【編者按】
時近年關(guān)，房地產(chǎn)金融市場，有了一縷冬天的味道。
一些商業(yè)銀行早早完成了年度信貸目標，出于各種計劃，開始婉拒新增貸款。對開發(fā)商是“當拒則拒”，對個人購房者也開始大幅收緊；然而，對于開發(fā)商來說，多元化融資畢竟不是那么簡單的任務(wù)，商業(yè)銀行依舊是“衣食父母”，于是，使出渾身解數(shù)爭取開發(fā)貸款和延緩還款計劃，成了年終的例行工作；另一方面，不少個人購房者則迫于加息壓力和緊縮政策，選擇一次性付款購房、提前還貸和外資行業(yè)務(wù)的比例也在增加。
一時間，樓市多方的臉色不停變幻，隱藏于其下的心理博弈，則已然日漸白熱化。可以預(yù)見，一場變局正在悄然醞釀，等待最終的突破。
銀行對房企：拒
“現(xiàn)在這個時段，我們銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)基本不放貸了！”一位銀行人士告訴記者。
這一做法的政策依據(jù)是近日相關(guān)主管理部門不加聲張地要求各商業(yè)銀行在年底前凍結(jié)貸款發(fā)放業(yè)務(wù)，并要求確保年底時的貸款余額不超過今年10月31日時的水平。
本周，交通銀行上海分行等銀行的信貸部門負責人在接受采訪時都未否認這一說法。但他們也同時表示，總體叫停不等于一個個案都不能貸款了。一位中國銀行上海分行的工作人員也告訴記者，眼下對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的確掐得很嚴，“實際額度已經(jīng)沒有了，只不過有個別情況會把一些還過來的開發(fā)貸款調(diào)劑性地放出去。”還有銀行人士稱：“我們可以把對公業(yè)務(wù)中的一些已經(jīng)歸還的貸款額度放給對私業(yè)務(wù)，因此房貸仍然可以做�！�
但也有銀行人士表示，為支持將宏觀調(diào)控措施落實到位，一些銀行確實暫時取消了給企業(yè)和個人的貸款及授信額度。相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得貸款似乎比個人更難一些。專家表示，與企業(yè)流動資金貸款相比，個人按揭貸款的規(guī)模相對較小，因此一些優(yōu)質(zhì)客戶還可以申請貸款。
監(jiān)管部門嚴格落實政策表現(xiàn)出了政府遏制投資熱潮的迫切心理，其根本原因是投資熱度居高不下確實正使中國面臨經(jīng)濟過熱的可能。數(shù)字顯示，今年10月份的CPI升幅達到6.5%，是10年來的最高水平；今年前10個月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資較上年同期增長近27%，也創(chuàng)下近年來最大增幅。
在此情況下，央行加息、控制貸款的工作變得十分緊迫。而相對房地產(chǎn)市場而言，貸款發(fā)放量下降有可能遏制住房市場的急速發(fā)展，影響消費信心，并影響房企的投資計劃，給企業(yè)融資環(huán)境帶來不確定性。另外，銀行暫停放貸有可能給房地產(chǎn)股，甚至整個股市帶來一定程度的降溫，減少金融體系內(nèi)可流向股市的資金。
但是，也有專家表示，中央監(jiān)管部門的統(tǒng)一口徑未必在地方得到有力實行。上述銀行人士所稱對公業(yè)務(wù)貸款指標轉(zhuǎn)入對私業(yè)務(wù)，就是地方銀行的對策之一�！斑@種‘上有政策、下有對策’的情況是海外分析人士不一定能夠判斷到的現(xiàn)實情況，而房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果甚微的重要原因之一，就是‘上行下不效’以及地方根本沒有大力調(diào)整房地產(chǎn)市場的動力和決心。房地產(chǎn)‘綁架’銀行系統(tǒng)和中國經(jīng)濟的判斷雖然有些危言聳聽，但不乏現(xiàn)實依據(jù)�！鄙虾ｓw制改革研究所的一位專家坦言。
銀行對個人：縮
今年7月底，中國人民銀行上海總部就發(fā)布信息稱，日前召開的上海市金融形勢分析會明確提出，要密切關(guān)注國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)價格走勢，加強房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個人住房貸款的資金流向監(jiān)控。之后的幾個月中，有關(guān)加息、放貸指標提前完成以及提高首付等房貸收緊信號，不絕于耳。
今年上半年，上海乃至全國的住宅銷售量井噴，房貸發(fā)放的總量也隨之驟增，國內(nèi)銀行發(fā)放的個人住房貸款同比增長四到五成。以深圳為例，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期也才增加121.2億元。上海的情況也有所雷同，6月上海個人住房貸款增加45.43億元，比5月增長430%——過分透支月度、季度甚至年度貸款額度，導致了目前個別銀行無額度可貸的狀況。
事實上，不少銀行上半年就把今年的額度全部用光，加上下半年以來銀監(jiān)會正全力以赴控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，所以出現(xiàn)部分銀行貸款額度提前用完的情況的城市不在少數(shù)。如果說“無款可貸”還是個別現(xiàn)象，不足以證明銀行有意收縮房貸，那么9月底出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》就是國內(nèi)各大銀行全面收緊房貸不爭的事實。
其中最引人注目的當屬對購買“第二套房”套上的“緊箍咒”。目前，“第二套房”標準如何界定尚未統(tǒng)一，但貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍等硬性指標，已進入放貸程序之中。
實際上，下半年以來，上海乃至全國的銀行都或明或暗地出現(xiàn)房貸收緊訊號。有中介人士透露，8月之后，上海二手房貸款業(yè)務(wù)的操作難度明顯增加。業(yè)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)小面積售后工房目前已經(jīng)很難獲得商業(yè)貸款，大部分銀行拒絕向房齡20年以上、面積小于50平方米、總價低于40萬元的售后工房提供房貸，這類客戶現(xiàn)在只能通過公積金貸款來緩解買房的資金壓力。之后，隨著“第二套房”政策出臺的臨近，部分房齡已過5年、總價不高的二手房也開始遭遇貸款難的局面，一些小型商業(yè)銀行甚至暫停了對購買商業(yè)用房的貸款。
房企對銀行：戀
別看股市IPO和再融資火熱，事實上，火熱的資本市場只是大企業(yè)的樂園，對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)，真正讓它們安心的還是銀行信貸。尤其是一邊央行幾番上調(diào)準備金率、幾番加息，另一邊大型上市公司對小企業(yè)虎視眈眈，前途“懸于信貸一線”的中小型房企，境地越是孤立無援，對信貸的依賴感就變得更為明顯。
“房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來源于銀行信貸�！敝袊嗣胥y行研究局副局長張濤在今年3月舉行的中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上就已一針見血地指出現(xiàn)狀。雖然資本市場上房地產(chǎn)股權(quán)融資和債權(quán)融資近年愈加活躍，2006年資金總計達到300億元，但這300億元與2006年房貸余額3萬億元的水平相比，卻是小巫見大巫。
中國當前5萬余家房地產(chǎn)公司中大多是小企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的情況比較嚴重。1997年到2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均負債率是75%，2004年以后略有降低，但仍然很高。而2007年前三季度，主要金融機構(gòu)投向房地產(chǎn)業(yè)的中長期貸款占比分別為15%，盡管比2006年同期下降了5.2個百分點，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對銀行的倚重依然明顯。
“2007房地產(chǎn)藍皮書”曾顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。“在各個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可能遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，有的只能賣掉自己�！币晃婚_發(fā)商項目經(jīng)理向記者表示。而更多的例子則是資金上無以為繼的小型房企靠賣項目或者引進戰(zhàn)略投資者來自保。
對于規(guī)模有限的房企，它們往往只擁有一到兩塊地皮，卻沒有多少開發(fā)資金。雖然現(xiàn)實中已經(jīng)建立了銀行信貸、股權(quán)、信托等多種融資體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍然主要依靠銀行貸款。但小企業(yè)卻依然投路無門——私募資金和資產(chǎn)證券化尚未“陽光化”，房地產(chǎn)信托也受到了嚴格管制，所有這些都非常不利于未上市的房企，有些只能眼睜睜地看著自己的開發(fā)項目被地區(qū)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)所鯨吞，因為后者都渴望著一夜之間躋身房地產(chǎn)大鱷之列。
所以說，更多的企業(yè)都是將希望寄托在了銀行信貸上。但是，因中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控及貨幣政策的步步緊縮，中小型房企對銀行信貸再依戀，也要想辦法割舍這種情感，否則，無法自拔的結(jié)果只能讓企業(yè)陷入更加被動的境地。
個人對銀行：選
隨著房貸新政這根“大棒”在9月底終于落下，在10月收緊房貸已成定局的上海，新政效應(yīng)初步體現(xiàn)。不過，在新政所造成的觀望局面中，對一些購房者來說還是留有選擇余地。
在央行上�？偛堪l(fā)布的報告中，10月上海中資商業(yè)銀行人民幣個人住房貸款比9月增速放緩。數(shù)據(jù)顯示，10月上海中資商業(yè)銀行新增人民幣個人消費貸款54.6億元，比9月少增18.4億元；其中個人住房貸款增加49.8億元，環(huán)比少增11.5億元，同時較第三季度個人住房貸款月均增量少增14億元。
“現(xiàn)在銀行這邊審查得很嚴格。”一位上海中介負責人告訴記者。他手上有筆單子，剛剛被銀行退了回來，“以前這種單子通常早就通過了。”在北京，銀行逐漸收緊銀根的意圖也開始明顯起來。據(jù)偉家安捷房屋貸款擔保公司企劃經(jīng)理殷麗娟介紹，近期銀行對一些非交易類融資產(chǎn)品的審核更為謹慎、嚴查，更有甚者，如借款人貸款申請用途不明的，銀行干脆停止發(fā)放這類非交易類融資貸款。
有購房者坦率地向記者表示，銀行收緊銀根的措施對于市場信心有影響。“我認為這是房價下調(diào)之前的信號�！睂τ趧倓倧墓墒兄刑赚F(xiàn)的王先生來說，這意味著試圖購買第二套住房的計劃要擱淺一段時間�！半m然銀行的限制標準已經(jīng)明確，只要結(jié)清借款，還是可以算作第一套住房貸款，但畢竟這一來會增加壓力�！彼硎�，如果內(nèi)資銀行無法通過申批或提高門檻，他會考慮選擇外資銀行。
而對于毋需采用貸款的購房者來說，銀行新舉措所造成的影響并不大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，11月上旬上海中高檔住宅二手房的成交額幾乎是10月同期成交額的3倍多，與10月下旬相比，也有約10%左右的上浮�！坝捎阢y行收緊房貸，一次性付款購房的比例有所增加。加上中高檔住宅的購買者大多資金雄厚，考慮到加息等因素，采用一次性全額付款的越來越多�！毙帕x房產(chǎn)相關(guān)人士表示。另據(jù)合富置業(yè)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，基于銀行利率的上升，促使大多客戶首選降低貸款成數(shù)來降低還款壓力。（于兵兵 海潮 陳歆 唐文祺）
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