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二手房買賣毀約不斷 委托公證不能“避稅”

2008年06月02日 13:50 來源:北京晚報 發(fā)表評論

  時下二手房交易十分活躍,大量房產(chǎn)證下發(fā)未滿5年甚至還沒有取得房產(chǎn)證的房源掛牌出售。動輒幾萬甚至數(shù)十萬的交易稅費(fèi)成了讓買賣雙方頭痛的問題,有些買房人甚至采取房主辦理委托公證的方式逃避稅費(fèi)。如今,房主因?yàn)榉績r上漲毀約成為二手房交易糾紛中最常見的現(xiàn)象,利用委托公證逃稅的交易風(fēng)險也越來越大。

  委托公證難“合理”避稅

  買房人許先生花了一個多月的時間選房子,去年7月終于看中了一套二手房,與房主一番討價還價后,說好了價錢為200萬元?墒且凰愣愘M(fèi),許先生犯了難。由于房市屬于賣方市場,因此本應(yīng)由房主負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、個人所得稅等費(fèi)用也都轉(zhuǎn)嫁給了他。這時,有人給他出了個主意,做委托公證可以“合理”避稅。

  所謂委托公證原本是因?yàn)榉恐鞅救藳]有時間和買主一起到房產(chǎn)交易部門辦理過戶等繁雜手續(xù),而采取的一種便利措施。房主給買方出具委托書,由他人代替房主辦理過戶手續(xù)。但是隨著二手房交易的活躍,委托公證也被人“利用”,成為一種避稅工具。

  根據(jù)規(guī)定,目前房產(chǎn)證下發(fā)不滿5年的房屋上市銷售需要繳納多項(xiàng)稅款。記者以許先生這套房屋算了一筆賬:1、營業(yè)稅:200萬元×5.5%=11萬元;2、契稅:200萬元×1.5%=3萬元;3、印花稅:200萬元×1%。=2000元;個人所得稅200萬元×1%=2萬元……稅費(fèi)在十七八萬元左右,而如果暫不過戶而是辦個委托公證,等房產(chǎn)證下發(fā)滿5年之后再過戶,11萬元的營業(yè)稅就免除了,稅費(fèi)一下子降了三分之二。

  也就是說,許先生拿著房主的委托公證書等到該房的產(chǎn)權(quán)證滿5年,不需繳納營業(yè)稅等稅費(fèi)的時候再進(jìn)行過戶,就可以“合理”避稅了。

  買賣雙方都有潛在隱患

  許先生采納了這個建議,在簽訂合同的同時支付了購房款200萬元,隨后房主也做完了委托公證。去年底,房主突然反悔不賣房了,還要撤消委托。經(jīng)過協(xié)商,房主最終答應(yīng)歸還房款,再額外補(bǔ)償10萬元,雙方解除了買賣合同。許先生咨詢后得知,如果房主直接撤消委托,再拿房本把房子賣了,他一點(diǎn)辦法也沒有。

  記者從我愛我家等中介公司了解到,如今不少二手房交易人選擇辦委托公證避稅,卻很少有人了解委托公證的性質(zhì)和潛在的隱患。

  北京市方圓公證處調(diào)研室副主任王京介紹說,很多買房人以為拿到了房主委托賣房的公證書,自己的權(quán)益就有了保障,這是對委托公證的誤解。委托書公證是委托人單方的法律行為,委托他所信任的人以自己的名義代為辦理某些事務(wù),相關(guān)行為的法律后果也是由委托人來承擔(dān)的。根據(jù)我國法律規(guī)定,單方的法律行為是可以撤銷的,也就是說委托人今天寫的委托書,明天就可以聲明作廢,不受他人約束。所以,將委托書公證視為交付購房款的法律保障是非常危險的。在辦理委托公證時,公證員只對委托人負(fù)有法律上的告知義務(wù),而受托人或第三方由于不是公證當(dāng)事人,往往得不到相關(guān)的法律輔導(dǎo)。

  根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬實(shí)行登記制,產(chǎn)權(quán)人以登記為準(zhǔn)。即使委托公證沒有被委托人(房主)撤銷,由于房屋仍然登記在房主的名下,在房價升高的情況下,為了利益他完全可以瞞著買房人再將房屋高價賣給他人。

  王京說,降低成本追求最大利益是交易雙方的共同追求,但采用委托公證避稅其實(shí)是交易者與國家政策之間的對策較量。

  違約賠償有高限

  如果今后房價持續(xù)上漲,房主反悔是很可能發(fā)生的事。買房人為了避稅,拿著委托書等上一年半載甚至更長時間無疑更增加了風(fēng)險。

  西城法院高峙法官介紹說:“按照合同法的規(guī)定,房主如果毀約要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,賠償給對方造成的房屋溢價損失,但這個賠償額也不能超過房主訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的違約造成的損失。也就是說,如果房主兩年前賣房,半年后毀約,二手房漲了5%,而起訴后至今房屋已經(jīng)溢價50%,法院一般就按房主毀約時5%的房屋溢價判決賠償額,而不能按現(xiàn)在的溢價損失賠償。其結(jié)果就是,買房人的實(shí)際損失得不到完全的補(bǔ)償。

  有些買房人為了避免房主毀約給自己造成損失,約定房款百分之三五十的高額違約金。但這種約定卻很難得到法院的支持。高法官解釋說,除了消法對欺詐的雙倍賠償規(guī)定之外,我國法律不承認(rèn)其他懲罰性的違約賠償,都是補(bǔ)償性質(zhì)的。因此即便約定了較高的違約金,但由于其過分高于造成的損失,法院很可能按照合同法的原則,予以減少。

  如果要是房主用一房二賣的方法套現(xiàn)詐騙,然后逃之夭夭,買房人的損失更是不可設(shè)想。

  公證員支招交易安全

  王京建議說:“交易安全最核心的問題是資金安全,提存公證是最安全和實(shí)用的解決方案。”事實(shí)上,辦理房產(chǎn)變更手續(xù)需要至少一周時間,買賣雙方在先付房款還是先辦過戶的問題上常出現(xiàn)分歧,這時可以約定在辦理過戶手續(xù)的過程中,先將房款提存于公證處的專門賬戶,待買房人領(lǐng)到房產(chǎn)證后,雙方再到公證處提款。房款在公證處,買房人不用怕房主卷錢跑路,房主也不必?fù)?dān)心過戶后拿不到錢。公證實(shí)踐中已有不少操作成功的案例。

  王京說,在法國,提存是不動產(chǎn)交易資金流轉(zhuǎn)的法定形式,由公證機(jī)構(gòu)直接從提存款中提取應(yīng)繳稅費(fèi)給國家。如果我國也效仿,肯定能夠?qū)崿F(xiàn)交易資金安全和國家稅收上的各方共贏。(記者 孫瑩)

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