南京市首開住房公積金“限貸一次”先河，是抑制炒房還是阻礙普通市民的購房？有業(yè)內(nèi)人士認為，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。
日前，南京市對公積金貸款政策進行調(diào)整，從今年9月1日起，南京市公積金暫對第二套住房說“不”——這則消息一經(jīng)披露，立即引起各方強烈反應。
公積金貸款對第二套住房說“不”
南京住房公積金管理中心公積金貸款政策具體調(diào)整有兩點，一是住房公積金貸款計算公式中的個人還貸能力系數(shù)；二是住房公積金申請條件。目前，引起熱議的主要是第二點。按照新政策規(guī)定，繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。2007年9月1日起系統(tǒng)將對此進行判斷。
南京市民張先生2006年5月申請公積金貸款買了套房，今年10月，他打算和女友王小姐結婚。按照新政策規(guī)定，一旦他和女友結婚，屆時作為他妻子的王小姐，將不能再申請公積金貸款買房，即使王小姐有著20萬的貸款信用額度，她仍然不能動用自己的信用來為自己貸錢買房。
此外，“第二次”不僅包含因購買第二處房產(chǎn)辦理公積金貸款的，也包含因其他原因再次貸公積金的。2007年1月1日起施行的《南京市住房公積金管理條例》第十八條規(guī)定：繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買、建造、翻建、大修自住住房，可以申請住房公積金貸款。因此，由于建造、翻建、大修自住住房而第二次貸公積金的也在本次禁貸之列。
新政出臺的深層背景
有銀行人士分析認為，南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關系。南京市住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月份，全市已發(fā)放公積金貸款28.87億元，截至今年7月底，全市住房公積金貸款余額為112.93億元。今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)走熱，不少銀行甚至半年就把一年的公積金貸款額度給用完了，市場的火熱已讓公積金顯得有些不堪重負。政府此次通過下調(diào)個人還貸能力系數(shù)和對貸款條件加以限制，可以減少公積金支出數(shù)量，實現(xiàn)公積金收支平衡。另外，住房公積金貸款新政也能在一定程度上抑制過旺的購房需求。
對此，南京市住房公積金管理中心相關人士在接受媒體采訪時稱，順應國家宏觀調(diào)控要求、防范資金風險和擴大互助受益面是公積金管理中心新政出臺的三大目標�？刂贫位蚨啻问褂霉e金貸款，打擊炒房行為，才是住房公積金新政的真正用意。而且，住房公積金貸款余額112.93億元是指前期已經(jīng)發(fā)放的公積金貸款減去目前已經(jīng)回收的部分，這個資助量仍很大，說新政出臺是出于資金緊張，這是一種誤解。
還有一些業(yè)內(nèi)人士在解讀南京這一房貸新政時認為，這跟國家收緊銀根政策有關。今年8月21日，央行宣布年內(nèi)第四次加息，此次加息后使得個人住房公積金貸款(五年以下)的利率從4.50提高到4.59，整存整取定期存款(三年期)利率由4.68提高到4.95，首次出現(xiàn)公積金貸款利率與存款利率“倒掛”的現(xiàn)象。相較之下，使用公積金貸款買房受到購房人的追捧。與此同時，由于房價快速上漲，公積金貸款發(fā)放也在加速，這讓相關部門不得不警惕資金風險。
“限貸一次”影響了誰？
目前，“限貸一次”政策的焦點性問題，主要是集中在對中低收入家庭的影響。對于剛工作沒幾年的年輕人來說，由于經(jīng)濟實力在購房方面還不足以一步到位，一般只能購買城區(qū)的小二手房或地區(qū)較偏的稍大的新房，所以不少人都有先買套過渡性質的房子的計劃。
剛工作五年的陳先生，最近準備結婚，本打算在南京河西先買套60平方米左右的房子，過幾年再換個大的�？涩F(xiàn)在公積金貸款只能用一次了，陳先生因此非�？鄲�，是不是該咬咬牙索性一步到位地買個大房子？據(jù)南京新聞媒體報道，甚至有的年輕人為了應對此政策，推遲婚期，就為了雙方都能貸上款買房。不僅僅是初次購房的年輕人，一些想改善現(xiàn)有住房條件的家庭，也必須重新考慮購房計劃，畢竟，商業(yè)貸款的利息與公積金貸款相比，對于中等收入家庭來說，還是個很在意的數(shù)字。
一些樓盤的開發(fā)商也認為，無論是只能辦理一次公積金貸款還是貸款額度的收縮，都將導致一些“想買，又擔心資金狀況”的人，因為顧慮高額的商業(yè)貸款最終放棄購房。
但對于某些資深“炒房族”來說，公積金新政策則基本沒有影響到他們的投資。陳先生有家效益不錯的公司，他同時也是一名“炒房族”。他坦言，自己用來投資樓市的錢，絕大部分是做生意賺來的，對于資金流動額幾乎都在百萬以上的陳先生來說，公積金貸款的利息相較于商業(yè)貸款省去的那幾萬塊錢，與房地產(chǎn)的升值空間相比，根本不算什么。
政策調(diào)整是把“雙刃劍”
有業(yè)內(nèi)人士認為，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。其直接影響是對投資性購房、家庭多套購房和超前購房消費產(chǎn)生抑制，從而進一步促進樓市的供需平衡�！爸毁J一次”是比較科學的做法。
事實上，目前享受公積金貸款的人數(shù)只是繳存總人數(shù)的一部分，并不是所有人都享受到了公積金的實惠，許多無錢買房者只能默默繳納。而本次南京出臺的新政規(guī)定的“只貸一次”，從某種程度上可以緩解有錢人循環(huán)貸款，多次享受政策優(yōu)惠的狀況，真正體現(xiàn)公積金的互助功能。因為公積金本身具有保障和互助的特征，應該首先用來滿足普通老百姓的自住需求。但同時也應該看到，公積金調(diào)整除了抑制投資性行為，對自住購房者和改善住房人群也產(chǎn)生了影響。
當前國家對新房的政策導向是“穩(wěn)定房價”，江蘇省房產(chǎn)廳有關人士認為南京市出臺這個法規(guī)是根據(jù)當?shù)貙嶋H出發(fā)的，南京市的總體房價水平在全國都是排在前列的，這一新政會對當前熱得發(fā)燙的樓市起到一定的降溫作用。而江蘇其他二三類地區(qū)的房價則比較低，因此，該政策還只是一個地方性的個例，是不是具有普遍適用性，能不能進行推廣，還有待進一步觀察。有市民認為，政府出臺該政策應當考慮到各方面的利益，考慮到普通公眾付出的成本是否因此而增加。對此，南京市公積金中心表示，本次政策調(diào)整不是永久性的，未來會根據(jù)情況變化作出相應的調(diào)整。(劉沛 錢芳）
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