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買(mǎi)房?jī)赡攴孔泳箽w他人 "一房?jī)少u(mài)"誰(shuí)是真主人?

2008年07月28日 14:28 來(lái)源:羊城晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  一個(gè)買(mǎi)家已交付九成多房款并入住,另一買(mǎi)家卻已辦好房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)———

  三年前,業(yè)主以35萬(wàn)元將房子賣(mài)給“她”。三年后,業(yè)主拿到房產(chǎn)證,又以40萬(wàn)元將房子賣(mài)給“他”———一房?jī)少u(mài),是惡意串通還是善意交易?

  “她”已交付九成多房款并裝修入住,“他”卻已辦好房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)———誰(shuí)才是真主人?法院將如何斷案?

  記者昨日獲悉,廣州市白云區(qū)法院根據(jù)證據(jù)和舉證責(zé)任分配規(guī)則,結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn),推出6個(gè)不合常理之處,認(rèn)為原業(yè)主和“他”之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在諸多疑點(diǎn),一審判決將已過(guò)戶(hù)的房子恢復(fù)原狀,再轉(zhuǎn)戶(hù)歸“她”。

  買(mǎi)房?jī)赡攴孔泳箽w他人

  2005年11月9日,王女士和朱先生在朋友的見(jiàn)證下,簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》,以34.5萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下廣州白云大道元下田村云山居一套110平方米的房子。當(dāng)天,王女士就將首期購(gòu)房款11.5萬(wàn)元打入朱先生的銀行賬戶(hù)。1個(gè)多月后,她又按期支付了18.5萬(wàn)元。

  簽訂合同的時(shí)候,由于朱先生所賣(mài)的是公房,還沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證,于是,兩人相約:“剩余的款項(xiàng)4.5萬(wàn)元,等辦好過(guò)戶(hù)手續(xù)后再支付。朱先生在收到有關(guān)單位辦理產(chǎn)權(quán)證通知后,必須在1個(gè)月內(nèi)辦理手續(xù),拿到房產(chǎn)證后立即跟王女士進(jìn)行過(guò)戶(hù),不得拖延!睘榱朔乐?fàn)幾h,雙方特意補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定,房屋價(jià)格以雙方商定價(jià)為準(zhǔn),不隨市價(jià)和銀行利率變動(dòng)。

  2006年1月1日,王女士搬進(jìn)新居,開(kāi)始裝修、入住。這筆順利的買(mǎi)賣(mài),只差最后一步就能畫(huà)上句號(hào),沒(méi)想到,卻發(fā)生了意外的轉(zhuǎn)折。

  2007年9月4日,朱先生領(lǐng)到了房產(chǎn)證。得知消息后,王女士不斷催促他去辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù),卻被一次次推托。王女士感到不妙,她輾轉(zhuǎn)得知,朱先生竟然暗自將房子買(mǎi)給第三人梁先生!更讓王女士吃驚的是,朱先生和第三人已經(jīng)辦了過(guò)戶(hù)手續(xù),從“公示”的角度看,產(chǎn)權(quán)在梁先生手上,自己隨時(shí)面臨被“掃地出門(mén)”。去年12月13日,她趕緊向廣州市白云區(qū)法院提起訴訟。

  原告堅(jiān)稱(chēng)第三人有問(wèn)題

  “被告一房?jī)少u(mài),太不守信用了!”王女士很氣憤,“所謂的第三人很可能是假的,是朱先生故意找來(lái)的。”她擺出“證據(jù)”證明自己的懷疑。

  “我從2006年把房子裝修好后,一直住在里面。如果第三人是‘正牌’的買(mǎi)家,怎么從來(lái)不到現(xiàn)場(chǎng)去看房子呢?而且,梁先生也從來(lái)沒(méi)有理直氣壯地要求我搬走,至今對(duì)未能交房沒(méi)有任何怨言和索賠要求。”

  王女士還想不通的是,“2007年11月同等地段二手房市場(chǎng)價(jià)位均在7500元/㎡,朱先生和梁先生之間卻以40萬(wàn)元成交,平均才3635元/㎡,跟市場(chǎng)價(jià)足足相差1倍啊,這一點(diǎn)讓人匪夷所思,業(yè)主怎么會(huì)愿意以如此低價(jià)賣(mài)給真正的第三人呢?”

  另外,“我起訴的日期是去年12月13日,可朱先生是在同月26日才繳納土地出讓金,27日通知我解除合同,28日梁先生才被確權(quán),今年1月5日領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證!

  王女士說(shuō),朱、梁兩人對(duì)房款的具體給付時(shí)間的回答完全對(duì)不上,“難道他們對(duì)錢(qián)這么不在意嗎?不得不讓人疑心啊”。

  為錢(qián)起爭(zhēng)執(zhí)才再次賣(mài)房

  被告朱先生也是振振有詞。

  “我和王女士簽訂合同時(shí),訴爭(zhēng)房屋是有產(chǎn)權(quán)限制的,根據(jù)《廣州市已購(gòu)公有住房上市規(guī)定》穗府(1999)8號(hào)第五條,我們的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效合同!

  朱先生還辯稱(chēng),我是于2007年11月把房子出售給梁先生,并依法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,并不存在和梁先生的惡意串通。事實(shí)上,由于出售訴爭(zhēng)房屋需要交納土地出讓金,補(bǔ)交了才能領(lǐng)取房產(chǎn)證,我和王女士就誰(shuí)去交錢(qián)產(chǎn)生爭(zhēng)議,后來(lái)是我自行承擔(dān)了此筆費(fèi)用才領(lǐng)到房產(chǎn)證,這才將房屋出售給別人。

  第三人梁先生也覺(jué)得委屈:“我對(duì)原被告的交易并不知情,朱先生隱瞞這些跟我簽訂合同引起與原告之間的糾紛,與我無(wú)關(guān)啊!

  梁某堅(jiān)持認(rèn)為,自己和朱先生之間的買(mǎi)賣(mài)是合法有效的,而且雙方亦辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù),已經(jīng)合法取得房子所有權(quán)。

  “我是善意的第三人,不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任!

  根據(jù)六點(diǎn)常識(shí)推理判案

  梁先生辦了過(guò)戶(hù)擁有房屋產(chǎn)權(quán),已是板上釘釘?shù)氖聦?shí),從“登記”的法律效力上看,他就是新業(yè)主?墒牵跖恳呀(jīng)交付了九成多的房款,并且一直居住在有爭(zhēng)議的房子里,這官司怎么打?

  今年7月16日,廣州市白云區(qū)人民法院作出判決,認(rèn)為“被告和第三人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在諸多疑點(diǎn)和不合常理之處,根據(jù)舉證責(zé)任分配一般規(guī)則,結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn),推定兩人之間存在惡意串通”———

  “被告已將房屋交付原告占有使用,第三人購(gòu)買(mǎi)40萬(wàn)元價(jià)格不菲的房屋時(shí),卻未去查看房屋,不盡合理。”

  “第三人稱(chēng),被告告知其訴訟房屋存在租賃關(guān)系,卻未在合同上約定租賃關(guān)系如何處理。另外,雙方也沒(méi)有對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人均相當(dāng)重視的乙方給付房款的具體期限、一方違約如何承擔(dān)違約責(zé)任等情況進(jìn)行約定,有悖常理。”

  “在原告起訴后半個(gè)月內(nèi),被告和第三人就迅速完成了遞交申請(qǐng)材料、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)交易手續(xù),而雙方明確沒(méi)有中介公司居間介紹,均不能舉證證明具體洽談過(guò)程!

  “被告與第三人的交易價(jià)格雖略高于原告的購(gòu)價(jià),但與同段市場(chǎng)價(jià)相比仍屬偏低,兼顧到被告將房屋二售可能承擔(dān)的違約責(zé)任引致的成本問(wèn)題,兩人對(duì)房屋交易價(jià)的議定均不能作出合理解釋!

  “被告和第三人稱(chēng)是現(xiàn)金交易,但不能提供銀行的存、取款憑證和資金來(lái)源、走向,40萬(wàn)元是一筆不小的款項(xiàng),堆放在一起體積大,僅清點(diǎn)時(shí)間都要花費(fèi)一定時(shí)間,還要驗(yàn)證有無(wú)假幣的過(guò)程,雙方自己完成現(xiàn)金交割、并將40萬(wàn)元現(xiàn)金存放家中,亦有悖常理。”

  “被告在去年12月29號(hào)向第三人出具收條注明‘已辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)’,但根據(jù)房管部門(mén)資料顯示,第三人在今年1月8號(hào)才領(lǐng)取房產(chǎn)證,故收條注明事項(xiàng)與事實(shí)不符,而第三人卻未提出異議要求更正,不合常理!

  最后,法院判決被告和第三人在判決生效之日起10天內(nèi),共同去辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),恢復(fù)原狀,再與原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

  “王女士能在一審打贏官司,勝在及時(shí)覺(jué)察、及時(shí)起訴。”廣東安華理達(dá)律師事務(wù)所的張靜波律師提醒市民,二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)很大,市民切莫以為簽了合同就高枕無(wú)憂(yōu),購(gòu)買(mǎi)后一定要及時(shí)督促賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),同時(shí)密切關(guān)注產(chǎn)權(quán)變化情況,避免原業(yè)主“見(jiàn)財(cái)起意”、一房二賣(mài)。(記者 王曉云 實(shí)習(xí)生 楊春嬌)

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