沒有一絲懸念，物業(yè)稅的醞釀最近被提上了議事日程。政府日前在提交給十屆全國人大五次會議審議的財政預(yù)算報告中表示，他們將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。至此，在坊間被眾說紛紜長達一年之久的物業(yè)稅終于不再是一個虛幻的影子，不久之后它將被“畫影圖形”。
坊間最早開始討論物業(yè)稅問題的時候，一些有識之士的思路是這樣的:針對不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，那些土地和房屋等不動產(chǎn)的承租人或所有者在持有不動產(chǎn)之后，每年都需要繳納一定的稅費，不動產(chǎn)的市值不斷波動，繳費金額也會隨之有相應(yīng)的變化。照此推導(dǎo)，一個人持有一套房屋要征稅，持有兩套或更多的人更要征稅，而且稅賦明顯會因為物業(yè)數(shù)量的增加而增加，加之房地產(chǎn)價格連年瘋漲，市值愈高，稅賦愈高。
他們規(guī)劃出來的理想局面則是:炒房者沒有了短期套利空間，于是多數(shù)人將不再去炒房；投資者也喪失了追逐利潤的動機與市場，于是多數(shù)人也不再去投資，高房價將應(yīng)聲而落。即使房價一時不能回落，政府也可以將征得的大筆稅款轉(zhuǎn)移到住房保障建設(shè)層面，大量提供保障住房。
這種認知很通俗、形象，但無疑也很“烏托邦”，無一不是濃墨重彩地在渲染物業(yè)稅的價格調(diào)控工具性能，以及由此產(chǎn)生的強大的扶貧濟弱功能。如果過分幻化物業(yè)稅的價格杠桿作用而草率開征，極可能適得其反。政府尤其需要慎重。
為了配合樓市調(diào)控，早前針對不動產(chǎn)市場開征的稅項已不在少數(shù)。僅不動產(chǎn)流通環(huán)節(jié)就有個人所得稅、營業(yè)稅。人們習(xí)慣性地認為只要課以重稅就能促使房價回落，使居者有其屋，但就實際情況而言，這些稅項無一不是對高房價問題鞭長莫及，且紛紛成為開發(fā)商或賣方轉(zhuǎn)嫁稅負、推升房價的工具和理由，增加購房人負擔、激化市場矛盾，弄得賣方不歡迎、買方也不歡迎，里外不討好，一些稅收政策在某些地方的試點只好草草收場。
即使可以不用去考慮這一點，開征物業(yè)稅的時候恐怕也不能回避社會公平的問題。中國民眾住房的一個尷尬現(xiàn)實在于，購房人將辛苦積攢的勞動所得投入到不動產(chǎn)持有權(quán)屬的交易中去，一方面向國家貢獻了大筆的土地出讓金和土地增值稅(皆含在支付給開發(fā)商的房款當中)，包攬了開發(fā)商的全部正當與非正當建設(shè)成本；另一方面還要向國家繳納交易過程中所需的各項稅與費。與此同時，他們還要找銀行去舉一身債，現(xiàn)在如果我們還要向他們開征一筆物業(yè)稅，顯然不夠穩(wěn)妥。
這應(yīng)該不是開征物業(yè)稅的預(yù)期和宗旨，但我們又幾乎不能不看到這樣一些普遍情況伴之稅收新政橫空出世。無可否認，稅收政策的“一刀切”歷來有之，諸如助推價格、忽略公平等調(diào)控失靈狀況亦出于此。這提醒我們，“一刀切”式的稅收政策未必多多益善。
物業(yè)稅應(yīng)該是有著強烈級差特色的稅種，否則便會傷及無辜:其一，必須實行不同對象的級差稅率，財富巨子和低保對象顯然不能面對同一稅率，后者甚至應(yīng)該考慮減免；二，必須實行不同地域的級差稅率，特大城市的發(fā)達市場與西部城市或鄉(xiāng)村人口也不能征同樣的稅率，后者理應(yīng)得到一些優(yōu)惠；三，必須實行不同物業(yè)類型的級差稅率，別墅和經(jīng)濟房的稅率當然應(yīng)該不一樣；四，必須實行買、賣主體環(huán)節(jié)的級差稅率，這很重要。開發(fā)商作為一個以斂財為務(wù)的賣方主體，稅率應(yīng)該偏重；五，必須實行出租、出售主體環(huán)節(jié)的級差稅率，房屋出租人與出售人不應(yīng)實行同一稅率。
這只是一些基本建議。物業(yè)稅牽涉主體過多，利益面過廣，需要進行合理的區(qū)分和對待，一定要慎之又慎。若政策設(shè)計不成熟或有風險，最好不要冒進開征。
(章劍鋒 作者系廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心研究員)
