編者按：根據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，6月北京商品住宅預(yù)售均價(jià)為13088元／平方米，面對(duì)如此高企的房?jī)r(jià)，許多消費(fèi)者只能望樓興嘆。而日前北京市公布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》，則給人們帶來(lái)了新的期待。在“十一五”期間，北京市保障性住房及限價(jià)房規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模將達(dá)到1800萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房480萬(wàn)平方米，廉租住房120萬(wàn)平方米，限價(jià)房1200萬(wàn)平方米。北京市目前已經(jīng)有三批限價(jià)地入市，規(guī)劃建筑面積約247萬(wàn)平方米，已完成今年限價(jià)地供地計(jì)劃的79%。北京加速推出限價(jià)地，能否抑制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭？限價(jià)房的購(gòu)買資格、退出機(jī)制如何確定？對(duì)于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，限價(jià)房無(wú)疑成為近期人們最關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
北京市推出的第二批限價(jià)地經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)標(biāo)，日前終于有了東家：北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司以5.9億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路地塊；北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.65億元競(jìng)得海淀區(qū)清河小營(yíng)地塊。第三批限價(jià)地常營(yíng)鄉(xiāng)限價(jià)地塊招標(biāo)文件已經(jīng)發(fā)布，這是截止到目前北京市推出的最大一塊限價(jià)地，規(guī)劃面積達(dá)到101萬(wàn)平方米。而海淀區(qū)西三旗、石景山區(qū)金頂街、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村這三個(gè)限價(jià)地塊已經(jīng)進(jìn)入施工階段。目前，北京市已經(jīng)完成了限價(jià)地供應(yīng)計(jì)劃的79%，有247萬(wàn)平方米的限價(jià)地入市，如此看來(lái)，限價(jià)房離我們?cè)絹?lái)越近了。業(yè)界人士認(rèn)為，高調(diào)頻推大規(guī)模的限價(jià)地，政府拉低房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的決心可見(jiàn)一斑。
頻推限價(jià)房將觸及房?jī)r(jià)底線
清河小營(yíng)地塊的限價(jià)房銷售限價(jià)為6600元／平方米，常營(yíng)鄉(xiāng)限價(jià)房的銷售限價(jià)為5900元／平方米，創(chuàng)下了限價(jià)房的最低價(jià)。而記者觀察到，常營(yíng)鄉(xiāng)附近的新房在售的不多，其中萬(wàn)象新天目前均價(jià)為9200元／平方米，另一樓盤柏林愛(ài)樂(lè)均價(jià)為8500元／平方米。 清河附近的在售樓盤，無(wú)論是華潤(rùn)置地的橡樹灣還是強(qiáng)佑地產(chǎn)的清河新城每平方米均價(jià)早已突破萬(wàn)元。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷公司副總余旭接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，從現(xiàn)在北京市的房?jī)r(jià)來(lái)看，限價(jià)房的價(jià)格遠(yuǎn)低于區(qū)域房?jī)r(jià)，考慮到以后入市時(shí)周邊房?jī)r(jià)的上漲，限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)該說(shuō)是非常便宜的。 按北京市“十一五”規(guī)劃，供應(yīng)的住宅面積約是1.25億平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房大概是3000萬(wàn)平方米，占到供應(yīng)總量的24%�！氨Ｕ闲宰》康墓⿷�(yīng)比例比較大，因此北京總體房?jī)r(jià)水平肯定是往下走的�！庇嘈窨隙ǖ乇硎尽�
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，西三旗、金頂街、花鄉(xiāng)造甲村三個(gè)地區(qū)自今年3月底正式發(fā)布限價(jià)房土地出讓信息至今，二手房交易量上漲幅度放緩，房源掛牌量有所增長(zhǎng)，購(gòu)房客戶的觀望情緒加重，部分購(gòu)房者開始考慮等待購(gòu)買限價(jià)房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，限價(jià)房的推出影響了交易雙方的心理預(yù)期，使客戶持幣觀望情緒增加，一定程度上延緩了房?jī)r(jià)上漲的速度。由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度降低，售房者擔(dān)心限價(jià)房正式開盤后增大自己房產(chǎn)出售難度，尤其是刺激了中小戶型高端房產(chǎn)出售欲望，導(dǎo)致房源掛牌銷售量增長(zhǎng)�！跋啾冉�(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，我更看好限價(jià)房�！睒I(yè)內(nèi)資深人士溫立偉認(rèn)為，限價(jià)房的作用至少體現(xiàn)在三方面，一是在板塊內(nèi)起到均衡市場(chǎng)價(jià)格的作用；二是購(gòu)房人在購(gòu)買區(qū)域樓盤時(shí)，限價(jià)房可以起到指導(dǎo)價(jià)的作用；三是能夠進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
限價(jià)房購(gòu)買資格成為關(guān)注焦點(diǎn)
對(duì)于熱盼限價(jià)房的普通老百姓來(lái)說(shuō)，購(gòu)買資格成為人們最為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)于政策的制定者來(lái)說(shuō)，讓需要的人買到限價(jià)房，更直接關(guān)系到政策的成敗。同廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一樣，限價(jià)房同樣面臨著如何公平合理分配的問(wèn)題。
記者查閱了多份限價(jià)地招標(biāo)文件，其中對(duì)銷售對(duì)象做出了這樣的限定：具有北京市常住戶口，中低收入家庭優(yōu)先，解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。標(biāo)書同時(shí)明確，已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的家庭如放棄購(gòu)買資格，可以申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房。
但是這樣一個(gè)粗略的表述，并不能讓人們滿意。“在目前的情況下，很難判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況�！眰I(yè)顧問(wèn)研究中心總經(jīng)理張劍認(rèn)為，限價(jià)房在銷售上的難度很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價(jià)房的分配。北京市民許先生向記者表達(dá)了他的擔(dān)心：“限價(jià)房的銷售辦法還沒(méi)有出來(lái)，讓我們最著急�，F(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境，就是商品房都要托關(guān)系才能挑個(gè)好戶型。限價(jià)房究竟誰(shuí)能買到？會(huì)不會(huì)像經(jīng)濟(jì)適用房那樣出現(xiàn)倒號(hào)的現(xiàn)象？雖然我現(xiàn)在是北京戶口，工資不高，但不見(jiàn)得買得上，千萬(wàn)別讓我們盼了半天落得一場(chǎng)空�！�
香港太平洋國(guó)際集團(tuán)投資顧問(wèn)有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示：“如何才能讓缺房戶實(shí)實(shí)在在感受到這種保障性住房的作用，是政府亟須解決的問(wèn)題。實(shí)際上政府還需要完善很多后期配套工作，應(yīng)該對(duì)購(gòu)房以后的處置權(quán)、收益權(quán)進(jìn)行限定，比如說(shuō)怎么確保讓需要房子的老百姓買到限價(jià)房；這些人買了以后，可不可以再轉(zhuǎn)賣；如果在中途轉(zhuǎn)讓收益怎么分配；如果政府必須回購(gòu)，是按原來(lái)的出讓價(jià)格還是按折舊后的價(jià)格，這些都應(yīng)該出臺(tái)系統(tǒng)的配套政策�！�
開發(fā)商熱搶限價(jià)地緣于土地供應(yīng)緊張
同第一批限價(jià)地參與招標(biāo)的企業(yè)多為國(guó)企相比，北京市第三批限價(jià)地常營(yíng)鄉(xiāng)限價(jià)地招標(biāo)文件發(fā)布當(dāng)天，即有華潤(rùn)、萬(wàn)通、萬(wàn)科、富力、北辰、城建、招商、金融街、保利等北京知名房地產(chǎn)公司爭(zhēng)買標(biāo)書。這是自北京市推出限價(jià)地以來(lái)，開發(fā)商關(guān)注最多的一次。
提到為何對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較低的限價(jià)房感興趣時(shí)，中標(biāo)宋莊路限價(jià)地的萬(wàn)科集團(tuán)表示，該項(xiàng)目將向市場(chǎng)提供1800套限價(jià)房，明年3月開售。萬(wàn)科追求的不僅僅是優(yōu)良的業(yè)績(jī)和專業(yè)能力，更希望能在持續(xù)盈利的同時(shí)創(chuàng)造良好的社會(huì)效益。
余旭則坦言：“很多外地開發(fā)商、上市公司，甚至是外資背景開發(fā)商都將目光集中到限價(jià)地上，重要的原因在于土地供應(yīng)過(guò)于緊張。很多企業(yè)現(xiàn)在的開發(fā)量已經(jīng)很少，手里沒(méi)地怎么保證公司正常的運(yùn)作？”因此，業(yè)內(nèi)人士表示，若想從根本上平抑房?jī)r(jià)，必須增大土地供應(yīng)量，形成有效供應(yīng)，從根本上扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局面。(孫蔚)
