“9月各大城市住宅價(jià)格指數(shù)普遍上漲,北京環(huán)比漲幅超過(guò)6%,達(dá)到6.1%;上海、深圳、天津、南京四城市環(huán)比漲幅超過(guò)4%,分別為4.4%、4.1%、4.4%、4.4%;廣州、武漢、重慶、杭州、成都環(huán)比漲幅超過(guò)3%,分別為3.6%、3.9%、3.5%、3.4%和3.3%”,中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)如是顯示。
分析人士認(rèn)為,目前,我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的思路正從“收縮供給、抑制需求”,向“平衡供求”轉(zhuǎn)變,政府正著力通過(guò)提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等方式增加供給、平抑房?jī)r(jià),與此同時(shí),相對(duì)提高第二套住房信貸標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn)一步降低投資需求,“調(diào)控房?jī)r(jià),供需兩手都要硬”。
漲聲不斷中供求現(xiàn)分歧
今年以來(lái),無(wú)論是來(lái)自政府部門(mén)的數(shù)據(jù),還是專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)都顯示,商品住宅價(jià)格“漲”聲不斷,而在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中,一些城市出現(xiàn)了量縮價(jià)升的現(xiàn)象,而部分城市卻放量上漲,供需出現(xiàn)了一些“分歧”。
以9月份為例,商品房需求出現(xiàn)不同程度的分化,成都、上海、杭州、武漢、南京等城市商品房成交量出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng),交易量最為活躍的仍然是成都,同比增幅達(dá)到127%,而北京、深圳等城市的成交量則出現(xiàn)了不同幅度的下降,北京同比降幅最大,為62%。
商品住宅供給方面,北京、廣州、深圳、杭州等城市新建商品住宅可售面積出現(xiàn)了不同程度的下降,其中,深圳同比降幅最大達(dá)到53%,而上海同比增幅卻接近40%。另外,從銷(xiāo)售供給比率看,上海、武漢、成都等城市均處在1左右,供需基本平衡,杭州、廣州、北京等城市卻遠(yuǎn)小于1,需求出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本面來(lái)看,全國(guó)大部分一、二線(xiàn)城市商品房新開(kāi)工面積等供應(yīng)先行指標(biāo)出現(xiàn)回升或平穩(wěn)增長(zhǎng),中國(guó)指數(shù)研究院研究員認(rèn)為,這表明,商品房后期供應(yīng)將跟上,但受頻繁加息和提高第二套住房首付等金融政策的影響,各城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)當(dāng)趨緩。
值得注意的是,在交易量下降的同時(shí),一些城市還出現(xiàn)了空置率大幅上升的趨勢(shì)。以北京為例,北京房地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年第二季度,北京市中高檔住宅市場(chǎng)的整體空置率為24.42%。
調(diào)控供需都要硬
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,下一步價(jià)格調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)而不是物價(jià),抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)主要是要調(diào)整房地產(chǎn)政策。
近期出臺(tái)的政策,主要還是著力于對(duì)需求方面進(jìn)行引導(dǎo),央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,對(duì)購(gòu)買(mǎi)“二套房”者,貸款首付比例將不得低于40%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這將抑制市場(chǎng)投資、打擊投機(jī)行為,同時(shí)將緊縮銀行信貸、提高購(gòu)房門(mén)檻、規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。
而國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出,建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。這意味著,開(kāi)發(fā)商將不能像過(guò)去那樣搞土地“分期付款”,業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王大大減少。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,央行今年以來(lái)的五次加息。對(duì)房地產(chǎn)而言,將一步步擠掉樓市投資泡沫并同時(shí)抑制不良貸款沖動(dòng),因此在本輪加息中受影響最大的將是樓市的投機(jī)性買(mǎi)家。
當(dāng)然,供給方面的政策措施也在醞釀出臺(tái)中,例如,財(cái)政部日前出臺(tái)辦法,明確中央財(cái)政將安排中央廉租住房保障專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金,以支持中西部財(cái)政困難地區(qū)做好廉租住房保障。(記者 周明)