紹一下，坐在我身邊的這位是北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科。

各位網(wǎng)友大家好。

第二位是北京盈科律師事務(wù)所律師陳海陽(yáng)。

大家好。

首先歡迎二位，我們先來(lái)問(wèn)問(wèn)馮主任，您認(rèn)為今年兩會(huì)是否會(huì)成為樓市分水嶺？

我想政策出臺(tái)得足夠多，關(guān)鍵看下面地方政府的執(zhí)行力度，前段出臺(tái)的國(guó)十一條，包括一系列配套的調(diào)控措施，我想已經(jīng)相當(dāng)?shù)貕蛴昧�，下一步看�?zhí)行力度，會(huì)不會(huì)成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)呢，我們判斷還是要觀察，那么有兩種可能，地方政府如果把這些政策都執(zhí)行下去了，不僅是拐點(diǎn)，這個(gè)市場(chǎng)可能是崩盤了。但是如果執(zhí)行到30%都不到，可能這個(gè)房?jī)r(jià)很難得到有效的抑制，如果他能執(zhí)行達(dá)到百分之五六十，也許能夠正好遏制住瘋漲的勢(shì)頭，但是也不要有希望它能暴跌。我想中央政府在制定政策的時(shí)候，可能也預(yù)見(jiàn)性地留了空間。

您是怎么看待未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)呢？

未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)取決于幾個(gè)問(wèn)題，我們說(shuō)的房?jī)r(jià)，要用貨幣單位來(lái)衡量，要看貨幣供應(yīng)狀況。第二個(gè)房?jī)r(jià)，焦慮的是上海、北京、廣州一線城市，但是二三線城市一兩千塊錢，我去云南的一個(gè)縣，才一千塊錢，所以更集中在北京、上海的一線城市，我們分析房?jī)r(jià)要分貨幣和區(qū)域來(lái)看，如果我們貨幣供應(yīng)量得到有效控制，我們信貸增長(zhǎng)得到有效控制，那么我想房?jī)r(jià)有機(jī)會(huì)緩和起來(lái)，如果我們貨幣供應(yīng)還是相對(duì)比較多的話，就很難說(shuō)房?jī)r(jià)能夠抑制起來(lái)，我們經(jīng)常把房?jī)r(jià)比喻成列車兩旁的參照物，究竟是列車在動(dòng)還是參照物在動(dòng)，會(huì)讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)。 貨幣突然增多了，貨幣的供應(yīng)是立即就能有，因?yàn)橐�刺激�?jīng)濟(jì)，馬上給你印鈔票，幾天給你印出來(lái)，但是房子的供應(yīng)要滯后，從拆遷到建房，一般要兩年周期，對(duì)住房的需求也是立即的，但是對(duì)住房的供給是滯后的，從09年來(lái)看，新增開(kāi)工的面積，大概增長(zhǎng)率是5.5%左右，從房?jī)r(jià)百分之百增長(zhǎng)不成比例，大家還在觀望，從這個(gè)格局來(lái)判斷，貨幣和住房的供需結(jié)構(gòu)是失衡的。 如果保持這種失衡，比如說(shuō)我們現(xiàn)在大概新增的貸款是7.5萬(wàn)億，按照央行的統(tǒng)計(jì)，但是比去年減少了25%，即便減少了25%，在跟過(guò)往08年以前還是相對(duì)比較多的，如果貨幣供應(yīng)量比較充裕，那么這樣的話呢，生產(chǎn)資料價(jià)格，或者生活資料價(jià)格的指數(shù)上漲，反映在房?jī)r(jià)上也會(huì)上漲，不是說(shuō)房子自身在漲，可能貨幣價(jià)值在貶值，也反映為房?jī)r(jià)上漲。 再一個(gè)區(qū)域來(lái)看，不能說(shuō)大家都很焦慮，你像中央提的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，搞城鎮(zhèn)化，一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地方，它的房?jī)r(jià)才一兩千塊錢，不存在對(duì)它的遏制和焦慮，我想是分區(qū)域來(lái)看，如果能夠在貨幣供給有效控制的情況下，如果能夠在一線城市增加城市供給的情況下，2010年房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，也許是比較平緩，不會(huì)出現(xiàn)大幅度地旺漲，但也不可能出現(xiàn)大幅度地下降。

就是說(shuō)我們要綜合來(lái)看。

各級(jí)政府都不希望房?jī)r(jià)百分之三十四十下降，我想大量買有房子的，不管是居住者，也不希望。增加土地供給，把價(jià)格穩(wěn)定住現(xiàn)在的狀態(tài)，就是好的效果。

溫總理的表態(tài)，二位覺(jué)得表現(xiàn)了什么信息？

我同意剛才馮主任的觀點(diǎn)，在兩會(huì)期間有這樣那樣的表態(tài)，一方面出于政府對(duì)民生問(wèn)題的考慮，第二方面，介于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多重大問(wèn)題沒(méi)有解決好，比方說(shuō)土地財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，稅收問(wèn)題，成本問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的高額的利潤(rùn)和建設(shè)企業(yè)中間，建設(shè)部門中間的腐敗問(wèn)題都沒(méi)有解決好的情況下，僅僅因?yàn)閮蓵?huì)出臺(tái)了一些好的政策，就讓房?jī)r(jià)有大的波動(dòng)，從目前來(lái)看沒(méi)有解決根本問(wèn)題，可能性不大，但是房?jī)r(jià)平緩波動(dòng)會(huì)有的。

馮主任您認(rèn)為呢？

溫家寶總理在人大會(huì)議期間發(fā)表的言論，他談到了蝸居的感受，房?jī)r(jià)上漲確實(shí)給社會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，北京、上海的房?jī)r(jià)三四萬(wàn)，老百姓居住不了，買也買不起，整個(gè)社會(huì)發(fā)展的成本很高，大學(xué)生對(duì)未來(lái)的預(yù)期很悲觀，增加社會(huì)的不穩(wěn)定性，政府這樣表態(tài)是正確的。 陳律師剛才也談到，我們房?jī)r(jià)的問(wèn)題牽涉的是制度問(wèn)題，有法律制度，也有國(guó)家基本制度，那么要通過(guò)一些制度的變革，需要的時(shí)間是比較長(zhǎng)的，從法律上講，要有一個(gè)立法修訂，立法變更很費(fèi)勁，房?jī)r(jià)所涉及到的制度，甚至比一般的法律更復(fù)雜，我們現(xiàn)在不斷出臺(tái)的調(diào)控，不管是國(guó)十一條還是什么，都是臨時(shí)性政策，你要徹底消除各種不利因素，從根本上說(shuō)你要打破土地壟斷，應(yīng)該有多元化，只要有壟斷，壟斷的土地供應(yīng)，一定會(huì)形成壟斷的住房?jī)r(jià)格，所以從根本上來(lái)看，不是用臨時(shí)的政策來(lái)解決，而是要用改革的方法來(lái)從根本上檢討土地制度跟房?jī)r(jià)居高不下相關(guān)的一些制度，去調(diào)節(jié)它們，才能把問(wèn)題得到最徹底的解決。

現(xiàn)在有一個(gè)非常值得我們注意的，就是在溫家寶總理政府工作報(bào)告當(dāng)中，提出了倡導(dǎo)租賃住房消費(fèi)，我想問(wèn)一下，這個(gè)是不是說(shuō)明政府更加注重租賃市場(chǎng)，接下來(lái)對(duì)盤活市場(chǎng)的力度會(huì)不會(huì)非常大？

租賃是一個(gè)好的出路，不一定每個(gè)人都擁有自己一套住房，其實(shí)住房有很多誤區(qū)，北京有好多市民有兩三套房子，但是他自己也是租客，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，他自己不在這個(gè)區(qū)域住，干脆自己的房子出租，自己再租別人的房子，為了小孩的教育，這是普遍的現(xiàn)象。倡導(dǎo)租賃是要大家對(duì)未來(lái)有信心，我們現(xiàn)在主要是理財(cái)工具太少，不是每個(gè)人會(huì)玩股票，那種投資風(fēng)險(xiǎn)很大，這種需求也助推了房?jī)r(jià)。 從另一個(gè)角度來(lái)講，每個(gè)人生命都是有限的，能活個(gè)七八十歲，都是人生的匆匆過(guò)客，你想長(zhǎng)期擁有，最終還是你只能享受這一段，從租賃來(lái)看，只不過(guò)說(shuō)我買了這所房子，70年是長(zhǎng)租，我租一年兩年那是短租，這就是說(shuō)政策要引導(dǎo)大家消費(fèi)觀念，其次呢我們國(guó)家的人事制度也要配套改革，對(duì)于這種社保、工作的變更，這些制度，也應(yīng)該去做一些引導(dǎo)和改革，也應(yīng)該在教育資源、醫(yī)療資源匹配，城鄉(xiāng)應(yīng)該對(duì)等起來(lái)，大小城市，教育資源和衛(wèi)生資源匹配起來(lái)，不要大家死抱著北京不動(dòng)。 我覺(jué)得北京人幸福指數(shù)不高，假如你在北京市內(nèi)，房子可能值三四百萬(wàn)，工資拿著兩三千塊錢工資，假如你把房子賣了，在石家莊可以買一套別墅，然后再拿剩余的錢把余生渡過(guò)，為什么要死抱著北京呢？就是你要倡導(dǎo)大家豐富地生活，不要在一個(gè)城市居住一輩子，也可以是流動(dòng)的，那么我們從戶籍制度上、人事制度上、醫(yī)療保障上進(jìn)行改革，大家到北京來(lái)買房子，它是一個(gè)物質(zhì)附帶一系列看不見(jiàn)的權(quán)利，受教育的權(quán)利，享受好的醫(yī)療服務(wù)的權(quán)利，享受好的文化氛圍、交通設(shè)施的服務(wù)，它是個(gè)權(quán)利，所以我們要推廣，不要把城市分等級(jí)，不管什么城市，只要你有資源，你就可以發(fā)展你的這種社會(huì)事業(yè)，我想這要從觀念和制度上加以引導(dǎo)和改革。

剛才二位都提到了國(guó)十一條，京版國(guó)十一條被網(wǎng)友說(shuō)是太溫和了，有網(wǎng)友認(rèn)為國(guó)十一條出臺(tái)是為了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，出臺(tái)之后不會(huì)引起房地產(chǎn)大起大落，政府還會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的政策？

我認(rèn)為任何的政策都有連續(xù)性，比方說(shuō)之前國(guó)家的國(guó)十一條，還是北京版的國(guó)十一條，我們仔細(xì)看這個(gè)條文，北京的國(guó)十一條有它的初衷，它是想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過(guò)渡，它不可能出現(xiàn)特別剛性，特別強(qiáng)硬的一些表態(tài)政策，這個(gè)是可以理解的。 目前來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得兩會(huì)以后，可能針對(duì)中央的政策，中央的法律會(huì)有很多出來(lái)，大體什么效果可能還不好說(shuō)，個(gè)人認(rèn)為是會(huì)平緩地過(guò)渡，不大可能不會(huì)出現(xiàn)明顯的分水嶺。

是平緩過(guò)渡的一個(gè)階段，馮主任呢？

我認(rèn)為不太可能出現(xiàn)一些新的政策，出現(xiàn)的一些也可能是心理上，對(duì)老百姓心理安撫這樣的政策出來(lái)。因?yàn)槟壳斑@個(gè)階段從根本上講，土地財(cái)政的問(wèn)題沒(méi)有解決，北京、上海、廣州、深圳、寧波這些城市，去年在土地出讓金里面都是前五名，我想對(duì)于一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他還是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展，不敢寄希望于它暴漲，但是能夠平穩(wěn)，同時(shí)能收到這些土地出讓金，因?yàn)槌鞘杏泻芏嚅_(kāi)支，有很多基礎(chǔ)建設(shè)，需要這些開(kāi)支，我想不太可能出一些很極端的。 另一個(gè)，中國(guó)現(xiàn)在處在反危機(jī)的階段，也不太可能出現(xiàn)太嚴(yán)厲的措施，政府領(lǐng)導(dǎo)的呼吁，更多的是對(duì)于老百姓的訴求一種回應(yīng)的表現(xiàn)，真正的中央政府和地方政府都不可能把房地產(chǎn)擊跨，因?yàn)樵诜次�機(jī)時(shí)段，我們出口已經(jīng)萎縮了，出口企業(yè)利潤(rùn)在下降，我們要靠?jī)?nèi)需來(lái)支撐中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，那么2009年我們主要是靠投資拉動(dòng)，四萬(wàn)億在帶動(dòng)將近十萬(wàn)億的貸款，消費(fèi)，大家因?yàn)閷?duì)未來(lái)的教育、醫(yī)療的不確定性，大家不敢消費(fèi)。 這樣的情況下，要讓投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來(lái)彌補(bǔ)出口萎縮的份額，所以就繼續(xù)保持固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，其最終還是傳導(dǎo)到房地產(chǎn)，因?yàn)橐粋�(gè)城市的投資，地下管道鋪設(shè)好了，最后你土地單價(jià)就上來(lái)了，因?yàn)樵瓉?lái)你沒(méi)有配套，我都給你配套上來(lái)了，這些投入還要房地產(chǎn)來(lái)承擔(dān)，中國(guó)大部分工業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)過(guò)剩，比如衣服、電視機(jī)、電冰箱，都非�？蓱z，現(xiàn)在的企業(yè)，一臺(tái)高科技的電視機(jī)，只掙幾十塊錢，因?yàn)樗�已�?jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了。 只有我們處于城鎮(zhèn)化階段，有大量住房需求，住房目前還是相對(duì)短缺的，為什么會(huì)出現(xiàn)供需不匹配呢？是因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高了，大家買不起，假如價(jià)格合適的話，大家還是買的。而且房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品消耗鋼筋水泥，這些部門已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了，它能幫助消耗中國(guó)嚴(yán)重過(guò)剩的產(chǎn)能，它還能帶動(dòng)家用電器、汽車等，它是一個(gè)綜合的引擎，它是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎。 所以我感覺(jué)中央也能認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，我們不能追求高昂的房?jī)r(jià)，但是我們要發(fā)展老百姓買得起的住房，要支持這樣的房?jī)r(jià)微漲，比如在一些小城市，把基礎(chǔ)設(shè)施改善之后，還允許它微漲，不要一刀切，然后來(lái)滿足社會(huì)上對(duì)住房的需求，繼續(xù)拉動(dòng)對(duì)鋼鐵、水泥、家用電器、汽車、其它門類的需求，那么讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之前，我們要通過(guò)內(nèi)需把它給逐漸地穩(wěn)定，等到全球復(fù)蘇之后，就可以出口更多的東西，能夠通過(guò)出口吸納更多的勞動(dòng)力，然后再慢慢調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，把部分的泡沫去掉。 我想這一種從策略上是比較穩(wěn)健的，所以我從這個(gè)意義上判斷，目前一錘子把房地產(chǎn)打死的決策是不明智的。我想大部分老百姓也不希望住房房?jī)r(jià)大幅度的下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的都是還沒(méi)有買房子的人，一旦買了房子的人，他反過(guò)來(lái)加入不希望下跌的立場(chǎng)，就像買東西的討價(jià)還價(jià)。一旦影響完了之后，他可能就會(huì)抱怨為什么房?jī)r(jià)暴跌。除了回應(yīng)老百姓訴求之外，我們要執(zhí)行政策的時(shí)候要相對(duì)謹(jǐn)慎。

剛剛陳律師的觀點(diǎn)是說(shuō)，如果要解決房?jī)r(jià)要解決很多問(wèn)題，稅費(fèi)是其中一項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)有12種，其它收費(fèi)50種，共62項(xiàng)，項(xiàng)目收費(fèi)占房地產(chǎn)費(fèi)用的百分之三十到四十，在一定程度上也推高了房?jī)r(jià)，所以請(qǐng)問(wèn)二位是否存在62項(xiàng)收費(fèi)推高房?jī)r(jià)的情況？

從總的方面來(lái)說(shuō)，認(rèn)為稅價(jià)推高了房?jī)r(jià)，我認(rèn)為這是閉門造車的說(shuō)法，稅是一種隱形的成本，這些是政府的管理費(fèi)用等等，我們認(rèn)為這樣很高的一個(gè)稅，顯然最后還是被消費(fèi)者所承擔(dān)的，稅收這種制度需要改革，但是這個(gè)不是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本方法，剛才我們和馮教授都談到了，它有綜合的很多問(wèn)題沒(méi)有解決好，比如法律、土地、戶籍、人口流動(dòng)、權(quán)益保護(hù)等等的，解決之后，稅可能作為其中配套的一部分，這樣的話房?jī)r(jià)才能控制在合理的部分，單純把稅進(jìn)行改革，其實(shí)起不到重要的作用。

馮主任您的觀點(diǎn)呢？

我想稅的問(wèn)題確實(shí)是很重要的問(wèn)題，收那么多稅費(fèi)呢，政府是向開(kāi)發(fā)商征收，關(guān)鍵開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有能力向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁，表面上看是政府向開(kāi)發(fā)商征收，理由很充分，我們叫殺肥。稅收不是太多，各種名目的費(fèi)，房地產(chǎn)的稅是很少的，它要新開(kāi)一個(gè)稅種，在法律上是很難通過(guò)的，所以體現(xiàn)在主要是費(fèi)上，不管是多少種，更體現(xiàn)是在費(fèi)，各地政府的土地財(cái)政變相分成，他愿意給是因?yàn)檫@里面有更大的利益，如果他給不出來(lái)，如果向工業(yè)企業(yè)攤派這么多種費(fèi)，那是毫無(wú)希望收到的，既然給他安60多種，看來(lái)他能收到，這樣說(shuō)明政府是大魚(yú)，房地產(chǎn)是中魚(yú)，中魚(yú)才吃我們小魚(yú)，所以住房有一種公共產(chǎn)品的性質(zhì)，保證居民基本住房的權(quán)利，應(yīng)該是政府的責(zé)任，所以在改革開(kāi)放的三十年當(dāng)中，政府在這一方面的作為略微少了一些。 所以溫總理強(qiáng)調(diào)，未來(lái)要基本保障，基本保障就是說(shuō)，換句話說(shuō)就是溫飽，就是你吃飽飯就好了，你別說(shuō)吃鮑魚(yú)了，人的欲望是無(wú)止境的，溫飽是什么概念？就是給你吃飽飯，你如果要改善，除了白米飯之外你還想吃鮑魚(yú)，吃龍蝦，那要你奮斗去了，這不是政府的責(zé)任。政府就是你沒(méi)有基本的，流落街頭了，去救助你一下，剩下的要靠你奮斗，并不是說(shuō)政府承擔(dān)全社會(huì)的，政府是把最困難的去解決，而且不能讓他很滿足，激勵(lì)老百姓去奮斗，不能成為養(yǎng)懶人。不能說(shuō)你真給我保障了，我就不努力了，我們要激勵(lì)更多的人去奮斗。 但是政府還要遏制房地產(chǎn)商牟取暴利，讓它回到平均利潤(rùn)率，假定平均利潤(rùn)率是12%，就沒(méi)有那么多資金去投了，就不存在那么多泡沫，是因?yàn)槲覀兊耐恋刂贫龋瑖?guó)家強(qiáng)制征收的土地制度之下，讓房地產(chǎn)商，還有金融制度下，有機(jī)會(huì)獲得大的利潤(rùn)空間，才會(huì)出現(xiàn)一系列的社會(huì)心態(tài)失衡的問(wèn)題，社會(huì)矛盾尖銳的問(wèn)題，兩頭都需要做調(diào)節(jié)。

對(duì)于這個(gè)稅費(fèi)，有網(wǎng)友提出，提倡房地產(chǎn)實(shí)行一稅制，您同意嗎？

一稅制比較簡(jiǎn)便，對(duì)存量的征收物業(yè)稅，這是西方國(guó)家的比較習(xí)慣的做法。

這種觀點(diǎn)適合中國(guó)嗎？

目前來(lái)看在技術(shù)上還是有些難題，那么我們的城市化進(jìn)程，平均來(lái)講是45%到47%左右，才完成了一半，那么實(shí)現(xiàn)一稅制更適合那種城市化已經(jīng)徹底完成，達(dá)到90%了，再也沒(méi)有土地可用了，可以收一稅制，每年上繳的物業(yè)費(fèi)，才能維持當(dāng)?shù)卣�府的運(yùn)行。如果你還是可以擴(kuò)張地盤的話，那是很難實(shí)行的，擴(kuò)張過(guò)程中，你涉及到土地整理、規(guī)劃、建造、銷售，如果你涉及到系列環(huán)境，技術(shù)上不太可能實(shí)現(xiàn)一稅制。

有這個(gè)建議是好的，具體我們要考慮各個(gè)方面，第一方面確定納稅主體是誰(shuí)，我們?nèi)珖?guó)要有完整的產(chǎn)權(quán)登記制度。第二個(gè)，包括土地出讓金，是不是算到一稅制里頭，這也是一個(gè)難點(diǎn)。第三個(gè)，我們征稅的時(shí)候，需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，需要有一個(gè)完整的，需要有一個(gè)機(jī)構(gòu)完整評(píng)估它的價(jià)值，怎么征稅，在所有問(wèn)題沒(méi)有解決之前，我們可以提出想法，具體操作的話，有很多技術(shù)上的問(wèn)題。

剛剛馮主任提到了物業(yè)稅，征收物業(yè)稅的話題已經(jīng)討論很多年了，今年在兩會(huì)上也引起了熱議，有代表認(rèn)為征收物業(yè)稅能夠有效遏制房?jī)r(jià)，陳律師您認(rèn)為嗎？

我不這么認(rèn)為，因?yàn)楝F(xiàn)在很多房產(chǎn)都是投資客來(lái)炒作的，他可以把房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁，從社會(huì)層面來(lái)講是不夠公平的，所以我不大贊同。

馮主任呢？

我覺(jué)得物業(yè)稅征收需要慎重，非常像證券市場(chǎng)的印花稅，到市場(chǎng)火爆的時(shí)候征收，當(dāng)市場(chǎng)平穩(wěn)的時(shí)候就取消。因?yàn)槟惴康禺a(chǎn)市場(chǎng)很火爆，沒(méi)有永遠(yuǎn)的火爆，有上升就會(huì)有下跌，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤了，誰(shuí)都不買房子了，你還征物業(yè)稅嗎？你是不是要取消嗎？所以它是輔助工具，既然是輔助工具，有的時(shí)候就有用，有的時(shí)候沒(méi)用，不能說(shuō)決定行，沒(méi)有一個(gè)人敢這樣講，物業(yè)稅一出來(lái)立馬就怎么樣。如果說(shuō)他買一套房子一百萬(wàn)，物業(yè)稅1%，如果你房子漲到兩百萬(wàn)，他怎么在乎你這1%的物業(yè)稅呢？上升的勢(shì)頭能把它消化掉。總不可能說(shuō)一百萬(wàn)的房產(chǎn)你給我征收50%的物業(yè)稅吧，不可能，按照國(guó)際慣例就是千分之八和百分之一，這個(gè)可以忽略不計(jì)。

想問(wèn)一下陳律師，您認(rèn)為近期會(huì)征收物業(yè)稅嗎？

這種呼聲很高，但是我認(rèn)為可能性不大，我們認(rèn)為這樣一種稅務(wù)法律的形成，是一個(gè)長(zhǎng)期醞釀綜合的過(guò)程，我們不能因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)高了就起征物業(yè)稅，過(guò)了兩年房?jī)r(jià)下跌，這個(gè)稅是不是失去作用了？閑置了？這個(gè)也不利于社會(huì)資源調(diào)配。我們因?yàn)楝F(xiàn)在的狀況匆忙推出物業(yè)稅，我覺(jué)得有點(diǎn)急功近利。

如果推出的話您覺(jué)得會(huì)遇到什么困難？

現(xiàn)在房地產(chǎn)的問(wèn)題還有很多，這些問(wèn)題還沒(méi)有處理好的時(shí)候，出臺(tái)這一個(gè)物業(yè)稅是于事無(wú)補(bǔ)。

出臺(tái)物業(yè)稅可以打擊投機(jī)買房行為嗎？

這些相信在國(guó)家已經(jīng)說(shuō)得很明確了，包括國(guó)十一條等等，最主要是執(zhí)行方面，國(guó)家的調(diào)控以前都是宏觀的，現(xiàn)在變成直觀的，我覺(jué)得做的力度夠大了，關(guān)鍵是執(zhí)行的問(wèn)題。再有一個(gè)是很多的地方政府依賴于賣地做支撐，他們從房地產(chǎn)商當(dāng)中收取了很大的利益，你怎么去掉他這個(gè)欲望是一個(gè)很大的問(wèn)題。

馮主任，您覺(jué)得房地產(chǎn)稅費(fèi)目前從哪些地方可以改革？

從很多方面，比如說(shuō)土地出讓金，應(yīng)該是中央政府也參與其中，有一部分應(yīng)該上交，一大部分上交給中央政府，比如說(shuō)50%上交政府。其余的中央政府的所得稅，中央政府拿了一大部分走，應(yīng)該返還給地方政府，包括增值稅，也應(yīng)該中央和地方比較均勻地分配，這樣的話讓地方政府在發(fā)展工業(yè)企業(yè)，跟發(fā)展房地產(chǎn)兩種企業(yè)的立場(chǎng)上更加平衡，就不會(huì)說(shuō)，反正工業(yè)企業(yè)掙的錢大頭被國(guó)家拿走了，我就不它死活了，土地出讓金大頭歸我，所以就大搞城市建設(shè)。所以稅種，中央和地方分配比例上要調(diào)節(jié)，這樣才能有效地剝離地方政府介入房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，只要政府有利益介入的市場(chǎng)，就會(huì)變成一管就死，一放就亂的狀況。當(dāng)這些東西政府不參與了，國(guó)有企業(yè)也不參與了，所有大宗商品都市場(chǎng)化了，沒(méi)有以前那種批條，產(chǎn)品屬于過(guò)剩狀態(tài)了，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)平抑。 包括剛才所說(shuō)的，土地市場(chǎng)也要多元化，農(nóng)民我就是農(nóng)民，我現(xiàn)在著急用錢用，你賣一百萬(wàn)一畝，我五十萬(wàn)就賣了。如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，形成了壟斷，這種格局就很難打破。所以我們覺(jué)得從根本上，從稅制上，中央和地方財(cái)政權(quán)利的分配上，包括土地制度上都要做一些調(diào)整，當(dāng)然這個(gè)調(diào)整只能是比較美好的設(shè)想。

可以說(shuō)現(xiàn)在我們國(guó)家在大力推廣保障房的建設(shè)，但是對(duì)于北京、上海一線城市來(lái)講，外來(lái)務(wù)工人員很多，他們購(gòu)買商品房負(fù)擔(dān)很重，保障房離工作地很遠(yuǎn)，你覺(jué)得怎么保障呢？

我覺(jué)得地方政府也很難，北京是全國(guó)人民的北京，現(xiàn)在外來(lái)務(wù)工的，包括外國(guó)人員，將近有三千萬(wàn)人。我們可以參照香港的措施，你在北京工作，在北京居住辦居住證，工作辦工作證，是吧，到政府有關(guān)部門登記，像香港你滿了七年，你就獲得居留權(quán)，你在北京生活工作七年就獲得居留權(quán)，居留權(quán)還不是法律層面的公民，你在申請(qǐng)廉租房的時(shí)候可以和市民同等權(quán)利，但是還有其它權(quán)利，像選舉啊，其它權(quán)利受到約束。 北京就好了，人在你這兒工作消費(fèi)，為你北京市創(chuàng)造價(jià)值了，給你干了七年了，創(chuàng)造很多價(jià)值了，你應(yīng)該給一些廉租房給他享受，這個(gè)從道理上可以講得過(guò)去，應(yīng)該有一些辦法，制度都是人想出來(lái)的，你說(shuō)向全世界人民敞開(kāi)，整個(gè)北京城也做不到。

這個(gè)界定的問(wèn)題。

你在這兒居住了七年，要求你不是賦閑了七年，首先它是一個(gè)工作了七年，第二個(gè)含義是守法了七年，在這七年當(dāng)中你沒(méi)有隨地吐痰，破壞公物，是守法的市民。隨便破壞公務(wù)，隨地吐痰被抓了五六次，經(jīng)常亂穿馬路，酒后駕車，這個(gè)權(quán)利就要限制你，只有你下一個(gè)階段你什么違法行為都沒(méi)有了才可以申請(qǐng)，這是一個(gè)約束，不會(huì)有什么苦惱的。 主持人：北京外來(lái)人多了，會(huì)不會(huì)造成嚴(yán)重的交通問(wèn)題？ 馮科：我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的問(wèn)題，現(xiàn)在香港的城市，人均居住的密度比我們大得多，為什么它交通這么順暢？是因?yàn)樗�的地鐵、公交車、私家車對(duì)接非常順暢，因?yàn)槿思乙?guī)劃是一個(gè)部門管的，我們的規(guī)劃就很成問(wèn)題了，我們是各管一段，像北京南站，他就建在哪兒怎么辦？你應(yīng)該統(tǒng)籌，大的機(jī)場(chǎng)、火車站、地鐵，包括公交，也要統(tǒng)籌，你住得遠(yuǎn)不要緊，你有地鐵站，沒(méi)有地鐵站，你連接最近的公交車要很頻密，你總得有一個(gè)立體結(jié)合，不因?yàn)槟銋^(qū)域遠(yuǎn)近，因?yàn)殍F路的因素，鐵路技術(shù)很發(fā)達(dá)了，北京到天津才半個(gè)小時(shí)，你說(shuō)什么是遠(yuǎn)？河北也不算遠(yuǎn)，就是說(shuō)你立體交通。

現(xiàn)在會(huì)不會(huì)有申請(qǐng)到保障房而不住在保障房里的？

現(xiàn)在有出售保障房的話，因?yàn)槌鍪鄣脑捓锩嬗泻芏嘭埬�，大部分政府公�?wù)員是公正的，我們從治理來(lái)看，我們與美國(guó)和香港還有差別，我們可以實(shí)行長(zhǎng)租轉(zhuǎn)售的制度，如果你確實(shí)沒(méi)有能力買房子，可能你住了二十年還是清潔工，我們有一種房子叫長(zhǎng)租轉(zhuǎn)售，剩下你再交30%就可以了，因?yàn)槭聦?shí)證明你再過(guò)30年也只能做清潔工。但是如果你就是短期的，我去裝窮，我申請(qǐng)了一個(gè)，申請(qǐng)完了就賣掉，這就會(huì)影響政府形象，這個(gè)是我們要遏制的，所以我們更贊同長(zhǎng)租轉(zhuǎn)售的。 你如果作假騙錢，你租個(gè)15年，你住在那里不能離開(kāi)，你每年要住200天，對(duì)吧，這樣就能夠遏制大量的騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)橹袊?guó)的資源很有限，我們?nèi)绻�建了大量�?jīng)濟(jì)適用房，被一些富人買掉的話，那是巨大的損失。

安居問(wèn)題是今年兩會(huì)期間最熱議的問(wèn)題，有代表委員呼吁加快《住房保障法》立法力度，并為此起草了建議稿。陳律師怎么看這個(gè)問(wèn)題？

這是好事情，問(wèn)題是立法之后怎么執(zhí)行，作為律師我首先考慮到一個(gè)權(quán)利平等問(wèn)題，哪些人有資格享受到這個(gè)保障房，哪些人不能，這是一個(gè)平等問(wèn)題。 其次我具備這個(gè)條件，你怎么控制這個(gè)人性善惡，拿這個(gè)保障房投資的問(wèn)題。第三，還有一個(gè)是交通位置，我是購(gòu)買保障房，但是我沒(méi)有車輛，這個(gè)需要國(guó)家進(jìn)行相應(yīng)的配套。我建議中國(guó)比較好的法律實(shí)施的時(shí)候，它的司法解釋，配套工程就已經(jīng)做好了，我希望這樣法律出來(lái)，有更好的配套工程。

如果立法的話還面臨什么問(wèn)題？

可能更突出的問(wèn)題，會(huì)造成法律的不完善，不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)造成新的社會(huì)問(wèn)題，但是我有這個(gè)資格住保障房，而獲得的人沒(méi)有居住，鉆了法律的空子，如果法律設(shè)立的時(shí)候不夠嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)形成新的不公平，這是我目前認(rèn)為的，有可能會(huì)造成在某些點(diǎn)上的新的社會(huì)不公平。

您能不能預(yù)測(cè)一下《住房保障法》實(shí)施的時(shí)間。

不方便預(yù)測(cè)，因?yàn)橐粋�(gè)法案實(shí)施要經(jīng)過(guò)一個(gè)過(guò)程。

我們根據(jù)國(guó)土資源部檢測(cè)信息，有媒體推算出2009年中國(guó)房地產(chǎn)賺取的利潤(rùn)高達(dá)一萬(wàn)多億元，北京的房?jī)r(jià)成本只有兩成，所以去暴利化成為大家關(guān)心的問(wèn)題，馮主任您覺(jué)得怎么去暴利化？

如果我是一個(gè)農(nóng)民，這塊地是我的，你給一百萬(wàn)不賣，五十萬(wàn)不賣，不賣就是不賣，你是委托代理他管的。所以土地要有多元化，如果不改變這個(gè)現(xiàn)狀，很多人拿公共資源和別人交換，永遠(yuǎn)也改變不了這個(gè)現(xiàn)狀。

如果要對(duì)現(xiàn)在要買房的80后說(shuō)一句話的話，二位要說(shuō)什么？

我覺(jué)得傳統(tǒng)觀念要改變，有可能是80后他的父母奮斗了一輩子獲得了一套房子，但是現(xiàn)在個(gè)別80后認(rèn)為，我成家立業(yè)之后，理所當(dāng)然擁有一套房子，這樣來(lái)源于啃老，這樣不現(xiàn)實(shí)，第一，現(xiàn)在80后工作變動(dòng)比較大，而且是在北京、上海這樣的大城市，從他自身來(lái)講是沒(méi)有能力購(gòu)買房屋的，這個(gè)時(shí)候強(qiáng)求自己購(gòu)買，并且把這個(gè)成本轉(zhuǎn)嫁到你上一代身上是不夠好的。談到國(guó)外的制度，現(xiàn)在我們也探求這樣住房制度的改革，好像有一種說(shuō)法，是人人有房住，但并不是人人有住房，這樣的提法已經(jīng)很多了。 我們要給的建議是，適合自己的才是最好的，在這個(gè)時(shí)候如果購(gòu)房，如果能力不夠的話，可以嘗試其它的途徑，比如租賃等等，有很多網(wǎng)友解答，比如說(shuō)你創(chuàng)業(yè)前幾年會(huì)租房，大概多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)有一個(gè)小面積住房，之后再進(jìn)行調(diào)配，我覺(jué)得這樣是很好的。

馮主任呢？

根據(jù)自己的能力來(lái)安排吧。

你們兩位認(rèn)為今年是一個(gè)買房時(shí)機(jī)嗎？

今年或者這兩年之內(nèi)，我沒(méi)有購(gòu)房的欲望。

我可能也是沒(méi)有購(gòu)房欲望，也可能是學(xué)校也有，另外就算買了也不能去住，因?yàn)楝F(xiàn)在涉及到孩子上學(xué)等一系列問(wèn)題，我們可能就近，由學(xué)校提供的比較小的房子，比較方便的去住，再看房地產(chǎn)的趨勢(shì)，我認(rèn)為是，既然它可以暴漲，也有可能存在泡沫破裂的時(shí)候�？傊畯奈覀�(gè)人來(lái)看不會(huì)考慮，純粹投資角度來(lái)看，現(xiàn)在是個(gè)高點(diǎn)，如果自住的話，要跟自己的工作、孩子上學(xué)、太太的工作相匹配，從這個(gè)意義上講我又不需要買住房，這兩年不會(huì)考慮這個(gè)問(wèn)題。

買房時(shí)期不對(duì)。

一個(gè)買房時(shí)期，現(xiàn)在是屬于非理性階段，也不說(shuō)讓他從四五萬(wàn)跌到一兩萬(wàn)，但是像中關(guān)村那邊的房子一般老師是買不起的。

陳律師您認(rèn)為什么時(shí)候買房子合適？

這個(gè)房市就像開(kāi)一輛車，現(xiàn)在是在有霧的路上，你要等霧散了再買。這樣一個(gè)狀況不明顯，要結(jié)合自己的狀況，自己的工作、太太的工作，小孩的上學(xué)，結(jié)合這些需要。

馮主任呢？

這個(gè)太難了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)政策在不斷改變，各種可能都有，你說(shuō)具體哪一天哪一年，很有戲劇性的變化，出臺(tái)嚴(yán)厲的政策，那個(gè)時(shí)候可能是時(shí)機(jī)，也許我們一直溫和，不但不跌還漲。北京房?jī)r(jià)是因?yàn)橛羞@么多經(jīng)濟(jì)審批權(quán)利，才推動(dòng)著房?jī)r(jià)。如果北京容納不了，遷都了，在北京經(jīng)商的人什么都批不下來(lái)，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)就跌了。

但是那個(gè)時(shí)候買房的意義不大了。

在北京買房說(shuō)明他有能力買這個(gè)房。

最后一個(gè)問(wèn)題是問(wèn)陳律師的，您作為行業(yè)內(nèi)的資深人士，在購(gòu)房中哪些問(wèn)題發(fā)生最多的？對(duì)購(gòu)房者會(huì)提什么建議？

近幾年房地產(chǎn)方面的法律糾紛非常多，這有一個(gè)特殊的一面，它和房地產(chǎn)的形式是緊密相關(guān)的，我可以粗略地講一下，第一點(diǎn)比方說(shuō)，前幾年房?jī)r(jià)的高漲，一路飆升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于一種強(qiáng)勢(shì)地位，我買房處于一種劣勢(shì)地位，這樣權(quán)利和地位的不平等，使房地產(chǎn)商違約的狀況不斷發(fā)生。但是買房者，他為了這個(gè)房子，他可能就是喪失自己的權(quán)利，壓抑自己的這種糾紛，被動(dòng)地接受了，這是經(jīng)常出現(xiàn)的情況。 第二種，我們經(jīng)常接收到的糾紛，很明顯的，如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)是一路上漲的，那么這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)問(wèn)題的可能是賣房，是開(kāi)發(fā)商，他不想把房子賣給你，因?yàn)樗�還有預(yù)期，還有利潤(rùn)，這時(shí)候購(gòu)房者會(huì)非常被動(dòng)。像前年金融危機(jī)，是購(gòu)房者違約的情況很多，這樣就會(huì)自然產(chǎn)生糾紛，這個(gè)跟法律管理有關(guān)系，但是本質(zhì)上說(shuō)這與大家過(guò)分投機(jī)。 第二個(gè)，誠(chéng)信制度，目前在中國(guó)還是個(gè)很大的問(wèn)題。 第三個(gè)，就我們律師承接的案件，包括整個(gè)法律行業(yè)，有一個(gè)奇怪現(xiàn)象，除了買房之外，會(huì)牽涉到物業(yè)和房屋質(zhì)量的糾紛，我個(gè)人感覺(jué)09年這種會(huì)少一些，我也在考慮這樣的狀況，如果09年這樣的房子，大家都用于自住的話，他肯定會(huì)關(guān)心這個(gè)房子質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)問(wèn)題。但是這個(gè)問(wèn)題比較少，反過(guò)來(lái)可以證明馮教授的觀點(diǎn)，所以在這個(gè)時(shí)期大部分房?jī)r(jià)存在泡沫，我買了之后只關(guān)心它是不是升值，我只關(guān)心國(guó)家調(diào)控政策，稅收政策，我沒(méi)有關(guān)心房屋本身問(wèn)題，所以這個(gè)問(wèn)題就掩蓋了，所以這種情況比較少。 我們通過(guò)法律問(wèn)題，也可以知道經(jīng)濟(jì)的真相，也可以得出一定的結(jié)論，這是我作為律師的觀點(diǎn)。

非常感謝兩位接受我們中新網(wǎng)的訪問(wèn)，今天的訪問(wèn)就到這里，也非常感謝各位網(wǎng)友的觀看，我們下期再見(jiàn)。