從今日(1日)起，2007版《深圳二手房買賣合同》(簡稱《現(xiàn)售合同》)、《深圳二手房預約買賣及居間服務合同》(簡稱《居間合同》)示范文本正式啟用了。今后二手房買賣一律通過“二手房網上交易系統(tǒng)”簽訂合同，并使用統(tǒng)一印制的封皮，這是繼去年我市啟用一手房預售和現(xiàn)售合同后，市國土房產局、市工商局為規(guī)范房地產交易行為，整治房地產交易秩序推出的又一重大舉措。
據(jù)市工商局合同辦主任賴昌明介紹，與舊版合同相比，新版合同在合同名稱、資金管理、傭金收取、違約責任等方面的規(guī)定都有所創(chuàng)新和突破，對交易各方權利義務的劃分更為清晰，有效保障了各方的正當權利，可以大大減少因為合同原因引起的交易糾紛和交易風險，有效促進我市房地產業(yè)健康有序發(fā)展。
交易價款存入銀行專戶交易“錢袋子”無風險
在二手房買賣中，涉及交易價款巨大。在近年深圳市二手房的交易中，買方直接向賣方支付款項的情況較少，交易資金通常由居間方托管。但由于每宗交易資金數(shù)量巨大，僅定金及其他首期款就常常超過10萬元，而且現(xiàn)在每月二手房交易量多于100宗的房產經紀公司為數(shù)不少。實踐中由于缺乏監(jiān)督，居間方很容易挪用托管資金甚至卷款潛逃，存在極大的交易風險。
在新版居間合同中，設立了專門的交易價款監(jiān)管條款，規(guī)定買方所付款項，除有特別約定，須存入買賣雙方指定的銀行或居間方在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬號進行監(jiān)管。
如此，一方面能督促交易雙方積極履行交易，另一方面大大降低了二手房交易過程中可能發(fā)生的風險。
賣方需限時遷出戶口否則交納違約金
戶口問題是二手房買賣中遭遇的新問題。在深圳人口不斷增長的今天，戶口與學位成為越來越“金貴”的資源，很多人花巨資購買房產，可能就是為了獲得一個學位或者戶口。然而在實際操作中，常有賣方在交出房產后將戶口長期滯留、拒不遷出的情況，因而導致買方利益受損。對此，新版居間合同第四條對戶口問題進行了專門約定，規(guī)定賣方應在約定時間內將附著于房產上的戶口遷出，否則將要按房產總價款的一定百分比交納違約金。在存在經濟懲罰的前提下，賣方再拖延或拒遷戶口就要權衡利弊了。
據(jù)了解，將戶口問題正式列入二手房交易合同在國內尚屬創(chuàng)新，在目前已實施的示范文本中只有上海市合同文本對此有所涉及。
至于學位問題，由于各地段的相關規(guī)定不同，比如有的只需租住一定期限就可擁有學位，有的則需擁有該地段房產證才擁有學位。因此，對于學位問題，很難用具有普遍意義的示范合同進行約定。新版居間合同只在“特別提示”中專門提醒買方，應先考察清楚房產周邊的學位條件，再決定是否進行購買。
逾期付款逾期交房者要承擔違約責任
由于違約成本較低，房地產市場里面的違約行為比較多。與舊版合同相比，新版示范合同對買賣雙方、居間方的違約行為約定了不同程度的違約責任條款，使違約方的經濟成本大幅增加，這將有利于預防違約行為的發(fā)生。
例如，逾期付款的違約責任，示范文本賦予守約方要求違約賠償和解除合同的權利，以利于守約方選擇有利方式行使權利。
比如延期交房的違約責任，文本約定了賣方以每日萬分之四的標準向買方承擔違約責任。
對于不及時繳納國家規(guī)定或者雙方協(xié)商確定稅費，合同中設計了由當事人協(xié)商確定違約責任的比例。 此外合同中還增加了定金條款，以涵蓋合同中未列舉的違約責任的適用原則。
“陰陽合同”難以產生逃稅將付高額違法成本
近幾年，由于我市房地產價格上漲迅速，已經遠超購買時的房地產登記價，買賣雙方為逃稅、避稅，常常采用簽訂“陰陽合同”的投機手段，所約定的實際房價、稅費等往往高于辦理房產過戶時使用的現(xiàn)售合同。
在新版合同啟用后，交易各方必須提供房產證號、通過“深圳市二手房網上交易系統(tǒng)”才能下載到兩個示范文本，最初輸入的房產價格、稅費等資料也會直接轉入到買賣合同(即現(xiàn)售合同)之中。
按照規(guī)定，提供二手房買賣合同打印服務的房產經紀機構除具有備案證書、營業(yè)執(zhí)照外，還必須擁有“深圳市二手房買賣合同指定打印點”牌，這進一步提高了二手房經紀機構的行業(yè)規(guī)范性。
新版示范合同還規(guī)定，在現(xiàn)售合同簽訂前買賣雙方所作的陳述均以現(xiàn)售合同所簽訂文本為準。加上其實施后將成為唯一有效的文本，其余任何印刷版、手寫版文本均不再具有登記效力，因此新版示范合同的采用將從程序上有效杜絕當事人的逃稅行為，同時也有利于減少交易中的欺詐和糾紛。
居間方利益也有保障只要盡到服務就能取得必要費用
新版合同除保障買賣雙方權利，也充分考慮到了居間方的權利問題。在房價行情持續(xù)上漲的情況下，賣方在簽訂現(xiàn)售合同之前違約導致交易不成、居間方拿不到傭金的情況并不少見，許多房產經紀公司對此頗有異議。
為此，新版居間合同中，將居間方收取的報酬分為必要費用和傭金兩部分，其中必要費用由買賣雙方分別支付，其數(shù)額不超過傭金總額的20%。(由雙方協(xié)商)現(xiàn)售合同成立后必要費用作為傭金一部分。當因買方或者賣方原因導致合同不能繼續(xù)履行的，居間方所收取的違約方的必要費用不予退還，也就是說居間方只要盡到自身服務就能依法取得一定數(shù)量的必要費用。
另一方面，盡管居間方在二手房交易中通常只提供交易信息及一些關聯(lián)服務，但其在操作中的錯誤或違約仍可能導致交易不成。為此，新版示范合同加強了對居間方的違約責任承擔，規(guī)定如果是因為居間方過錯而導致交易不成，房產經紀機構應當雙倍賠償其所收取的費用。值得提到的是，以往合同常將居間方提供的服務內容放在附件中，而新版示范合同則將其直接在合同條款里明確規(guī)定，進一步明確其責任。
細節(jié)問題不放過套內還是建筑面積要分清楚
考慮到二手房普遍處于出租狀態(tài)，新版居間合同增加了“房地產租約現(xiàn)狀”條款，如果所交易房產上已有租約，賣方簽訂合同時應將租賃合同、承租人放棄優(yōu)先購買權的證明給予買方，已防止日后的產權糾紛。另外，常有部分所售二手房遺留大量水、電、氣、網及物業(yè)費等欠繳費用，而買方在收房之前毫不知情，以致造成損失。為此，新版居間合同設立“交房保證金”條款，督促賣方在交付房產的同時如期結清所有費用，同時由買賣雙方協(xié)商同意在首期款中預留部分作為交房保證金。
新版示范合同還對一些模糊概念和細節(jié)作了更細致的描述和修正。在轉讓標的中，用“登記建筑面積”和“套內建筑面積”代替以前慣用的“建筑面積”一欄，并增加了土地使用年限、竣工日期和物業(yè)管理公司及其費用等相關內容。
當事人基本信息部分除添加了國籍和地區(qū)一條，還專門加入了“產權共有人信息”欄，這是考慮到部分房產權存在賣方與他人共有的情況，以在轉讓中依法保障共有人的利益。
另外，新版居間合同、現(xiàn)售合同都在正文之前增加了特別提示部分，提醒買賣雙方在交易過程中和簽約時應特別注意的事項，如提示買方應實地考察房屋，全面了解產權狀況、租賃現(xiàn)狀、學位、戶口、按揭手續(xù)、傭金支付、居間方資質等相關信息，以及簽訂合同時三方應同時在場、買賣雙方要仔細閱讀委托書等，這些雖然與合同內容本身并無直接關系，但至少有助于交易各方更加理性、規(guī)范地做出決策。
