近年來,全國各地層出不窮的購房糾紛和質(zhì)量問題使房地產(chǎn)業(yè)成了頭號被投訴對像。炒地皮、偷工減料、假按揭、價(jià)格虛高和虛假廣告的問題,雖然常被曝光,卻從沒有得到根本解決。
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承諾后,李丁向筆者描述了真實(shí)的房地產(chǎn)界。
“我從來就沒有從正規(guī)渠道批到過地皮!崩疃≌f,“誰不想正大光明地掙錢?”
征地是開發(fā)樓盤的第一個環(huán)節(jié)。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應(yīng)資質(zhì)就可以申請地皮,但實(shí)際操作卻是另外一回事。
“地皮早就被有關(guān)系的人瓜分了,他們神通廣大。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個負(fù)責(zé)人(事發(fā)后畏罪自殺),獨(dú)自一人就把城區(qū)的土地賣光了!
他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本,里面記錄了所有見不得人的開銷。“他們的嫖娼費(fèi)也記在里面,這些費(fèi)用我們要列入樓盤開發(fā)總成本!
權(quán)錢交易成了樓盤開發(fā)的第一塊基石,由此衍生的地下土地交易市場,“在許多城市都存在,凡是大權(quán)在握者基本上都握著幾張緊俏的批文,即使手頭沒有,他也會通過一些渠道弄到手!
筆者問他:“多少錢可以操作一個樓盤?”
李丁:“一個號稱總成本1億元的樓盤,開發(fā)商實(shí)際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出!
“我們的成本和外界所了解的成本不一樣,對于一個開發(fā)商,他們的實(shí)際成本主要由兩部分組成,公關(guān)費(fèi)和關(guān)系費(fèi),二者缺一不可!逼渌杀緞t向銀行貸款。
為了鼓勵投資,國家金融政策曾對房地產(chǎn)大幅傾斜,而這種政策傾斜成為房地產(chǎn)商投機(jī)的最佳途徑。按規(guī)定,銀行貸款的前提是開發(fā)商前期投入25%的資金,但地產(chǎn)商也有自己的對策。
通常,銀行的人會對開發(fā)商進(jìn)行指點(diǎn)。比如向開發(fā)商透露只有銀行內(nèi)部才知道的“打分制度”,這是對開發(fā)商資質(zhì)認(rèn)定的一個重要指標(biāo),不允許向外透露,但行內(nèi)人士說,“我們會先打聽誰是經(jīng)辦人,然后通過特殊渠道把他們請來,他們會告訴我們分?jǐn)?shù)是否達(dá)標(biāo),并指導(dǎo)如何修改資產(chǎn)負(fù)債表,以提高分?jǐn)?shù)便于貸款。這樣,我們就成了資產(chǎn)優(yōu)良的公司。這個環(huán)節(jié)最關(guān)鍵,一旦打通就意味著成功了一半!
開發(fā)商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設(shè)資金后,接下來就是用叫“假按揭”的辦法套取資金,其典型操作手法是,搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證,簽訂虛假售房合同,然后和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
筆者:“銀行不會懷疑?”
李。骸罢f句實(shí)話,我們這套把戲他們清楚得很。但‘拿人手短’,只要能騙過法規(guī),他們自然會睜只眼閉只眼。一個樓盤如果運(yùn)作順利,一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結(jié)束,這些見不得人的東西自然也就煙消云散了!
如果追查房地產(chǎn)公司的資金流向,其實(shí)樓盤銷售實(shí)際上在“假按揭”階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發(fā)商的資金退出來,而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤,后期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關(guān)系在這個過程中悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)移,而建筑成本和樓盤風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上由銀行承擔(dān),這就是房地產(chǎn)商津津樂道的“空手套白狼”。這也不難解釋諸多房地產(chǎn)老板為甚么能夠“攜款潛逃”。
李丁說,如果銷售不理想,他們則另有妙計(jì):“抵押給銀行,按市價(jià)評估!
據(jù)了解,西部某城市一銀行支行行長是個中高手,她和開發(fā)商串通一氣瘋狂貸款,短短幾年,違規(guī)貸出資金數(shù)億元。事發(fā)后,她迅速和開發(fā)商達(dá)成攻守同盟,補(bǔ)辦抵押手續(xù),對抵押樓盤高額評估,結(jié)果抵押的樓盤價(jià)值高于貸出資金,其個人問題也因此就不了了之。
“擺平”質(zhì)量問題
筆者:“質(zhì)量問題根源何在?”
李丁:“說來話長。中國有2.6萬多家房地產(chǎn)公司,但有建筑能力的有多少?我們常?吹竭@樣的模式:某樓盤由某知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),由獲得魯班獎的某建筑公司承建。從正常的項(xiàng)目運(yùn)作流程來看,這沒什么問題。建筑市場是個大市場,也講究市場細(xì)分。但是誰來承包、預(yù)算是多少就有貓膩了,我們一般是層層轉(zhuǎn)包。外界炒作的工程招標(biāo)多半是騙人的,因?yàn)殚_發(fā)商內(nèi)部也存在著不同的利益群體。我們會把工程分包給和自己有關(guān)系的人。另外,一些官員也會推薦一些承包商———‘花花轎子人抬人’嘛!我經(jīng)常看到工地上的人根本不是和我們簽合同的人。那些包工頭是房地產(chǎn)生物鏈中利潤最低的一環(huán),他們主要靠剝削工人和偷工減料發(fā)財(cái)。”
筆者就他所陳述的情況多方求證,發(fā)現(xiàn)各開發(fā)商操作手段確實(shí)大同小異。
層層轉(zhuǎn)包的直接后果是層層盤剝,層層盤剝的結(jié)果是建設(shè)資金嚴(yán)重不足。建筑商為了保證利潤,只有偷工減料,這就是質(zhì)量問題層出不窮的根源!
筆者:“開發(fā)商為什么不干涉?”
李。骸斑@就涉及到一個對誰負(fù)責(zé)的問題。表面上,我們對購房者負(fù)責(zé),其實(shí),我們面對的是政府和銀行!
由此可見,目前所看到的諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問題其實(shí)早在開工之初就埋下了伏筆,這是必然結(jié)果,開發(fā)商和建筑公司都心知肚明。
按規(guī)定,建筑施工必須請監(jiān)理公司現(xiàn)場監(jiān)理,但目前的監(jiān)理公司是買方市場,開發(fā)商占絕對的主動權(quán),監(jiān)理公司在一定程度上是形同虛設(shè)。開發(fā)商為了抬高樓盤身價(jià),請一些知名監(jiān)理公司監(jiān)理,但這并不能改變監(jiān)理公司的被動角色。而有關(guān)職能部門的例行檢查不過是走走形式而已!澳憧吹竭^有因質(zhì)量原因停工的報(bào)道嗎?”李丁反問筆者:“即使有最終也被擺平了!
采訪中,他用的最多的詞是“擺平”,這幾乎可以認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的行話。開發(fā)商洗刷“原罪”
筆者:“炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這么多問題,開發(fā)商不怕法律懲治?”
李。骸斑@些隱患是開發(fā)商揮之不去的陰影,惟一的辦法是洗刷‘原罪’。物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。物管公司一般建立于樓盤建設(shè)尾期,這個期間也是前期積累問題的集中爆發(fā)期。”
按常理,物業(yè)管理是開發(fā)商吸引業(yè)主的一個重要手段,而實(shí)際操作中卻往往成了開發(fā)商的替罪羊。
筆者查閱了最近關(guān)于房地產(chǎn)糾紛的報(bào)導(dǎo),發(fā)現(xiàn)物管和業(yè)主的沖突成了主流,而作為第一責(zé)任人的開發(fā)商卻置身事外。
李丁說:“開發(fā)商早開溜了!開發(fā)商一般在交樓后期就逐漸從樓盤中淡出,把問題全甩給物管,從而輕輕巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者,他們還反過來譴責(zé)物管公司!即使業(yè)主把開發(fā)商告上法庭,他們也會想辦法擺脫糾纏,盡量把問題推給物管,而法院怎么判還很難說。”
筆者:“質(zhì)檢部門為什么放水?按照規(guī)定,完工的樓盤必須經(jīng)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格方可交樓?”
李丁:“檢查的人就是給我們發(fā)開工證的人。樓盤封頂后,我們會請領(lǐng)導(dǎo)剪彩。至于問題,你覺得誰會說?”
機(jī)制需要完善
所有問題都在一系列暗箱運(yùn)作中產(chǎn)生,購房人總是最后一個知道真相的。等到他們發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)問題百出時(shí),居然找不到任何一方承擔(dān)責(zé)任。只有受害者,沒有肇事者。李丁說,物管公司沒有這個義務(wù)(就建筑質(zhì)量而言),房子不是他們建的;開發(fā)商早已人間蒸發(fā),即使“健在”,也多半是個空殼;目前流行的解決辦法有兩種:對于大公司,他們?yōu)榱司S持品牌和信譽(yù),一般會給予一定賠償,操作方式是和業(yè)主達(dá)成和解協(xié)議,大事化小,小事化了。對于小公司,他們的做法是破產(chǎn)。先將資金四處轉(zhuǎn)移,然后宣告破產(chǎn)?傊,損失不會由開發(fā)商承擔(dān)。
由此產(chǎn)生了一個關(guān)鍵問題:破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司還能不能開發(fā)新的樓盤?沒想到李丁的答案居然肯定的。他說,昆明某房地產(chǎn)公司開發(fā)的一個樓盤出了質(zhì)量事故后,照樣在另外一塊地皮上開發(fā)樓盤,“只不過換了名字而已”。有業(yè)主發(fā)現(xiàn)后曾向有關(guān)部門舉報(bào),但舉報(bào)信如石沉大海!伴_發(fā)商都是有背景的人,和一些官員有著千絲萬縷的聯(lián)系,誰敢查!”
如果國家制定一部完善的監(jiān)督制度,上述的弊端完全可以克服。我們期待國家的有關(guān)部門能盡快制定相關(guān)的政策去堵住地產(chǎn)開發(fā)過程中的黑洞,讓百姓住上放心房。(來源:工人日報(bào) 作者:李昌 原標(biāo)題:地皮炒成了黑色—房地產(chǎn)開發(fā)商自曝內(nèi)幕)