中國社科院財貿(mào)所與佛羅倫薩大學(xué)10日在京共同主辦了“第八屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”，專家普遍指出，中國房地產(chǎn)以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大，目前應(yīng)加強(qiáng)針對中低收入群體的金融創(chuàng)新，特別是要引進(jìn)住房貸款的證券化。
次級債猶可借鑒
“美國次級債，那是一個金融創(chuàng)新�！敝袊鐣茖W(xué)院金融研究所所長李揚(yáng)指出，固然美國次級債中的教訓(xùn)中國需要汲取，但不能因噎廢食，發(fā)展住房金融工具體系相當(dāng)必要。據(jù)悉，在美國，住房抵押貸款中間大約有60%左右已經(jīng)被證券化。
發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣也提出了同樣的觀點(diǎn)。他說，金融創(chuàng)新特別是針對中低收入家庭，滿足其第一套住房的金融創(chuàng)新已經(jīng)迫在眉睫。美國的次級債危機(jī)并不能說明次級債這個金融創(chuàng)新產(chǎn)品本身有問題，而是一個怎樣正確應(yīng)用的問題，中國應(yīng)該學(xué)習(xí)這個次級債，即向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供住房貸款。
中國銀行王元慶研究員則表示，需要盡快的開發(fā)住房按揭證券化產(chǎn)品，防范住房按揭資產(chǎn)發(fā)展的周期性與系統(tǒng)性風(fēng)險。
“住房按揭隨著經(jīng)濟(jì)周期，特別是房地產(chǎn)發(fā)展有很強(qiáng)的周期性，造成住房按揭對商業(yè)銀行隱藏比較大的系統(tǒng)風(fēng)險。住房按揭的迅速發(fā)展和規(guī)�；矔驗樗倪�款期比較長，一般在20年以上，可能對銀行帶來流動性風(fēng)險，這些問題可以通過按揭資產(chǎn)的證券化和投資銀行的債務(wù)抵押證券的方式來解決，”王元慶稱，這些方面國內(nèi)有些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始起步。
按揭市場潛力巨大
王元慶認(rèn)為，中國正在面臨著空前巨大的房地產(chǎn)與按揭貸款的發(fā)展空間：第一，中國房地產(chǎn)市場的增長周期現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，發(fā)展空間巨大。因為房地產(chǎn)市場從1992年住房公積金開始已經(jīng)發(fā)展16年，按照中國政府到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會總體目標(biāo)來估計，中國房地產(chǎn)與按揭至少還有13年的快速增長期，房地產(chǎn)需求至少有160億平米的市場空間。
第二，住房按揭市場的發(fā)展也擁有極其廣闊的空間。1997年年末，中國商業(yè)銀行住房按揭貸款余額只有137億元人民幣，到去年年底，這個規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.2萬億人民幣。也就是說在十年期間，增長了160倍。如果我們做一個粗略的估算，中國的商品房90%由個人所購買，70%的人在購房時需要借助銀行貸款才可以順利買房。按照目前商品住宅平均單價，70%購房需要貸款，如果按照50%的按揭比例計算，在未來13年，意味著還有17萬億人民幣住房貸款的需求，這個估計不包括房價上漲和按揭比例的上升。
第三，中國國內(nèi)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)現(xiàn)在仍處于發(fā)展的啟動階段。在美國，住房按揭貸款規(guī)模已經(jīng)達(dá)到GDP百分之百，而中國的規(guī)模只相當(dāng)于GDP的10%。國內(nèi)商業(yè)銀行住房按揭余額相當(dāng)于市場發(fā)展空間大約只有13%，中國各大的住房按揭貸款占貸款總額比例在20%以下。
設(shè)立專業(yè)按揭銀行
而需要整合房地產(chǎn)開發(fā)貸款的按揭資源，盡快實(shí)現(xiàn)住房按揭的專業(yè)化、集中化的發(fā)展已是大勢所趨，王元慶認(rèn)為，是時候考慮設(shè)立專業(yè)的按揭銀行了。李揚(yáng)則表示，要解決房地產(chǎn)金融體系，靠傳統(tǒng)的渠道已經(jīng)明顯不能適應(yīng)新的發(fā)展，需要增加機(jī)構(gòu)。
目前，四大銀行占住房按揭的比重、市場份額大約90%左右，基本處于寡頭壟斷的狀況。但仍然把住房按揭作為普通的零售產(chǎn)品對待，普遍嚴(yán)重缺乏集中的產(chǎn)品開發(fā)、專業(yè)的客戶服務(wù)與積極的營銷手段。(記者 薛黎)
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