明明已簽好了買賣合同，買家也已經(jīng)支付了房款，賣家卻因種種原因遲遲不愿過戶，最終導(dǎo)致房產(chǎn)交易的最后一步———房產(chǎn)登記“流產(chǎn)”，甚至引發(fā)房產(chǎn)“一女二嫁”。類似這樣的尷尬現(xiàn)象將會(huì)隨著“預(yù)告登記”制度的推廣實(shí)施而得到進(jìn)一步規(guī)范。昨天，市房地局披露了根據(jù)《物權(quán)法》修改的《上海市房地產(chǎn)登記條例》的內(nèi)容，其中規(guī)定，今后無論是期房還是現(xiàn)房交易，都可實(shí)行“預(yù)告登記”，可防止房屋產(chǎn)權(quán)人“一房二賣”。
“登記日”以記載日為準(zhǔn)
【政策】《物權(quán)法》第14條對(duì)物權(quán)效力發(fā)生的時(shí)點(diǎn)做了明確規(guī)定，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”
【解讀】專門從事房地產(chǎn)法律研究的聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所王展律師告訴記者，修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理二手房買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)后，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機(jī)構(gòu)完成審核程序并將登記事項(xiàng)記載于登記簿后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時(shí)限是20天，需要提醒的是，在登記機(jī)構(gòu)審核期間，產(chǎn)權(quán)可能會(huì)因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)的查封，權(quán)利人提出更正、異議等原因，中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以買方在審核結(jié)束之前，盡量不要付清全部房款。
“預(yù)告登記”不分期房現(xiàn)房
【政策】《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記自動(dòng)失效�！�
【解讀】本市《上海市房地產(chǎn)登記條例》對(duì)預(yù)告登記的原有規(guī)定是：可單方申請(qǐng)，也可雙方申請(qǐng)；預(yù)告登記失效日期，期房為初始登記之日起兩年，現(xiàn)房為預(yù)告登記之日起兩年。而根據(jù)修訂后的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，本市預(yù)告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請(qǐng)預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請(qǐng)預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。
可“更正登記”保護(hù)自己物權(quán)
【政策】《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”
【解讀】更正登記是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。
登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予更正的情形為兩類，其一，登記簿記載的權(quán)利人書面同意，且登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的；其二，有生效的法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決、人民政府作出的土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定能夠證明權(quán)屬記載確有錯(cuò)誤的。
不動(dòng)產(chǎn)歸屬以登記簿為根據(jù)
【政策】《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)�！�
【解讀】明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此要求登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書，只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)，證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致時(shí)，物權(quán)法規(guī)定除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以登記簿為準(zhǔn)，因此一定要改變以往的重證書輕登記簿的觀念。(記者徐運(yùn))
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