部分城市樓市房價(jià)“不倒翁”神話依然持續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控仍將深入。近日，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》(以下簡稱“《規(guī)定》”)，宣告樓市調(diào)控未止。
計(jì)稅土地面積衡量有標(biāo)準(zhǔn)
按照《規(guī)定》內(nèi)容，納稅人實(shí)際占有土地的使用權(quán)屬于專有的，計(jì)稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的土地面積為準(zhǔn)；無房地產(chǎn)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證上未記載土地面積的，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)。無法按前述規(guī)定確定計(jì)稅土地面積的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際測量的土地面積計(jì)稅。納稅人實(shí)際占有土地的使用權(quán)屬于共有的，則以所在宗(丘)地面積為計(jì)稅依據(jù)。
房地產(chǎn)登記中已對(duì)宗(丘)地面積按照房屋建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟�，�?jì)稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分?jǐn)偼恋孛娣e為準(zhǔn)。未經(jīng)房地產(chǎn)登記或者房地產(chǎn)登記中未對(duì)宗(丘)地面積按照房屋建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟模?jì)稅土地面積依如下公式計(jì)算：計(jì)稅土地面積＝納稅人的房屋建筑面積÷宗(丘)地內(nèi)所有房屋的總建筑面積×宗(丘)地面積。
宗(丘)地面積、納稅人的房屋建筑面積、宗(丘)地內(nèi)所有房屋的總建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以及其他房地產(chǎn)登記資料為準(zhǔn)。宗(丘)地內(nèi)有專有土地的，確定宗(丘)地面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除該專有土地的面積。
未經(jīng)房地產(chǎn)登記或者房地產(chǎn)登記中未對(duì)宗(丘)地面積按照房屋建筑面積進(jìn)行分?jǐn)�，且無法按照本條第三款、第四款的規(guī)定確定計(jì)稅土地面積的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際測量的土地面積計(jì)稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理中以實(shí)際測量的土地面積計(jì)稅的，計(jì)稅土地面積以所在區(qū)縣的房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)測量并經(jīng)房屋土地調(diào)查成果管理部門確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。
專家：成熟物業(yè)征稅或出細(xì)則
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所高級(jí)研究員回建強(qiáng)指出，從“國八條”到“國六條”，再到九部委營業(yè)稅新政、個(gè)人所得稅新政、土地增值稅新政、保有稅傳聞到最后的土地使用稅政策，盡管調(diào)控措施一個(gè)接一個(gè)，部分城市房價(jià)仍然“瘋狂”。原因很簡單，增加的稅收都在房價(jià)中得到轉(zhuǎn)嫁，開發(fā)商增加的成本能夠得到彌補(bǔ)。
滬上知名房地產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為：“與物業(yè)稅相比，土地增值稅征收過程中，所需統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)相對(duì)煩瑣，或?qū)⑹俏飿I(yè)稅開征的前奏�！�
自今年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定基礎(chǔ)上提高兩倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)土地使用稅調(diào)整力度雖大，對(duì)房地產(chǎn)市場沒有什么影響。
蔡為民認(rèn)為，如果將土地增值稅作為相關(guān)政策中的配套一環(huán)，將可能會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生一定的影響。但僅僅從土地增值稅這單一的稅費(fèi)來看，征收的金額相對(duì)不高，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響不大。
蔡為民同時(shí)表示，《規(guī)定》第二條第三款中指出：“外環(huán)線以外區(qū)縣人民政府街道辦事處管理的區(qū)域、建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域和經(jīng)市政府批準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工業(yè)園區(qū)等其他區(qū)域�！薄扒翱畹谌�(xiàng)規(guī)定的建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域的具體范圍，由區(qū)縣人民政府征求市地方稅務(wù)局意見后確定”。這表明，此次土地使用稅實(shí)施規(guī)定主要針對(duì)成熟區(qū)域，而對(duì)于成熟區(qū)域內(nèi)各物業(yè)類型的征收標(biāo)準(zhǔn)，可能還會(huì)再有相關(guān)說明。
鏈接·新聞背景
個(gè)人住房免征土地使用稅
今年2月，國稅總局公布了國務(wù)院《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉”的決定》的通知。按照修改后的規(guī)定，自2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍。同時(shí)，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。但是此次調(diào)整并未涉及城鎮(zhèn)個(gè)人住房征稅問題，個(gè)人住房仍將維持現(xiàn)狀——“暫時(shí)免征城鎮(zhèn)土地使用稅”。
據(jù)悉，土地使用稅自1988年11月1日開征至今已經(jīng)18年，在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)占有和擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人都需要繳納，但對(duì)用于居住的個(gè)人房產(chǎn)免征此稅，用于經(jīng)營的則按實(shí)際占用面積繳納。
昨日，本報(bào)記者致電上海市財(cái)稅局“12366財(cái)稅熱線”，一位工作人員告訴記者：“目前本市企業(yè)和個(gè)人的城鎮(zhèn)土地使用稅暫緩征收”。至于何時(shí)開始征收，對(duì)方表示，“具體的操作文件還未出臺(tái)，現(xiàn)在還不征收”。
按照《規(guī)定》，城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，實(shí)行按月、季度或者半年分期繳納。具體繳納期限，由市地方稅務(wù)局確定。辦理稅務(wù)登記的納稅人，其城鎮(zhèn)土地使用稅由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理；其他納稅人的城鎮(zhèn)土地使用稅，由土地所在區(qū)縣的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。
自2007納稅年度起，本市城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理依照《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》和本規(guī)定執(zhí)行。
鏈接·名詞解釋
何謂城鎮(zhèn)土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地單位面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。占用土地越多，繳納的稅越多。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地的單位和個(gè)人。
鏈接·相關(guān)條文
第三條 本市城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)下列不同區(qū)域，分為六個(gè)納稅等級(jí)
(一)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域：一至三級(jí)；(二)內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域：二至四級(jí)；(三)外環(huán)線以外區(qū)域：三至六級(jí)。各納稅等級(jí)區(qū)域的具體范圍，由市地方稅務(wù)局確定并公布。
第四條 各納稅等級(jí)區(qū)域的稅額標(biāo)準(zhǔn)如下
一級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額30元；二級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額20元；三級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額12元；四級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額6元；五級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額3元；六級(jí)區(qū)域，每平方米年稅額1.5元。(李麗 蔡燕蘭 蔣佩芳）
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