【策劃人語(yǔ)】
一場(chǎng)前所未有的樓市“洗滌”風(fēng)暴，正在悄悄襲來(lái)。
近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，先是被八部委的聯(lián)合整頓行動(dòng)激起了陣陣漣漪，接著又被一系列整飭案例弄得有些驚心動(dòng)魄。土地反腐漸漸深入，腐敗高官紛紛落馬；廣州社�；鸬倪`規(guī)投資問(wèn)題在迅速廓清；市場(chǎng)秩序的清理行動(dòng)也在凈化著樓市……
我們有理由相信，這場(chǎng)風(fēng)暴將席卷樓市最核心地帶，將深水區(qū)的淤泥蕩清。
“多年的土地沉疾，盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的復(fù)雜關(guān)系，要理順談何容易？”一位在上海土地系統(tǒng)工作多年的人士感慨。
4月2日，就在中國(guó)股市繼續(xù)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的新一輪大檢查開(kāi)始了。與股市日趨透明的軌跡一樣，政府希望通過(guò)“陣痛”打造一個(gè)更加透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但不少業(yè)內(nèi)人士仍憂心忡忡：受資金流動(dòng)性過(guò)旺、土地等環(huán)節(jié)尋租空間仍在等客觀環(huán)境的影響，本就混合了更復(fù)雜利益關(guān)系的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的能按調(diào)控初衷發(fā)展，走向理想中的平衡狀態(tài)嗎？
4月6日，啟動(dòng)此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果檢查的建設(shè)部等八部委再次召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治動(dòng)員部署電視電話會(huì)議，為“洗滌”行動(dòng)打氣、備戰(zhàn)。會(huì)上，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇重點(diǎn)提及土地環(huán)節(jié)管理在這一輪執(zhí)行檢查中的意義，他指出未來(lái)有6個(gè)方面的整治重點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行一次全清查；科學(xué)編制年度供地計(jì)劃，進(jìn)一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；堅(jiān)決執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓制度；嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積，防止企業(yè)圈地、囤地；加大土地批后監(jiān)管力度，嚴(yán)格竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理；加大閑置土地處置力度；嚴(yán)肅查處違法用地案件。
“應(yīng)該說(shuō)，政府的戰(zhàn)略是完全正確的、全面的。如果這6方面工作落實(shí)到位，中國(guó)土地市場(chǎng)無(wú)疑將是健康、良性的。”分析人士指出。但是，對(duì)于常年工作于房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士而言，這些論調(diào)已不是首次聽(tīng)說(shuō)，甚至有些用語(yǔ)已經(jīng)反復(fù)出現(xiàn)在相關(guān)政策文件中。從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是決策層還是專家學(xué)者就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)出清理閑置土地、加大批后監(jiān)管等政策和建議，但執(zhí)行情況卻不盡如人意。
以一線城市為例，上述人士的感慨源于近日上海土地市場(chǎng)的一系列震動(dòng)。4月初，經(jīng)上海證券報(bào)獨(dú)家披露，上海房地局原副局長(zhǎng)殷國(guó)元被隔離調(diào)查。除了殷國(guó)元外，另外一些上海土地管理系統(tǒng)的人士也接受了有關(guān)調(diào)查，上海房地產(chǎn)界一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。不僅如此，據(jù)稱上海相關(guān)政府部門(mén)已經(jīng)醞釀了一整套嚴(yán)格的土地清查辦法，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)于國(guó)家要求。
還有深圳，有規(guī)劃局內(nèi)部人士透露，目前深圳約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地，這一數(shù)量相當(dāng)于深圳近年來(lái)每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。盡管?chē)?guó)家早有規(guī)定，已出讓用地閑置兩年以上將被收回，但深圳多年以來(lái)并未收回幾宗此類(lèi)土地。
報(bào)道一出引來(lái)市場(chǎng)廣泛反響，日前深圳市政府常務(wù)會(huì)議原則批準(zhǔn)《深圳市閑置土地處置工作方案》，閑置土地清理處置工作全面展開(kāi)。深圳政府部門(mén)表態(tài)稱，凡屬違法違規(guī)、逾期未開(kāi)發(fā)的土地，市政府將一律收回。據(jù)初步清理，深圳“已批未建用地”共359宗，面積1003.9公頃，超過(guò)了10平方公里。盡管官方口徑否認(rèn)了20平方公里閑置土地的說(shuō)法，但是大量土地閑置未收回卻是事實(shí)，而業(yè)內(nèi)人士稱，開(kāi)發(fā)商囤地嚴(yán)重是深圳房?jī)r(jià)快速上漲的最重要原因。
但是，業(yè)內(nèi)對(duì)各地土地問(wèn)題的清理前景卻并不樂(lè)觀。“多年以來(lái)，房地產(chǎn)界魚(yú)龍混雜，暗箱操作甚多，要把每一個(gè)問(wèn)題地塊重新調(diào)查清楚，不僅涉及到技術(shù)難度，也涉及到項(xiàng)目背景的水深水淺�！币晃徽齾⑴c上海土地問(wèn)題研究報(bào)告制定的研究機(jī)構(gòu)人士稱。據(jù)介紹，一些負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的集團(tuán)企業(yè)積怨不少，就是因?yàn)槠渫恋卣淼牟糠致毮鼙粍澐�、消解，�?dāng)然其中眾多利益也隨之分解。
深圳一位開(kāi)發(fā)商則稱，敢于囤積土地的開(kāi)發(fā)商都“很有背景”，地方土地執(zhí)法部門(mén)根本沒(méi)有能力收回。此外，收回閑置用地的操作層面也缺乏技術(shù)細(xì)則，是國(guó)家法規(guī)可能淪為一紙空文的重要原因之一。
土地反腐京滬成漩渦中心
據(jù)國(guó)土部通報(bào)，2006年共立案查處土地違法案96133件，涉及8.4萬(wàn)公頃；屬去年發(fā)生案件立案的65180件，涉及5.5萬(wàn)公頃，曾一度被遏制的土地違法勢(shì)頭在一些地方有所反彈。
國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)張新寶表示，違法用地屢禁不止，仍是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。目前，地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績(jī)，背后支持、默許土地違法的現(xiàn)象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買(mǎi)賣(mài)土地現(xiàn)象增多，也是土地違法案“大幅上升”的重要原因。
但是，業(yè)內(nèi)人士表示，除了體制、能力等硬件問(wèn)題外，官商勾結(jié)的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問(wèn)題的重要內(nèi)因。而上海、北京等一線城市，在土地管理過(guò)程中暴露的問(wèn)題又尤其惹人關(guān)注。
經(jīng)上海證券報(bào)調(diào)查，上海房地局原副局長(zhǎng)殷國(guó)元于3月23日晚上10點(diǎn)半在機(jī)場(chǎng)直接被調(diào)查人員帶走。其人主管上海土地審批工作達(dá)十年之久，據(jù)稱調(diào)查起因于一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的舉報(bào)。
除殷國(guó)元外，原房地局土地利用管理處朱文錦在去年底被“雙規(guī)”后，目前已經(jīng)被立案查處。中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、原上海建設(shè)黨委書(shū)記陳士杰也接受了相關(guān)部門(mén)的調(diào)查。而另外一些目前在任的房地系統(tǒng)高層或已離任的原領(lǐng)導(dǎo)也受到非隔離式調(diào)查，一場(chǎng)調(diào)查風(fēng)暴在上海貌似平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，暗流洶涌。
與上海相比，北京的土地反腐案例不多，除了此前北京市副市長(zhǎng)劉志華被雙規(guī)，首創(chuàng)置業(yè)總裁劉曉光被長(zhǎng)達(dá)68天隔離調(diào)查外，2007年的前三個(gè)月，北京市場(chǎng)相當(dāng)平靜，但是就在近期，有消息稱，北京某行政官員或被相關(guān)部門(mén)調(diào)查，與之有密切關(guān)系的人物是北京某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但是，這一消息目前還沒(méi)有被證實(shí)。
在今年全國(guó)兩會(huì)上，房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)錢(qián)交易“潛規(guī)則”成為不少代表、委員關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士反映，一些管理人員與開(kāi)發(fā)商“積極配合”的途徑有三：一是在位時(shí)利用職權(quán)及人際關(guān)系，在土地出讓、房屋銷(xiāo)售審批等方面為開(kāi)發(fā)商牟利，離任后同樣可以通過(guò)自已或親威在公司任職的方式尋求利益；二是利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義，從開(kāi)發(fā)商處打折購(gòu)房，轉(zhuǎn)手出售；三是替開(kāi)發(fā)商造勢(shì)，“忽悠”消費(fèi)者。
“‘官商配合’的做法在一些地方的房地產(chǎn)業(yè)屢見(jiàn)不鮮，也是造成目前土地問(wèn)題積重難返的重要原因。”市場(chǎng)人士稱。
社�；饎e動(dòng)公眾的奶酪
來(lái)自廣州的社保基金調(diào)查情況報(bào)告再次于今年春天引來(lái)人們對(duì)社�；鸬年P(guān)注。
4月2日，廣東省人大常委會(huì)對(duì)廣州社�；鸸芾砬闆r的調(diào)研，牽出廣州10.18億元“在外營(yíng)運(yùn)”的社�；�。廣州市勞動(dòng)和社會(huì)保障局局長(zhǎng)崔仁泉介紹，由于歷史原因，截至1999年底，廣州市發(fā)生“在外營(yíng)運(yùn)”社�；�10.18億元。經(jīng)過(guò)各方努力，目前已追回3.626億元，還有1.05億元有望追回。
早在2004年的廣州“兩會(huì)”期間，一份由10名廣州市人大代表聯(lián)名提交的詢問(wèn)案使廣州社�；鹚婕暗膯�(wèn)題首次被公開(kāi)。當(dāng)時(shí)的政府部門(mén)人士回復(fù)，廣州市被挪用的養(yǎng)老保險(xiǎn)金數(shù)額為8.953714億元，包括25個(gè)項(xiàng)目，涉及21個(gè)債務(wù)單位(個(gè)人)。其中，投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的占85.54%。
社保之所以“珍貴”異常，是因?yàn)樯婕皟|萬(wàn)公眾的養(yǎng)老大事，一旦出現(xiàn)虧空，政府壓力巨大。但是，無(wú)論是上海、廣州還是沒(méi)有披露的地區(qū)，挪用社保基金似乎并非個(gè)案。1993年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)基金管理規(guī)定》，允許各級(jí)社保管理機(jī)構(gòu)留足一定周轉(zhuǎn)資金的情況下，把歷年滾存的一部分社會(huì)保險(xiǎn)基金委托給一些機(jī)構(gòu)向社會(huì)進(jìn)行投資，以求得社保基金的增值。但是，房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)一直是政策嚴(yán)格限制的投資領(lǐng)域。
“開(kāi)發(fā)商與社�；鹁褪莻�(gè)簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系，有借有還，沒(méi)什么違法的�！敝钡浆F(xiàn)在，一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)借用社�；鸬闹靡扇匝灾忚�。
“市場(chǎng)和政府部門(mén)對(duì)保護(hù)社保基金的重要性的認(rèn)識(shí)仍有待提升，這不僅需要社保制度上的強(qiáng)力保護(hù)，也需要在輿論和全民意識(shí)上的覺(jué)醒�！睂＜冶響B(tài)。
市場(chǎng)整治 凈化樓市第一槍
無(wú)論是土地反腐，還是嚴(yán)查社保，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“凈化”目的顯而易見(jiàn)，而今年打響樓市凈化第一槍的還要屬正在全面鋪開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)。
這場(chǎng)整治“風(fēng)暴”從去年刮到了今年，且有愈發(fā)猛烈之勢(shì)。先是年初政府提出要嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，而后整治行動(dòng)全面升級(jí)，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、工商總局共8個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知”，提出將在未來(lái)1年內(nèi)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
“與去年9月由建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局三部委牽頭開(kāi)展的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作不同，今年的行動(dòng)不但涉及交易環(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)，更“前置”到審批環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)，以往只是涉及房地產(chǎn)商和購(gòu)房者之間的關(guān)系，如今還上升到房地產(chǎn)商和地方政府的關(guān)系，而且還是讓地方政府先著手，以強(qiáng)化國(guó)家政策的執(zhí)行�！睒I(yè)內(nèi)專家指出。
一些地方也已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，如廣州本周宣布，由市發(fā)改委等11個(gè)部門(mén)成立專項(xiàng)整治工作組，開(kāi)展為期1個(gè)月的檢查行動(dòng)，重點(diǎn)整治非法囤積土地、捂盤(pán)哄抬房?jī)r(jià)、擅改規(guī)劃、違規(guī)收費(fèi)、未通過(guò)驗(yàn)收即交樓和漏征、隨意減免稅收等六大類(lèi)問(wèn)題。
“其實(shí)，政府已經(jīng)出了很多政策、規(guī)定，內(nèi)容并不缺，關(guān)鍵還是執(zhí)行的力度問(wèn)題�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“這可能涉及到一個(gè)地方政府執(zhí)行力的問(wèn)題，因?yàn)檫@次檢查是一個(gè)從上到下，再?gòu)南碌缴系慕M織運(yùn)行，希望不會(huì)出現(xiàn)各級(jí)政府、各個(gè)部門(mén)、各項(xiàng)環(huán)節(jié)或互相推諉或互相包庇等不配合的情況�！保ǹ蛮i 于兵兵 李和裕）
