金融變 臉
加息、升值 金融地產(chǎn)走勢迷茫
多種要素紐結(jié)的宏觀金融形勢，令房地產(chǎn)調(diào)控變得棘手而復雜。
今年，央行五度加息，“溫水煮青蛙”的小步快走策略很可能在新年來臨的第一天“一朝顯力”。從3月18日到9月14日，央行5次上調(diào)商業(yè)銀行人民幣存貸款利率，5年以上貸款利率由年初的6.84%上調(diào)至目前的7.83%，利率上調(diào)幅度超過14%。以貸款80萬元、20年為例，即便享受優(yōu)惠利率，加息后的月還貸金額將比去年底增加近400元錢。這對于月還款總額只有6000元左右的購房者而言，已經(jīng)不再是可忽略不計的小數(shù)目。
受加息影響的不止購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來越大的還貸壓力，以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。
一邊是開發(fā)資金緊缺，一邊是購房壓力加大。如果說房地產(chǎn)金融市場的要素只有這么簡單，房地產(chǎn)回調(diào)之日早已到來。而今年一路狂飆的樓市行情，說明另一只金融之手正在“擎肘”加息威力，那就是因人民幣升值預期引來的熱錢沖動。對于大多數(shù)需要資金的開發(fā)商和固定資產(chǎn)投資人而言，升值似乎是他們更愿意看到的現(xiàn)象。
截至發(fā)稿時，美元兌人民幣早盤報7.4078元。分析人士指出，受匯率體制的影響，人民幣升值還有一個相對漫長的時間，此間熱錢進入熱情將維持高漲。而港股直通車、股指期貨等政策的謹慎“惜出”，又會令內(nèi)地市場的流動資金“難出”，資本價值單線追漲的局面未改。
一個典型的證據(jù)是，今年五次加息均沒有引發(fā)A股大盤下跌，反而每一次加息都會帶來一輪股市牛市，可見流動性過剩和投資渠道單一已令加息影響化之無形。于是，開發(fā)商通過不斷高漲的股市熱情增發(fā)融資，從另一個方面解決了資金饑渴。加上宏觀調(diào)控下收緊“地根”的政策，樓市供需矛盾進一步加大，最終上演了一騎絕塵的房價2007！
加息與升值又是一對互相對沖的金融工具。高盛大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家梁紅就公開表示，在人民幣被低估的情形下，貨幣政策的操作空間已極為有限，加息會拉大中美之間的利差，導致更多的熱錢涌入。從這一意義上說，流動性涌入成為加息的另一種成本。眾多地產(chǎn)股分析師因此維持地產(chǎn)股增持評級，這似乎也在預示明年房地產(chǎn)業(yè)的金融大勢。
房企融資 “高燒”面臨降溫
在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，已實施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。業(yè)內(nèi)人士分析，這是一個基于物價連續(xù)上漲、貨幣信貸增長過快等宏觀形勢做出的強烈政策信號，防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹已經(jīng)成為明年經(jīng)濟工作的重心。
反觀今年的樓市，即使在宏觀調(diào)控日益緊張的時期，房地產(chǎn)業(yè)的融資熱情從未削減�！澳壳胺康禺a(chǎn)業(yè)貸款仍然是銀行貸款業(yè)務的重頭，短期內(nèi)無法替換房地產(chǎn)業(yè)的銀行支柱業(yè)務，這是未來銀行與房地產(chǎn)繼續(xù)捆綁的最主要原因�！苯煌ㄣy行一位企業(yè)信貸經(jīng)理向記者介紹。
據(jù)統(tǒng)計，截至10月，全國銀行系統(tǒng)已經(jīng)完成全年貸款發(fā)放任務，一些銀行不得不把對公業(yè)務中的一些已經(jīng)歸還的貸款指標再轉(zhuǎn)給對私業(yè)務，以保個人貸款仍能順利發(fā)放。而相關主管理部門已經(jīng)不加聲張地要求各商業(yè)銀行在年底前凍結(jié)貸款發(fā)放業(yè)務，要求確保年底時的貸款余額不超過今年10月31日時的水平。
但是，也有專家表示，中央監(jiān)管部門的統(tǒng)一口徑未必在地方得到有力實行。而因為年底信貸收口，明年初貸款集中井噴又將帶來新一輪監(jiān)管壓力。
除銀行系列的房地產(chǎn)業(yè)貸款外，目前監(jiān)管部門已經(jīng)開始重視對證券市場房地產(chǎn)融資的監(jiān)管。根據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)上市公司紛紛在今年大舉融資大旗，截至9月17日，僅增發(fā)一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)；年內(nèi)已經(jīng)確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計21只，合計增發(fā)46.57億股。
高額融資的背后是高價拿地，其結(jié)果必然是房價的進一步攀升。知情人士透露，目前證監(jiān)會對大型房企的增發(fā)金額已經(jīng)加以控制，目的即是防止融資背后的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上漲，而明年地產(chǎn)股的融資步伐或得到控制。
房貸新政 樓市無奈“睛轉(zhuǎn)陰”
今年8月開始，調(diào)控“組合拳”再度頻頻發(fā)力，從解決城市低收入家庭住房困難的國務院意見，到加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，再到修改了不少內(nèi)容外商投資限制類產(chǎn)業(yè)目錄，有關部門的調(diào)控樓市決心和思路清晰可見。
對于房地產(chǎn)金融市場而言，影響最大的政策莫過于央行收緊房貸的信貸管理通知，新政要求，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。此外，要求各商業(yè)銀行嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發(fā)放貸款，對囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款；嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理，不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。
“這個政策確實對樓市走向產(chǎn)生了較大的影響，也會持續(xù)影響2008年樓市。一些有二套以上房屋的購房人的資金門檻確實抬高了，即便是剛性需求，也在觀望中�！鄙虾Ｒ晃恢薪楣靖邔颖硎�。
據(jù)調(diào)查，10月以來，深圳、廣州、北京、上海等一線城市的房價上揚態(tài)勢已顯松動跡象，成交量更是急速“晴轉(zhuǎn)陰”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳10月新房均價回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。與此同時，二手房交易量銳減，價格暴跌。據(jù)深圳市房管局數(shù)據(jù)，深圳二手房交易量10月下降36.78%，9月的二手房成交價格比8月下降47.09%。廣州一邊，10月份住宅成交面積為55萬平方米，環(huán)比下跌18%。北京，11月份一手房成交量日均364套，環(huán)比下降近10%，進一步延續(xù)10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士則介紹，11月上海二手房銷售量下滑三成……
業(yè)內(nèi)人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點等一系列政策是導致此輪樓市陰天的影響因素，但各地樓市境況不同，一些地區(qū)可能在觀望結(jié)束和剛性需求的刺激下，于明年初再現(xiàn)樓市“艷陽天”。對此，易居房地產(chǎn)研究院的結(jié)論則是，明年樓市基本面將與今年相仿，現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行仍是主基調(diào)，但因為周期性影響，樓市調(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時日。
土地攻堅
除閑令 打擊囤地
回顧2007年，土地市場的整治，特別是加大閑置土地的清理、處置一役打得非常艱苦。
經(jīng)過去年“國六條”后半年多的房地產(chǎn)調(diào)控，閑置土地問題一度有所緩和。以致于今年4月，國土資源部在下達2007年全國土地利用計劃時，更多地強調(diào)“嚴格控制新增建設用地總量”。
但實際情況是，全國各地的土地閑置問題依然嚴重。在9月，國土資源部不得不下發(fā)了《關于加大閑置土地處置力度的通知》，要求加大對閑置土地特別是房地產(chǎn)開發(fā)領域土地閑置的處置力度。
根據(jù)該通知的要求，各地要嚴格按照《閑置土地處置辦法》和《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》等文件中有關閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。如土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回；對于違法審批而造成土地閑置的，要在今年年底前完成清退等。另外根據(jù)要求，各地要在2008年6月底之前，將閑置土地清理處置情況上報國土資源部。
而10月，國土資源部再次作出指示，要求各地控制單宗土地供應規(guī)模，以增加土地供應宗數(shù)，吸引更多中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。同時國土資源部強調(diào)，開發(fā)商付清全部出讓價款后才能領取國有建設用地使用權證書。
并且，國土資源部負責人再次強調(diào)，各地要保證并優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地；對沒有完成廉租房、經(jīng)濟適用房年度供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地；對收回的閑置土地，也要優(yōu)先安排用于廉租房、經(jīng)濟適用房建設。
上述一系列的通知要求，讓今年各地閑置土地清理、處置的力度不斷加大。無形之中，給那些仍在囤地的開發(fā)商帶來巨大壓力。值得注意的是，北京、深圳、廣州等房價增長過快的“出頭鳥”，其國土管理部門在處理閑置上更有一些實際舉措和懲罰動作，曝光于“媒光燈”下的閑置土地越來越多，使得這一場攻堅戰(zhàn)聞到些許“勝利的味道”。
緊箍咒 套向土地“銀根”
在土地出讓金收支兩條線管理、土地增值稅清算、城鎮(zhèn)土地使用稅提高三道“緊箍咒”的調(diào)教下，房地產(chǎn)這個“壞孩子”或許變得懂事些。而未來可能出臺的物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)調(diào)控手段更加豐富。
今年對于土地市場的“深層次”管理，財稅手段的多次使用無疑是劃時代的。如自1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。
與此同時，《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》公布，修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎上提高了2倍，征收范圍也擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。
隨后，1月25日，國稅總局出臺《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，拉開了土地增值稅清算的序幕。
上述三道“緊箍咒”不僅收緊了開發(fā)商的資金鏈，還收緊了政府的錢袋子，對于土地市場的健康發(fā)展不言而喻。
根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，上半年土地市場方面的稅收大幅增長，土地增值稅完成191億元，同比增長79.3%；城鎮(zhèn)土地使用稅完成138億元，同比增長57.1%。而去年全年我國土地增值稅收入為231億元，城鎮(zhèn)土地使用稅收入為177億元，由此可見，今年我國在土地財稅上可謂成效顯著。
但對此，分析人士卻認為，雖然稅收增長幅度明顯，可與快速上漲的房價相比，卻是“小巫見大巫”。而開發(fā)商完全可以把稅收成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，其高額利潤并不會因此受到嚴重擠壓。
實際上，雖然很多開發(fā)商對上述政策叫苦不迭，但從目前仍在上漲的房價來看，稅收金額大幅增長僅僅意味著擠壓了開發(fā)商的部分利潤給了政府，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的收益并未受到較大影響，還需要更長的時間來實現(xiàn)平衡。
地王叫板 依舊層出不窮
這是“地王”頻出的一年。一年之中，全國各地一、二線城市的土地出讓中，最不稀奇的或許就是“地王”。
6月，在香港上市的浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綠城中國以12.6億元競得上海新江灣城D1地塊，較起拍價5.16億元高出7.4億余元，樓板價達到1.25萬元/平方米，整整高出前一次出讓的同類地塊樓板價一倍。
7月，北辰實業(yè)和北京城開組成的競買聯(lián)合體戰(zhàn)勝北京金融街建設及長沙世紀金源，以92億元的“天價”爭得國內(nèi)最大金額單宗土地湖南長沙新河三角洲地塊——“全國地王”誕生，市場一片嘩然。
8月，短短半小時的較量，南京蘇寧房地產(chǎn)從新鴻基、九龍倉等知名香港房企中以“黑馬”姿態(tài)殺出，以44.04億元的總成交價、66930元/平方米的樓板價摘得黃浦區(qū)163#街坊地塊——“單價地王”也面世了。
9月，廣州富力地產(chǎn)以樓面價18729元/平方米的高價刷新廣州“地王”紀錄。
……
有人說，或許是公開競價的掛牌規(guī)則注定了這樣的結(jié)局。為此，上海開始修改規(guī)則，決定在摘牌競價時采用“書面一次性競價”的方式，企圖遏制開發(fā)商拿地沖動。但是結(jié)果又讓人跌破眼鏡——新加坡仁恒地產(chǎn)以20000元/平方米的樓板價奪下新江灣城D3地塊，不到4個月即刷新此前綠城創(chuàng)下的紀錄；而同一天，青浦趙巷地塊被重慶龍湖地產(chǎn)以逾15.4億元的價格斬獲，又創(chuàng)造了上海郊區(qū)地塊樓板價首次超過萬元的紀錄。
無論是“公開舉牌”還是“書面報價”，在這種靜默的場景背后的，是開發(fā)商擴大土地儲備的急切心情，讓任何細節(jié)上的調(diào)整都無濟于事——在“價高者得”的土地招牌掛規(guī)則面前，更多中小房企只能靠邊站，眼看那些上市公司依靠在股市的融資再融資去“廝殺血拼”。而反過來，那些有上市構(gòu)想的房地產(chǎn)企業(yè)，又需要依靠土地儲備以“妝點”上市資產(chǎn)。
總之，有地才有一切。融資、圈地、再融資、再圈地，上市房企敢于放手一博，于是“地王”也就成了意料之中的事。“地產(chǎn)類上市公司的業(yè)績根基就在于土地，不拿地就沒有好看的報表和業(yè)績，也無法負擔這么多的人力以支撐投資者信心及股價，所以拿地是上市房企賴以生存的根基�！币晃煌顿Y人士評價。(柯鵬 于兵兵 于祥明 陳歆）
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