北京對待閑置土地的處理方式開始轉(zhuǎn)向溫和。
8月底，北京市國土局公布《關(guān)于停止執(zhí)行458號文件加快遺留項(xiàng)目處理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱622號文件)，宣稱對3年前831土地大限遺留下來的問題制定一個新的清理121期限。這讓房地產(chǎn)界很多人緊張不已，擔(dān)心新一輪土地整頓來臨。但事實(shí)或許沒有那么悲觀。622號文件目標(biāo)是還未出讓的土地，并不針對閑置土地。對于閑置土地，政府的表達(dá)口吻更多的是鼓勵和督促開發(fā)商盡快開發(fā)。對開發(fā)商來說，已經(jīng)到手的土地被強(qiáng)制收回的可能性越來越小。
從強(qiáng)制收回到督促鼓勵
繼831大限之后，北京市國土局又推出121大限。這個新的“大限”來源于國土局最近公布的622號文件。不過，大可不必緊張的是121大限對于開發(fā)商的意義和影響遠(yuǎn)不如831大限來得重要。
“我不知道政府出臺文件的具體情況，只是知道622號文件是針對土地一級開發(fā)的”，土地開發(fā)資深人士韓林峰說。世邦魏理仕高級經(jīng)理覃曉梅認(rèn)為，622號文件著重為了近期加快土地供應(yīng)目標(biāo)，意圖加快一級開發(fā)節(jié)奏，北京新公布的土地計(jì)劃可能將有很大部分來自于這些831未過關(guān)項(xiàng)目。而對已經(jīng)出讓的閑置土地，政府的態(tài)度顯得更為務(wù)實(shí)。
讓很多開發(fā)商松口氣的是，就在針對831未過關(guān)項(xiàng)目的622號文件出臺同時，北京市政府主管負(fù)責(zé)人在一次會議上表示，“北京市對2002年～2006年已出讓未上市的463個、3373萬平方米住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查清理，督促加快開發(fā)進(jìn)度，增加有效供應(yīng)�！迸c1年多前北京市政府強(qiáng)制收回幾十宗閑置土地的強(qiáng)硬態(tài)度相比，這樣的口吻顯得更溫和一些。
2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，北京市政府根據(jù)中央意見，提出超過兩年尚未開發(fā)的閑置土地要收回。市建委苗樂如副主任當(dāng)時表示，對超過規(guī)劃合同約定的土地，滿一年未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。此后，北京市國土局發(fā)布公告，宣稱收回38宗土地，其中包括位于奧運(yùn)主場館邊上的著名項(xiàng)目“摩根廣場”。該項(xiàng)目被收回后一度準(zhǔn)備轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)，北京市主管城建工作的副市長劉志華被免職后又重新回到摩根公司手中。
這一強(qiáng)硬的態(tài)度頓時讓開發(fā)商心驚不已。2006年《北京青年報(bào)》報(bào)道，各開發(fā)商擔(dān)心手中的土地被收回，紛紛開工，以致2006年上半年土地開工面積大幅度上升。
事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)于2006年6月份，一位北京市國土局負(fù)責(zé)人對媒體表示，“將鼓勵831過關(guān)但已過了兩年合同期限仍未開工的項(xiàng)目建設(shè)中低價商品房�！蓖�6月份，劉志華被免職并立案調(diào)查。這樣的轉(zhuǎn)變，不禁讓人感覺時間實(shí)在是太巧合了！
此后的時間里，北京市政府對出讓但閑置的土地態(tài)度逐漸明朗化。北京市國土資源局局長安家盛在2006年底接受《第一財(cái)經(jīng)》采訪時提出了一分為三的設(shè)想方案。開發(fā)商自身原因造成土地閑置，國土局方面將與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。如果開發(fā)企業(yè)愿意建設(shè)“限價房”，國土局愿意再給開發(fā)商一次機(jī)會，延長土地收回期限；開發(fā)商不愿意，那么國土局將根據(jù)國家統(tǒng)一制定的閑置土地處理辦法，對項(xiàng)目進(jìn)行處理；如果由于政府原因造成項(xiàng)目土地閑置，國土局將積極與開發(fā)商協(xié)調(diào)，對項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。對于北京土地市場，是否將再次掀起收地?zé)岢钡奶釂�，安家盛表示，市政府還沒有下定決心。
這種一分為三的處理方式顯示了以疏導(dǎo)為主的出發(fā)點(diǎn)。事后的事實(shí)證明，摩根、銀泰中心這些處于北京超級好地段的土地重新交還給原開發(fā)商。對于其他收回的30多宗土地國土局也沒有再度公布處理結(jié)果。
混亂的土地帳
盡管政府的表態(tài)日益溫和，截至目前為止，622號文件仍舊在媒體和開發(fā)商中制造緊張氣氛。出現(xiàn)這個狀況的原因很大程度上源于關(guān)于土地各種用語和數(shù)據(jù)的混亂。以至于專事土地研究的覃曉梅在接受采訪時要不斷強(qiáng)調(diào)部分?jǐn)?shù)據(jù)并沒有統(tǒng)一口徑，需要核實(shí)。
造成誤解的最概念之一是閑置土地。準(zhǔn)確地說，閑置土地是指已經(jīng)出讓但未按照規(guī)定開工或者開工不足的土地。它和歷史性遺留項(xiàng)目是完全不同的概念。但是在許多普通民眾的印象中，區(qū)分不清閑置土地和擱置尚未入市土地的區(qū)別。事實(shí)上，622號文件要清理的土地還沒有出讓，不算是閑置土地，也就不存在收回的可能。
622號文件有一分為二處理的意味，對已經(jīng)出讓的土地將得到溫和處理，而還未一級開發(fā)則要設(shè)定大限。但是，到底有多少土地會受到鼓勵和督促，又到底有多少土地將遭遇622號文件設(shè)定的大限呢？這筆帳更讓人摸不著頭腦。即便是土地專家，也只能嘗試著分類測算一下。
對于622號文件要清理的項(xiàng)目，官方?jīng)]有公布數(shù)據(jù)。831過關(guān)的項(xiàng)目數(shù)量為288宗過關(guān)項(xiàng)目名單。過關(guān)土地面積共計(jì)約2472公頃，涉及規(guī)劃建筑面積約4353萬平方米(后有小幅度變動)。但是沒過關(guān)的數(shù)量從未公布。潘石屹曾經(jīng)測算過，大約有土地規(guī)劃建筑面積至少超過1.37億平方米項(xiàng)目沒有過關(guān)，這一說法被廣泛傳播。按照這個測算831之前北京所有的歷史遺留土地規(guī)模將近2億平米。
對于被宣稱要督促的已出讓項(xiàng)目，官方的數(shù)據(jù)是2002年~2006年已出讓未上市的項(xiàng)目有463個、3373萬平方米。字面上理解，這個數(shù)字應(yīng)當(dāng)包括831過關(guān)土地，以及所有2002年以來通過招、拍、掛出讓的土地中未能上市的項(xiàng)目。去年9月北京市國土局公布的統(tǒng)計(jì)，2004年已供用地但目前尚未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的住宅面積中，“8·31”協(xié)議出讓項(xiàng)目規(guī)劃住宅總建筑面積大約為2600萬平方米。這2600萬平方米的住宅項(xiàng)目截至當(dāng)年4月份無一上市交易。按照時間計(jì)算，這2600萬全都是屬于 “兩年尚未開工”的項(xiàng)目，依照相關(guān)規(guī)定，理應(yīng)全部被收回。
但是，同年國土資源部副部長小蘇透露的數(shù)字有不一樣。他宣稱，北京市已經(jīng)批出而未開發(fā)的用地規(guī)劃建筑面積為8000萬平方米。這里的“批出”是否為出讓并不清楚。前后三個數(shù)據(jù)有重疊部分，但更多的部分讓人迷惑不已。
究竟有多少已經(jīng)出讓的土地超過兩年還未開發(fā)尚不清楚。歷史遺留項(xiàng)目中還沒有出讓，甚至還沒有進(jìn)行一級開發(fā)的土地規(guī)模，政府也沒有具體公布。展現(xiàn)在民眾面前的是籠統(tǒng)而混淆的數(shù)字。過關(guān)和未過關(guān)、已出讓和未出讓、未開發(fā)和超過兩年未開發(fā)、完成一級開發(fā)和未完成一級開發(fā)這些具體的分類數(shù)據(jù)對于搞清楚閑置土地的具體情況至關(guān)重要。目前為止，人們?nèi)耘f是只知道處理辦法，不知道確切的處理范圍。(姜洪橋)
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