預(yù)告登記制度：
防止“一房二賣”
2006年9月，房地產(chǎn)開發(fā)商甲公司急欲銷售其開發(fā)的最后1套商品房，于是打電話給乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司與乙某簽訂買賣合同并交付該房屋，乙某支付了全部房款，雙方約定半年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。10月16日，甲公司以更高的價(jià)格與丙某簽訂買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。乙某以不能實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的、無(wú)法取得房屋為由，將甲公司告上法庭，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求甲公司承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。法院審理認(rèn)為，甲公司“一房二賣”的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，判決甲公司除返還乙某已付購(gòu)房款外，還應(yīng)賠償乙某購(gòu)房款一倍以內(nèi)的賠償金。
說(shuō)法：購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，發(fā)生的是債權(quán)效力。開發(fā)商將該房屋又賣給了他人并登記，最終發(fā)生的是物權(quán)效力。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰(shuí)先登記誰(shuí)先取得房子。第二手購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)后，第一手購(gòu)房人只能請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。那么，第一手購(gòu)房人如何才能得到自己想要的房子呢？為此，物權(quán)法規(guī)定了預(yù)告登記制度。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說(shuō)，當(dāng)購(gòu)房人買了一套預(yù)售商品房后，如果申請(qǐng)了預(yù)告登記，未經(jīng)其許可，開發(fā)商將該商品房再出售或抵押等都屬于無(wú)效行為。預(yù)告登記制度對(duì)購(gòu)房人的權(quán)利保障更為有力，并且也起到了保護(hù)交易安全、維護(hù)信用秩序的作用。
當(dāng)然，在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。
實(shí)施統(tǒng)一登記制度:
不動(dòng)產(chǎn)登記將提速
土地、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)是老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)。這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬需要登記加以明確，登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力至關(guān)重要。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等變動(dòng)，經(jīng)依法登記后才能發(fā)生法律效力，這是不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。
然而，我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記部門雜亂，導(dǎo)致重復(fù)登記、資料分散、浪費(fèi)資源等弊端相當(dāng)嚴(yán)重。例如，土地權(quán)屬變動(dòng)由政府土地管理部門負(fù)責(zé)登記，房屋權(quán)屬變動(dòng)由政府房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)登記，林木和林地權(quán)屬變動(dòng)由政府林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)登記等等。
說(shuō)法：物權(quán)法實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門混亂的狀況將大為改觀。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定�？紤]到物權(quán)法在今年10月1日起施行，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定出臺(tái)前，地方性法規(guī)可以先行作出規(guī)定，作為過(guò)渡。統(tǒng)一登記制度將使不動(dòng)產(chǎn)登記大大“提速”，“辦證難”問(wèn)題有望緩解。
不動(dòng)產(chǎn)登記按件收費(fèi)：
辦證費(fèi)用可節(jié)省
一直以來(lái)，我國(guó)各地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記采取的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差別很大，存在著收費(fèi)過(guò)高、重復(fù)收費(fèi)等不合理問(wèn)題。僅就房屋所有權(quán)登記費(fèi)來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)登記包括所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等內(nèi)容。除注銷登記不收費(fèi)外，對(duì)住房收取的登記費(fèi)，可謂五花八門，有按房屋價(jià)值量定率計(jì)收、有按房屋建筑面積定率或定額計(jì)收、有按套定額計(jì)收等。住房以外其他房屋所有權(quán)登記費(fèi)，統(tǒng)一規(guī)范為按宗定額收取。具體到地方，對(duì)“按宗定額”的核定標(biāo)準(zhǔn)各不相同。比如，有的地方非住宅房屋所有權(quán)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照建筑面積累計(jì)收取，最低每宗200元(建筑面積100平方米及以下)，最高每宗1萬(wàn)元(建筑面積2萬(wàn)平方米以上)。
說(shuō)法：實(shí)際上，登記機(jī)構(gòu)并非營(yíng)利性組織，所做的登記工作一般是形式審查。無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)的面積與價(jià)值大小，都不會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)登記的程序。針對(duì)上述問(wèn)題，物權(quán)法作出規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。通過(guò)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)行為，可以避免一些行政管理機(jī)關(guān)濫用職權(quán)，借機(jī)搞登記收費(fèi)“創(chuàng)收”，也減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。(劉中流)
