房地產是一個說不盡的話題，因為很少有人能說得清；但房地產又是一個不得不說的話題，因為牽涉民生根本。本次政協(xié)1號提案是政府建房應鎖定低收入家庭，兩會代表熱議的題目之一仍是房地產。
其背景是，除個別地區(qū)外，調控之下的房價仍在繼續(xù)增長，根據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新公布的調查數據顯示，2007年1月全國房價繼續(xù)上漲態(tài)勢，全國70個大中城市房屋銷售價比去年上漲5.6%，沒有明顯下降。
究竟如何解決這一棘手難題？溫家寶總理在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告區(qū)分了政府與市場的作用，肯定了房地產消費與投資的雙重功能，強調調整住房供應結構，維持房價平穩(wěn)，這比起一味要求政府之手徹底介入房地產市場、恨不得立即退回福利分房時代的見解不知高明多少。
我國住房供應結構存在雙重失衡：一是經濟適用房與廉租房大幅下降。來自國家統(tǒng)計局的一組數據顯示：2005年經濟適用住房完成投資同比下降6.8%，占房地產開發(fā)投資的比重僅為3.59%，比2004年又下降了1.01個百分點，這是在房地產宏觀調控緊鑼密鼓背景下的數據；二是開發(fā)商提供的商品房一味以大為美，在2006年6月召開的中國城市發(fā)展與規(guī)劃國際年會上，中國房地產及住宅研究會常務副會長、原建設部政策研究中心主任包宗華透露我國部分城市中，大戶型住宅比例達到了85%以上，一般的城市也平均達到60%的比例。
我國住房結構的雙重失衡緣于我國房地產市場的雙重壟斷：我國的土地一級市場從來都由國家控制，雖然審批權屢經下放收回，但那只牽涉到政府部門內部的權力轉移，而不意味著一級市場壟斷的破除。鑒于我國的國情，在可見的未來，房地產市場的一級市場都不會實現(xiàn)真正的市場化，土地收入盡入國庫而后彌補經濟適用房與廉租房已是最好的結果。
相比于一級市場，房產開發(fā)的壟斷則是隱性的。從表面上看，房地產開發(fā)商從大到小數量不少，但從單一的銀行貸款與上市融資模式與土地獲取方式來看，沒有一定的背景難以生存，在開發(fā)商中有多少是政府背景的企業(yè)，又有多少是官員支撐著的企業(yè)，從已經披露的房產腐敗案件中就可見一斑。沒有背景的民間商人想要進入房地產開發(fā)領域十分困難。
雙重壟斷的結果就是，政府得到了一級與二級市場的雙重壟斷收益，而開發(fā)商分得到了二級市場的，中國的多數商品房只剩下投資品一種功能。
溫總理的報告給房地產發(fā)展劃出了清晰的邊界，首先是將政府的保障與市場嚴格區(qū)分，各司其職，解決政府與市場的失衡問題。弱勢群體通過福利獲得住房，可以去除民生問題的心腹之疾，這就需要各級政府嚴格將有關預算資金用于廉租房與經濟適用房建設。而要解決市場領域的結構失衡，恢復住房消費與投資的平衡，唯有打破房地產市場的壟斷，讓越來越多的合格建房主體現(xiàn)身市場，媒體近日報道個人集資建房成本之低，隱約指出了降低房價的可能前景，那就是由真正的民間市場主體介入房地產開發(fā)。
商人謀利招術不同，有的靠薄利多銷，有的靠豪宅少售，完全競爭與嚴格監(jiān)管可以細分出市場，如果所有的商人進行同質化競爭，全靠豪宅生存，一定是市場機制與商業(yè)倫理同時出了大問題。一些代表建議由政府統(tǒng)管房地產市場，用行政命令指令價格，如果真的如此，則壟斷將加劇，房地產市場會繼續(xù)大亂。(葉檀）
