漲！漲！漲！
上半年的全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近幾年來中最為強勁的上揚態(tài)勢，據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的信息，6月份全國70個大中城市新建商品住房的價格指數(shù)同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個百分點，同比、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來的新高。
在北京、深圳等一線城市連續(xù)多月10%的同比漲幅的引領(lǐng)下，房產(chǎn)價格上漲態(tài)勢正在向其他地區(qū)一路蔓延。2005年3月以來住房價格相對穩(wěn)定的長三角地區(qū)的房價出現(xiàn)反彈，南京、杭州、寧波6月份房價同比漲幅分別為11.3%，8.6%、6.9%。
隨后的二、三線城市房價也呈現(xiàn)出普漲局面，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長沙、惠州、大理等市住房價格的上漲，已經(jīng)進入到全國70個大中城市價格漲幅的前十位。北海市的房價漲幅連續(xù)兩個月位居榜首，同比增長分別達到了15.1%，16.5%。
而事實上，根據(jù)中房指數(shù)研究院和一些城市的有關(guān)部門對實際成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，某些地區(qū)實際房屋成交價格漲幅還要高于已經(jīng)公布的漲幅。中國的房地產(chǎn)市場已是全盤“皆漲”。
針對這一態(tài)勢，8月11日，中國房地產(chǎn)協(xié)會產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會專門發(fā)布《2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》，專項對今年以來的房地產(chǎn)市場上揚態(tài)勢做系統(tǒng)分析。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，今后應(yīng)加強包括出臺物業(yè)稅法、調(diào)整利率等在內(nèi)的財稅等市場調(diào)節(jié)手段。
三大因素助推上半年樓價
中房協(xié)報告認為，今年上半年雖然擺脫了2005年來土地供應(yīng)連續(xù)減少的局面，土地供應(yīng)同比增長10%，但由于前兩年基數(shù)較小，供應(yīng)總量依然不足，一些企業(yè)在取得土地后，開發(fā)建設(shè)速度減緩，上半年全國完成土地開發(fā)面積占同期土地購置面積比重68.4%，而占歷年待開發(fā)土地面積比重僅40%，土地有效供應(yīng)明顯不足。
與土地購置面積同比上升10%相比，同期購置土地費用卻同比上升高達28.6%。朱中一認為，這表明土地購買價格的上漲。單位土地面積開發(fā)成本明顯加大，反映出拆遷安置費用的提高，和實行“招拍掛”后地價的上漲，而這一切終將反映到房價上。
另一組形成對比的數(shù)據(jù)是，商品房供應(yīng)增幅回落與需求顯著上升的反差，供不應(yīng)求的矛盾正在加劇。上半年除完成土地開發(fā)面積增幅比去年同期回落26.4個百分點外，商品房新開工面積同比回落3.2個百分點，竣工面積低了9.3個百分點。
而相形之下，需求類指標增幅卻強勁上升，上半年商品房銷售面積同比增長21.5%，增幅比去年同期提高了5個百分點；商品房銷售面積同比增長33.8%，增幅同比提高了9.3個百分點，其中商品住宅銷售面積同比增長22.5%，增幅比去年同期提高了5.9個百分點。商品住宅銷售額同比增長36.8%，增幅比去年同期提高了13.9個百分點。
造成住宅市場供不應(yīng)求的原因有很多，朱中一分析認為，從需求方面看，在人民幣升值、流動性過剩背景下，大量資金涌向住宅市場，家庭擁有多套住宅的數(shù)量增加；而前兩年受宏觀調(diào)控影響，一些持幣待購的消費者，需求在今年上半年得到集中釋放；此外還有股市獲利的轉(zhuǎn)向資金以及海外資金等。
“就供應(yīng)方面而言，除了土地成本上升影響，部分開發(fā)商基于對未來市場預(yù)期看好，大量項目閑置、囤積現(xiàn)象，也加劇了有效供應(yīng)的不足，還有城市拆遷進度普遍放緩以及去年以來實行新政后項目套型調(diào)整等都綜合影響了市場供應(yīng)數(shù)量。”朱中一說。
此外，二手房和租賃市場的發(fā)展滯后也是造成房價單邊上揚的另一大誘因。據(jù)中國指數(shù)研究院院長莫天全介紹，40個重點城市統(tǒng)計數(shù)字顯示二手房交易量縮價升。上半年二手房成交總面積不但沒有增長，還同比減少1.6%。其中二手住房成交面積增長幅度低于新建商品住房銷售面積漲幅21.8個百分點，二手住房成交面積僅為新建住房面積的40%。二手住房成交套數(shù)與新建商品住房占比為56.3%。二手房交易量僅為新房的一半。
而二手房價漲幅卻異常快速，并于今年6月首度超過新房價格的漲幅。通常情況下新房價格的漲幅要高于二手房價格，而在新房供應(yīng)不足情況下，二手房價被迅速抬升，今年6月二手房價格上漲7.8%，高于同期新建住宅價格漲幅0.4個百分點，莫天全預(yù)計，短期內(nèi)這種情況還會繼續(xù)保持。
行政干預(yù)適得其反？
對于上半年房地產(chǎn)呈現(xiàn)出來的種種問題，中房協(xié)報告坦陳，商品住宅供不應(yīng)求局面下半年仍難以緩解，房價上漲的壓力依舊存在。
值得注意的是，衡量供求的關(guān)鍵性指標，商品住宅銷售面積與竣工面積比在上半年首度突破了2.0達到2.08，高于去年同期的1.9。上半年，成都、武漢、南京、杭州4城市該數(shù)據(jù)分別為2.97、2.42、2.31、2.06，而重慶、廣州、上海也達到了1.89、1.79、1.74，意味著購買力的增長速度將把可供數(shù)量遠遠拋在身后，而這一趨勢無疑將在下半年延續(xù)。
在分析中國樓市快速上揚深層原因時，也有不少反思近兩、三年來政策宏觀調(diào)控得失的聲音。中房協(xié)報告認為，今年以來，房價普遍上漲，人們對某些宏觀調(diào)控政策措施的有效性產(chǎn)生了疑慮。比如，套型90平米一下占70%以上的規(guī)定，與實際需求不一致。
對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房的價格有關(guān)，與硬性的指標關(guān)聯(lián)不大。但靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，難以達到目的。通過對北京、上海、深圳、天津4城市消費者調(diào)查，有70-80%的消費者選擇了100平米以內(nèi)戶型，而對90平米戶型的需求，深圳只有46%，上海僅37%。
“對調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，政府應(yīng)該多采取財稅等經(jīng)濟的手段，這樣收效會更大。”朱中一說，調(diào)控需要政府行政與市場機制兩種手段互相結(jié)合。
除了反思調(diào)控，中房協(xié)也對金融系統(tǒng)執(zhí)行不到位提出了批評：銀行沒有嚴格執(zhí)行個人住房抵押貸款的條件，客觀上支持了住房消費需求的增長。
此外，朱中一還認為，近年來外資進入開發(fā)領(lǐng)域，雖然緩解了一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，增加了部分供應(yīng)，但也增加了宏觀經(jīng)濟調(diào)控與穩(wěn)定房價的難度。
物業(yè)稅出臺“越早越好”
針對上半年市場發(fā)展現(xiàn)狀，中房協(xié)報告預(yù)計，在今年下半年或今后一段時間內(nèi)，政府還可能出臺一些新的調(diào)控措施。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一表示，物業(yè)稅等財稅金融手段、金融政策調(diào)整、土地市場治理、住房保障制度落實等均是未來調(diào)控的主要手段。
對于萬眾關(guān)注的物業(yè)稅何時出臺，朱中一表示，目前是針對現(xiàn)有住房數(shù)量、還是人均面積大小等都還存在不同方案，“但就目前來看，遲早都要走這一步，早一點走更好。”
朱中一認為，目前全國房價存在明顯的“虛高”，一個明顯的證據(jù)是，今年一季度住房租賃價格與銷售價格漲幅分別為1.5%和6%，租賃需求是反映真實的居住實際要求，兩者存在4.5個百分點落差，要引導(dǎo)消費，抑制虛高增長，物業(yè)稅無疑是最為有力的利器。
此外，朱中一還建議，在擴大土地有效供應(yīng)方面，在固守18億畝耕地前提下，探索城市住宅用地增加與農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的政策。
在金融方面，中房協(xié)同時建議銀行存款利率上調(diào)并高于物價上漲指數(shù)，避免更多的資金向房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，同時推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，分流投資者相關(guān)渠道，在大力培養(yǎng)租賃市場方面，政府應(yīng)該一方面考慮對住宅保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面也要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，以活躍房屋租賃市場。(林深)
