近期，主管部門正在對銀行信貸、企業(yè)資金、海外資金等進(jìn)行嚴(yán)控，進(jìn)一步加息也呼之欲出，低成本使用資金的時代有可能就此劃上句號。房地產(chǎn)市場經(jīng)過了連續(xù)幾年的大牛市行情，在今年下半年或許將迎來一次資金面的考驗。
各部委相繼出手
國資委近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中央企業(yè)投資管理的通知》，重申中央企業(yè)投資非主業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)、金融、證券和保險業(yè)等，須及時向國資委報告。根據(jù)這一通知，央企須對本企業(yè)的投資行為進(jìn)行清理。
在《通知》中，國資委表示：“一個時期來，部分企業(yè)投資活動出現(xiàn)了一些問題：有的企業(yè)在負(fù)債率過高、超出企業(yè)財務(wù)承受能力的情況下，仍在盲目擴(kuò)大投資規(guī)模；有的企業(yè)違規(guī)使用銀行信貸資金投資股票和房地產(chǎn)等；有的企業(yè)進(jìn)行非主業(yè)投資、境外投資、計劃外追加項目和高風(fēng)險領(lǐng)域投資活動，不按規(guī)定向國資委報告等�！�
此前，中國銀監(jiān)會宣布對被中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司和中國海運(集團(tuán))公司挪用信貸資金的八家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行行政處罰。中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司和中國海運(集團(tuán))公司共計挪用了近45億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場和證券市場。
與此同時，主管部門還加強(qiáng)了熱錢的管理。國家外匯管理近日宣布，外管局深圳分局和當(dāng)?shù)毓簿秩涨奥?lián)合行動，成功搗毀一個大型地下錢莊，外管局稱，該錢莊僅2006年以來交易金額便達(dá)43億元，交易主體不乏“國內(nèi)知名大型國有企業(yè)”。
銀行自查房貸風(fēng)險
近期，中國銀監(jiān)會發(fā)出了《關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險自查工作的通知》，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險自查。通知要求，各銀行需在8月17日前將自查報告報銀監(jiān)會。個人住房貸款成數(shù)專項壓力測試應(yīng)形成獨立報告，作為自查報告附件一同上報。
除了壓力測試，銀監(jiān)會此次還要求進(jìn)行房貸自查，各銀行要對2006年9月至2007年6月房地產(chǎn)貸款情況和月度趨勢變化進(jìn)行情況分析。原則上應(yīng)包括房地產(chǎn)貸款增長變化，不良貸款變化，貸款向房地產(chǎn)行業(yè)的幾種情況，使用本行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及信用、資質(zhì)情況，對同一房地產(chǎn)項目既發(fā)放開放貸款又發(fā)放按揭貸款情況，房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋空置率和企業(yè)自有資金與使用貸款情況對比等。
有市場人士對記者表示，經(jīng)過幾次加息和多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金后，各房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本已經(jīng)比去年同期有了2%左右的提升，資金成本壓力有所增大，但最為嚴(yán)重的問題是近一時期從銀行貸款難度比較大，就算企業(yè)愿意支付利息，銀行還未必給房貸呢。
資金壓力持續(xù)增大
目前，臨近8月中旬，7月CPI漲幅成了近期市場關(guān)注的焦點，在記者采訪的機(jī)構(gòu)中，大多數(shù)預(yù)測7月份CPI將達(dá)到5%，并判斷下半年央行可能再加息一次。市場人士普遍認(rèn)為，新的加息，將進(jìn)一步加重房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本。
在資金成本提高的同時，一些房地產(chǎn)行業(yè)的非銀行資金渠道也正在面臨嚴(yán)查。不久前，財政部、國資委、商務(wù)部、國家外匯局等部委聯(lián)合開始對境外國有資產(chǎn)進(jìn)行全面的登記檢查。此次檢查涉及到1000多家中央駐外企業(yè)和中央企業(yè)駐外子企業(yè)，將于8月底結(jié)束�！毒惩馄髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)管理辦法》、《境外國有資產(chǎn)審計監(jiān)督管理辦法》等法規(guī)也將在今年適當(dāng)時候出臺。
國資委的有關(guān)《通知》還表示，央企投資的總投資規(guī)模應(yīng)控制在合理負(fù)債率之內(nèi)，非主業(yè)投資規(guī)模應(yīng)控制在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出的合理范圍之內(nèi)，嚴(yán)禁違規(guī)使用銀行信貸資金。央企投資活動不按照有關(guān)規(guī)定向國資委報告的，將對企業(yè)進(jìn)行談話提醒或通報批評，情節(jié)嚴(yán)重的將給予相關(guān)責(zé)任人紀(jì)律處分。
部分房企現(xiàn)金流緊張
在各路監(jiān)管的作用下，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)開始增大。
冠城大通(600067)發(fā)布的2007年半年報顯示，該公司今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2億元；萊茵置業(yè)(000558)發(fā)布的2007年半年報顯示，該公司今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-6377萬元；海泰發(fā)展(600082)2007年半年報顯示，該公司今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-7624萬元；天房發(fā)展(600322)今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.28億元；南京高科(600064)今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-3.36億元。
當(dāng)然也有部分企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況不錯，泛海建設(shè)(000046)2007年半年報顯示，公司今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為14億元，而去年同期為-4.6億元。
從總體看來，因為行業(yè)性質(zhì)屬于資金密集型，房地產(chǎn)公司的資金壓力還是比較大的。如資金環(huán)境進(jìn)一步趨緊的話，今年下半年，一些房地產(chǎn)公司或許將迎來一次資金面的考驗。(肖賓)
