任志強(qiáng)，1951年出生，1969-1981年參軍；1984年進(jìn)入北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司，1993年起至今任北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁�，F(xiàn)任北京市政協(xié)委員。
任志強(qiáng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的每次驚人之語(yǔ)，都會(huì)引發(fā)網(wǎng)絡(luò)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的熱烈回應(yīng)。其著名論調(diào)包括“中國(guó)住宅應(yīng)分貧富分區(qū)”等，在網(wǎng)友列出的“全國(guó)人民最想打的十人”名單中，他排名第三。盡管網(wǎng)絡(luò)上板磚橫飛，他依然我行我素，“真理不辯不明�！�
中國(guó)社科院發(fā)布了最新的《黃皮書(shū)》——《2007年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》，其中提到了要記取當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，避免在中國(guó)出現(xiàn)類(lèi)似的情況。于是一些人就又開(kāi)始用《日本房地產(chǎn)泡沫移師中國(guó)》來(lái)恐嚇中國(guó)的民眾。
我沒(méi)有讀社科院的《黃皮書(shū)》，但我認(rèn)真地讀了日本著名學(xué)者野口悠紀(jì)雄的《泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)，以及蓋伯爾(Peter Caber)《天下第一泡沫》(The Famous First Bubbles)，也希望更多的人在討論泡沫問(wèn)題之前先讀讀這兩本書(shū)。尤其是如果討論日本的泡沫問(wèn)題，請(qǐng)先讀讀《泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)》，此書(shū)專(zhuān)門(mén)研究和討論的恰恰是日本自80年代初到90年代初這段時(shí)間發(fā)生的事情。
2005年初一個(gè)讀書(shū)欄目請(qǐng)我做《泡沫經(jīng)濟(jì)學(xué)》的讀書(shū)有感，我曾列舉了日本泡沫時(shí)的情況與中國(guó)現(xiàn)狀的比較，并認(rèn)為差別巨大，因此也得出中國(guó)房地產(chǎn)根本不可能出現(xiàn)日本式的泡沫的結(jié)論。
中日房地產(chǎn)最核心的差別在于幾個(gè)方面：日本土地從家庭向機(jī)構(gòu)與政府轉(zhuǎn)移的過(guò)程中是買(mǎi)方價(jià)格形成的增長(zhǎng)，家庭的收入增加。中國(guó)土地是從國(guó)家壟斷向機(jī)構(gòu)與家庭轉(zhuǎn)移的過(guò)程中賣(mài)方價(jià)格形成的增長(zhǎng)；
日本是寬松的金融政策與零首付的土地抵押信貸，以增加流動(dòng)性為主。泡沫之后是政府與銀行的壞賬，企業(yè)與個(gè)人實(shí)際支付的自有資金風(fēng)險(xiǎn)極低。中國(guó)是雙緊的金融政策與企業(yè)用自有資金支付土地全款后的開(kāi)發(fā)信貸和二至三成首付基礎(chǔ)建筑物封頂之后的個(gè)貸政策，企業(yè)與個(gè)人以自有資金支付為前提和基礎(chǔ)，無(wú)資本市場(chǎng)的支持；
日本的股票市場(chǎng)與土地市場(chǎng)的融資互補(bǔ)，既可以發(fā)股票購(gòu)買(mǎi)土地，也可以利用土地增發(fā)股票，兩者之間的價(jià)格相互推動(dòng)增長(zhǎng)。中國(guó)的股票市場(chǎng)與土地市場(chǎng)隔離，能利用資本市場(chǎng)融資的地產(chǎn)公司不到企業(yè)總數(shù)的1%，地產(chǎn)上市公司的市場(chǎng)占有率不到15%，股票市場(chǎng)的上漲有可能分流地產(chǎn)市場(chǎng)的資金；
日本是所有類(lèi)型的土地與房屋價(jià)格均發(fā)生價(jià)格巨變(重點(diǎn)在東京和大阪)。中國(guó)只有部分城市的部分類(lèi)型房屋價(jià)格增長(zhǎng)，尤其是大量中低價(jià)位的房?jī)r(jià)變化不大，二三線城市的住房?jī)r(jià)格變化不大；
日本房地產(chǎn)增長(zhǎng)中并非以住宅的自住需求為主，其非住宅類(lèi)型的建筑所占比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中國(guó)，其城市化比重早已超過(guò)70%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與城市人口增長(zhǎng)幾乎無(wú)關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)中以住宅的自住需求為主，全國(guó)用于出租的住宅總量約為存量的2%，住宅建筑占總建筑量中的比重占70%，目前的城市化率僅為42%，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與城市戶數(shù)增加和城市人口增長(zhǎng)引發(fā)的供求矛盾相關(guān)緊密。
如果基本經(jīng)濟(jì)背景與前提有重大差別，日本是不能當(dāng)鏡子的。
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 作者：任志強(qiáng))
