早在上個世紀90年代，我市率先在全國制定了《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，為國家物業(yè)管理條例的出臺提供了借鑒。昨天市四屆人大常委會第十四次會議通過了《條例》的修訂案，一部與時俱進的嶄新法規(guī)將在我市物業(yè)管理和服務中發(fā)揮重要作用。
修訂案在國家物業(yè)管理條例出臺后通過，與國家的條例相比，我市的新法規(guī)有些什么亮點和特色？記者就此采訪了昨天剛被任命為市人大常委會內(nèi)務司法委副主任的劉曙光。此前他是市人大法制委副主任委員，參與了《條例》的修訂，對法規(guī)內(nèi)容了如指掌。他認為，新法規(guī)具有五大亮點。
亮點之1業(yè)主大會職權擴大
劉曙光說，與舊條例相比，新法規(guī)進一步擴大了業(yè)主大會的職權，為順利召開業(yè)主大會做了制度上的安排，規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同、專項維修資金的使用、業(yè)主委員會秘書的薪酬津貼等重大問題都要通過業(yè)主大會通過，業(yè)主委員會只能提出一個方案，提交業(yè)主大會批準，無權作出決定。在大會作出有關決定的有效票數(shù)方面，《條例》按照物權法的規(guī)定，要求實行雙過半(即面積過半和人數(shù)過半)和雙三分之二，可有效地維護了中小業(yè)主的利益。比如第十四條規(guī)定，業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會會議方為有效。第十七條規(guī)定，業(yè)主大會作出決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權三分之二以上和與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。這些規(guī)定以特區(qū)立法權制定，突破了物權法的規(guī)定，有利于業(yè)主大會的召開和會議就重大事項作出決定。
另外業(yè)主大會的經(jīng)費有了制度保障。以前這筆經(jīng)費由物業(yè)管理公司開支，這并不合適合理�！稐l例》規(guī)定從物業(yè)管理費中切出一塊資金來作為大會經(jīng)費。
亮點之2受譴責的企業(yè)二年內(nèi)不得參加招投標
《條例》規(guī)定，市物業(yè)管理協(xié)會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。對違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權益的，應當要求其改正；情節(jié)嚴重的，應當給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責等制裁。受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責的物業(yè)服務企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責的物業(yè)服務從業(yè)人員，物業(yè)服務企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應當由取得物業(yè)服務相關資格證書的人員從事的工作。市物業(yè)管理協(xié)會給予物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責的，應當報區(qū)主管部門備案；給予物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員公開譴責的，應當向社會公告。
亮點之3基層政府組織監(jiān)管物業(yè)管理
按照《條例》規(guī)定，物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。市政府物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行相關工作職責。區(qū)主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市主管部門的業(yè)務指導。市、區(qū)政府其他有關部門應當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理相關工作。街道辦事處在區(qū)主管部門指導下，負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒印Ｉ鐓^(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關事務。
亮點之4物業(yè)維修基金統(tǒng)一管理
劉曙光說，以前，物業(yè)維修專項基金由物業(yè)管理公司管理，不同程度地出現(xiàn)混亂情況。而《條例》改變了這一做法，規(guī)定市主管部門應當在銀行設立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金應當存入物業(yè)專項維修資金專戶。物業(yè)專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
亮點之5業(yè)主對公約不服可申請撤銷
《條例》還規(guī)定，業(yè)主在入住時，應當簽署臨時管理規(guī)約。管理規(guī)約在業(yè)主大會通過后生效。業(yè)主認為臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效。（方興業(yè)）
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