時(shí)近年末，不斷有開發(fā)商對廉租房建設(shè)表現(xiàn)出濃厚的興趣。
12月14日，北京市進(jìn)行了5塊土地的拍賣。SOHO中國有限公司董事長潘石屹以22億元的高價(jià)選中了中關(guān)村甲三號地。在這個(gè)地塊的規(guī)劃上，不僅有商業(yè)、寫字樓、公寓，還有廉租房。
“將廉租房做成精裝修的房子，并且配上簡單實(shí)用的家具�！迸耸僭谕稑�(biāo)書上這樣承諾。
無獨(dú)有偶，早在11月份，深圳萬科股份有限公司董事長王石就公開宣布，萬科將于2008年6月交付使用新樓盤“萬匯樓”，該樓將提供1000戶的廉租房。不僅如此，王石還在其博客表態(tài)，只要政府引進(jìn)萬科開發(fā)廉租房項(xiàng)目，萬科將積極參與。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2007年的房價(jià)仍然高漲。那么，是什么讓開發(fā)商開始對沒什么油水的保障性住房做出如此積極的姿態(tài)？
政策變化的影響顯然是重要原因。
2007年的房地產(chǎn)市場，全國計(jì)劃安排廉租住房資金達(dá)到79.4億元，超過2006年之前廉租住房資金的總額。今后的土地供應(yīng)上，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。其中，北京未來3年將新增經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房各1000萬平方米。
住房保障無疑是今年的關(guān)鍵詞，而相關(guān)政策的出臺則貫穿了全年。
住房制度第三次變革
3月5日，十屆全國人大五次會(huì)議上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。
這段話被業(yè)界認(rèn)為是2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，也是政府真正承擔(dān)起住房保障責(zé)任的信號。
5月，時(shí)任建設(shè)部部長的汪光燾在上海的一個(gè)論壇上表示，過去我國的住房發(fā)展過分追求經(jīng)濟(jì)增長和平均住房面積增加，今后要轉(zhuǎn)向更加注重社會(huì)公平和解決民生問題，“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房困難”。
很快，8月1日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這個(gè)被稱為24號文的文件，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
24號文對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)標(biāo)志性文件。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，政府找到了自己的定位，弄清楚了在住房問題上應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任。
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠也曾對媒體表示，社會(huì)上感覺房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，就是因?yàn)椤拔覀冊谝粭l腿長一條腿短的問題上沒有處理得更好。”
保障性住房則是這條“短腿”。
緊接著，國土資源部、財(cái)政部分別于9月、11月發(fā)布文件，從土地供應(yīng)和資金來源上對保障性住房作出明確規(guī)定。其中，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。
11月27日、30日，國家相關(guān)部委相繼發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，明確廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。經(jīng)濟(jì)適用房的對象為城市低收入住房困難家庭，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。
10年沉浮，保障性住房終于挺直了腰板。有一種聲音甚至認(rèn)為，我國住房制度的第三次變革來臨。
住房保障究竟保障了誰
其實(shí)，上世紀(jì)90年代開始的住房制度改革并沒有推卸政府的保障責(zé)任。
1998年國務(wù)院發(fā)布的23號文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》對住房改革的目標(biāo)之一這樣表述——建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
又名安居工程的經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房的發(fā)展重點(diǎn)。
“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。”這是23號文對住房體系的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)就提出經(jīng)濟(jì)適用房的利潤要控制在3%以內(nèi)。
應(yīng)該說，由于涵蓋了中低收入家庭，23號文實(shí)際是要為多數(shù)人提供住房保障。
然而，23號文發(fā)布后的10年中，商品房、豪宅大量進(jìn)入市場，房價(jià)像脫韁的野馬，經(jīng)濟(jì)適用房成了高收入人群的安樂窩。就連最基本的廉租房制度在很多城市也是遲遲不見，到2007年6月底，中國656個(gè)城市中，仍有10.7%的城市尚未建立。
今年8月中旬，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說：“現(xiàn)在最大的問題是，很多人買不起房，甚至也租不起房。”他認(rèn)為，房改后，商品房市場快速發(fā)展，而相應(yīng)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度等配套措施推行相對緩慢，導(dǎo)致全社會(huì)無論是中低收入者還是高收入者，都一起擁入商品房市場。
在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新看來，過去10年里投放的商品房太多了，原因在于，商品房土地供給量有激勵(lì)，而廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是政府在貼錢或者白提供土地。
1998年，住房保障把中等收入家庭涵蓋進(jìn)去，但是過去的10年中并沒有落實(shí)。10年后的24號文則拿掉了中等收入家庭，將保障范圍縮小到低收入人群。在很大程度上是對之前思路的一種修正。
王宏新說，我國城市化這10年來發(fā)展很大，城市中低收入家庭的比重也非常大，這種情況下住房政策應(yīng)該是一種保障政策，即優(yōu)先解決低收入家庭的住房問題。
那么，低收入人群究竟有多少？
由于全國各地的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，這樣的數(shù)據(jù)目前還無從獲取。但建設(shè)部副部長齊驥曾表示，全國有1000萬戶低收入住房困難家庭。當(dāng)前的保障范圍也只能涵蓋幾千萬人口，解決的只是少數(shù)人的問題。經(jīng)濟(jì)適用房仍受質(zhì)疑，不僅僅是對其能否公平分配的質(zhì)疑，也有低收入者能否買得起的質(zhì)疑。
在今年8月，南昌200套經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入購買階段，就有13戶放棄了購買。并不只是南昌市，各地都出現(xiàn)過類似情況，其原因大多就是因?yàn)闊o法獲得銀行的住房貸款。
別轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾
土地、資金有了，保障性住房讓低收入人群看到了希望。被排擠在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之外，卻要跟高收入人群同樣面對高漲不已的房價(jià)，處在低收入與中高收入之間的“夾心層”的不滿由此而來。
按照目前的住房供應(yīng)體系，除了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，被一些地方稱為“兩限房”的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，則是面向中等收入人群，而能否實(shí)現(xiàn)低收入到中高收入的無縫對接，仍不明朗。
從各地情況來看，北京、廣州、成都等都建設(shè)了“兩限房”，其價(jià)位按要求低于周邊樓盤10%~15%。
12月19日，廣州市出臺的“兩限房”銷售辦法中，首次置業(yè)、本市戶口成為購買資格，在收入上則要求家庭稅前年收入不超過20萬元，個(gè)人稅前年收入不超過10萬元。
在北京，西三旗“兩限房”引發(fā)了數(shù)千人熬夜排隊(duì)登記，卻最終被告知沒有確定購買資格，登記無效。誰有資格買兩限房尚不得而知。
很多城市，目前還沒有對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的相關(guān)銷售政策。
“假如我們在很大程度上來肯定或者崇尚保障問題，會(huì)把24號文保障的這個(gè)面放大，這樣恰恰把我國房地產(chǎn)業(yè)的重要矛盾轉(zhuǎn)移走了�！蓖鹾晷掠X得，對政府來說，解決低收入人群的住房保障是相對的小事情，而解決現(xiàn)在中等收入群體忍受房價(jià)的高漲之苦，則是一個(gè)大挑戰(zhàn)。
不過，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)則顯得比較樂觀。他認(rèn)為，如果將來在土地出讓總規(guī)模里保障性住房真的占到70%，這樣的政策執(zhí)行三五年，對改變市場結(jié)構(gòu)還是會(huì)有一定影響。只是，他最擔(dān)心的是，地方政府能不能把這個(gè)政策執(zhí)行下去。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說，要解決房價(jià)的問題，還是要在兩個(gè)收入上做文章，第一要增加百姓收入，第二要改變政府財(cái)政收入的主要來源，不能總靠賣地增加財(cái)政收入。
早在今年1月，社科院發(fā)布的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，一些城市GDP增長主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營收入。也有媒體報(bào)道稱，土地出讓金已經(jīng)成為地方第二財(cái)政，土地出讓金相當(dāng)于地方財(cái)政一般預(yù)算收入的40%以上。(記者 李松濤）
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