北京、上海樓市“有價無市”局面的愈演愈烈，深圳、廣州部分樓盤的價格松動，再加上已有調(diào)控政策的效果初顯和物業(yè)稅等政策將出臺的預(yù)期，人們似乎聽到了樓市調(diào)整的腳步聲。
“有價無市”愈演愈烈
樓市，這個被稱為中國最“頑固”的泡沫近來出現(xiàn)局部疲軟現(xiàn)象。北京、上海、深圳等一線城市繼續(xù)演繹著“有價無市”的局面，而堅挺的房價也開始局部松動。
“現(xiàn)在房價的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人�！痹诒本┠呈聵I(yè)單位工作的小張認為，開發(fā)商囤地、捂盤是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力將住房需求變?yōu)楝F(xiàn)實的人沒有那些研究報告估算的那么多，再加上近年來一系列調(diào)控政策對投資性需求的遏制，他相信房價很有可能會在近兩年回歸。目前，持有與小張觀點類似的購房人不在少數(shù)，再加上不少購房人面對高房價而“望房興嘆”，市場觀望氣氛日益濃重。
在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季遭遇尷尬以來的最顯著特征。深圳樓市繼續(xù)著8月以來的市場成交低迷狀況，10月深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著特區(qū)速度的深圳房價近來也開始松動。一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月，廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77%；其商品住宅均價為11973元/平方米，環(huán)比增長6.44%。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，進入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴重。而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，只升不降的房價也開始松動，不少高端樓盤已暗自降價，消失許久的打折、送車位、贈裝修費、送70年物業(yè)管理費等促銷方式再次粉墨登場。
盡管深圳、廣州部分樓盤價格松動，但北京、上海的房價依然堅挺，只是成交萎縮狀況有加劇之勢，兩地上周的住宅交易環(huán)比跌幅均超過20%。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月5日至11日)，上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。但上周的全市住宅成交均價為7864元/平方米，較前一周上升了2.50%。10月，上海住宅類房源共成交20971套，比上月降低2.3個百分點。
北京的成交量也在急劇萎縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周(11月5日至11日)，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。上周期房住宅共簽約2694套，比前一周的3389套下跌了20.51%。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。但國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，北京房價未見松動跡象，10月新建商品住房價格同比上漲了17.8%，在一線城市中，漲幅最大，在全國范圍內(nèi)位居第三，次于寧波的19.1%和烏魯木齊的18.5%。
市場博弈加劇
高房價下的成交量萎縮以及部分城市房價的局部松動，是意味著樓市的短暫喘息呢，還是樓市下跌的開始呢？截至14日14時，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，分別持這兩種觀點的調(diào)查者數(shù)量相當(dāng)，均為39%左右，還有20%多的調(diào)查者認為“目前還不好說”。由此可見，市場各方的分歧還相當(dāng)大。
業(yè)內(nèi)專家指出，房價收入比的合理范圍一般是3-6倍，也就是說，一個中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以買一套中等檔次的住房。在發(fā)達國家，這一比例一般在3-4倍，而我國不少大中城市的房價收入比早已“越線”，北京、上海等地更是多年高達兩位數(shù)。
從投資的角度來看，新近公布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除，還新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制，這對抑制外資炒房大有裨益。再加上今年以來一系列加息措施，以及9月末出臺的房貸新政，投資性需求得到一定程度的遏制。經(jīng)濟學(xué)家王小廣說：“市場并不是一般人所理解的供不應(yīng)求，而是很多房子掌握在投機者和投資者手里，應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有成本等多種措施來促進賣房�！�
北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉認為，整體成交走勢的持續(xù)疲軟側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實際影響效力，未來房價漲幅趨緩是肯定的。他說，高檔二手房已出現(xiàn)部分拋盤，新房價格還要看11月、12月的數(shù)據(jù)，這兩個月是買賣雙方最較勁的時候。“如果連續(xù)三個月成交量依然不理想，很難說開發(fā)商不會降價�！�
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅則判斷，在未來一段時期內(nèi)，市場供應(yīng)相對將更加充分，而需求將受到心理因素影響有所收斂。他說：“前段時間價格快速增長的行情將會改變，一個相對平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場格局可以期待。”
北京市中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司三級市場部研究人士認為，在未來再次加息預(yù)期下，購房支出的不斷增加勢必會降低部分消費者的購房意向，促使房價漲幅有所回落。
但長期看好房地產(chǎn)行業(yè)的陣營依然強大，日信證券研發(fā)部日前的一份報告可謂是“看多”觀點的代表。其認為，從土地開發(fā)面積的速度跟不上土地購置速度，商品房竣工增速大大低于銷售速度等方面來看，供不應(yīng)求的樓市矛盾依然尖銳；而從土地價格上漲、流動性充沛、人民幣升值等因素來看，房價上漲仍將得到支撐。
國家發(fā)改委最近公布的數(shù)據(jù)似乎證明了這種判斷。10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，第五次改寫今年6月以來的房價漲幅最高紀錄。
調(diào)控預(yù)期仍然強烈
面對繼續(xù)“高燒”的房價和仍需繼續(xù)規(guī)范的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認為，2006年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策體系將繼續(xù)在今明兩年得到完善。其中，物業(yè)稅的出臺呼聲最高。
國民經(jīng)濟研究所所長樊綱、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康等國內(nèi)著名宏觀經(jīng)濟專家和財稅專家紛紛建議早日開征物業(yè)稅。他們認為，此舉有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少投資性需求，還可把目前地方政府短期行為的土地財政改造成為長期行為的土地財政。賈康建議，物業(yè)稅應(yīng)加快從當(dāng)前的“空轉(zhuǎn)”試點進入“實轉(zhuǎn)”，征稅時要考慮區(qū)分營業(yè)性和非營業(yè)性房產(chǎn)，如果非營業(yè)性房產(chǎn)開征物業(yè)稅，應(yīng)從獨立的別墅、豪宅開始。
國家信息中心的一份報告建議，通過調(diào)高土地閑置費標(biāo)準(zhǔn)，對囤積土地的開發(fā)商征收懲罰性土地閑置費；嚴格貫徹?zé)o償收回閑置土地使用權(quán)這一處置措施；建立土地閑置超過一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機制等措施，加大對閑置土地的清理力度。（記者 費楊生）
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