一段時(shí)期以來，購房者先繳納物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修基金、契稅等各種費(fèi)用后，才能拿到新房的鑰匙，似乎是一種慣例，由此引發(fā)的消費(fèi)糾紛較多。北京市近期將出臺(tái)《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，其中要求開發(fā)商交房前，應(yīng)先讓購房人對房屋進(jìn)行查驗(yàn)，然后再繳納各項(xiàng)費(fèi)用并辦理入住手續(xù)。有關(guān)人士認(rèn)為，這一規(guī)定將會(huì)有效地緩解開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾。然而，其他一些城市對此還沒有相應(yīng)的規(guī)定，類似的糾紛仍在發(fā)生。
“開發(fā)商規(guī)定，購房人不繳物業(yè)費(fèi)，就不給房屋鑰匙，這合理嗎？”購買遼寧省大連市旅順口區(qū)和平海岸樓盤商品房的業(yè)主宋先生想不通這個(gè)理兒。日前，宋先生告訴記者，按他與開發(fā)商簽訂的合同，10月2日應(yīng)將新房鑰匙領(lǐng)到手，可如今，因宋先生沒按開發(fā)商要求繳納物業(yè)費(fèi)，至今未入住新房。
投訴
先收物業(yè)費(fèi)再交房難以接受
據(jù)宋先生介紹，2006年6月，他以20余萬元的價(jià)格購買了大連華通夕陽紅房屋開發(fā)有限公司(以下簡稱華通公司)在旅順口區(qū)世界和平公園附近開發(fā)的和平海岸樓盤商品房一套。雙方約定，今年9月底為交房日期。
宋先生說，當(dāng)初購房時(shí)售樓員說物業(yè)費(fèi)每月0.5元／平方米。同時(shí)搜房網(wǎng)等媒體公示的該期房物業(yè)費(fèi)也是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。10月2日，樓盤交房時(shí)，華通公司標(biāo)出的收費(fèi)明細(xì)中物業(yè)費(fèi)變成每月1.2元／平方米，并且規(guī)定購房者不繳物業(yè)費(fèi)，不給新房鑰匙。物業(yè)費(fèi)漲幅翻倍，宋先生要求開發(fā)商給出漲價(jià)的理由，否則就不繳物業(yè)費(fèi)。華通公司堅(jiān)持要求購房者必須先繳清物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、氣源費(fèi)、裝修保障金、垃圾清理費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目，才能拿到鑰匙入住。對此，宋先生沒有接受。
宋先生說，10月3日，業(yè)主就物業(yè)費(fèi)上漲等問題向華通公司討說法。華通公司負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，業(yè)主必須繳納3個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，否則不給新房鑰匙。
回應(yīng)
收取物業(yè)費(fèi)是合同約定的
11月5日，記者趕到大連旅順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，華通公司趙總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)介紹說，這些收費(fèi)項(xiàng)目是事前與購房人約定的，公司也咨詢過物價(jià)部門。至于為什么要提前收物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)槲飿I(yè)公司已開始為進(jìn)住小區(qū)的業(yè)主提供了服務(wù)。至于以后小區(qū)業(yè)主是否繼續(xù)聘任由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，要等到小區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上，由業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)后再定。目前，必須按照雙方當(dāng)初的約定執(zhí)行。至于物業(yè)費(fèi)是按每月1.2元／平方米還是按每月0.5元／平方米來收取，要由物價(jià)部門核準(zhǔn)，最終核定多少公司就按多少收取。
“業(yè)主們反映你們售樓時(shí)承諾物業(yè)費(fèi)是每月0.5元／平方米，且在搜房網(wǎng)等媒體上公示，為何交房時(shí)變?yōu)槊吭?.2元／平方米呢？”對此，華通公司趙總經(jīng)理告訴記者，“我們從未委托搜房網(wǎng)刊發(fā)布每月0.5元／每平方米的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前一階段，我們已找到搜房網(wǎng)大連頻道交涉此事”。
觀點(diǎn)
具備交付條件就應(yīng)當(dāng)交房
記者在宋先生與華通公司簽訂的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議第5款中看到，開發(fā)商與業(yè)主約定，買受人領(lǐng)受房屋應(yīng)辦理完下列手續(xù)后方可領(lǐng)取房屋鑰匙，即：付清全部房款、繳納氣源費(fèi)、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。
對于這份商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議是否公平，記者采訪了東北財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授王巖。她認(rèn)為，從一般意義上說，只要商品房具備了交付條件，購房人履行了購房合同中的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)交房。這里的義務(wù)主要是指交付房款，至于其他的諸如物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，屬于業(yè)主入住之后與物業(yè)公司形成服務(wù)合同關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)交付的款項(xiàng)，約定此項(xiàng)義務(wù)以及收取的主體應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司。如果事先沒有特別約定，開發(fā)商是不應(yīng)當(dāng)以收取這些費(fèi)用作為交房條件的。
王巖教授提醒，購房人在訂立購房合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，不要將繳納房款之外的物業(yè)費(fèi)等義務(wù)寫進(jìn)購房合同。應(yīng)當(dāng)看到，這樣的條款本身存在著對購房人權(quán)益的損害，具有一定的不合理因素。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)是應(yīng)該在購房者入住后，由業(yè)主委員會(huì)選出的物業(yè)公司來收取的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理也應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)來確定。王巖教授最后認(rèn)為，商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議存在的不合理約定，購房人可以申請撤銷。
提醒
購房者慎簽購房補(bǔ)充協(xié)議
“將物業(yè)費(fèi)與交付房屋鑰匙捆綁到一起，本身是不合理的�！贝筮B市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部主任陳彩鳳認(rèn)為，業(yè)主是否先繳納物業(yè)費(fèi)，開發(fā)商是否后交新房鑰匙，它是兩個(gè)法律關(guān)系。
陳彩鳳表示，近幾年，由商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議引發(fā)的投訴成為商品房領(lǐng)域中一個(gè)新的投訴熱點(diǎn)。不少開發(fā)商之所以在簽署完商品房買賣合同后，又要與購房人續(xù)簽補(bǔ)充協(xié)議，主要是要加進(jìn)自身免責(zé)的條款，提出免除自己應(yīng)該承擔(dān)義務(wù)的條件。陳彩鳳說，建設(shè)部與國家工商行政管理總局出臺(tái)商品房買賣合同示范文本，既考慮到對消費(fèi)者合法權(quán)益的保護(hù)，也考慮到開發(fā)商的利益。在開發(fā)商提供的購房補(bǔ)充協(xié)議中，其起草的補(bǔ)充條款是單方面的，往往不利于消費(fèi)者合法權(quán)益的保護(hù)。因此，陳彩鳳提醒購房者，在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審查各項(xiàng)補(bǔ)充條款，拒絕不合理內(nèi)容。
有關(guān)專家提出，由于近幾年房地產(chǎn)市場火爆，購房者在簽訂購房補(bǔ)充協(xié)議時(shí)很難有主動(dòng)權(quán)，這就要求相關(guān)管理部門出臺(tái)一些具體的措施來切實(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。如，北京市將出臺(tái)的《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付商品房時(shí)要符合相關(guān)的規(guī)定，先驗(yàn)房后繳費(fèi)，這樣就避免了一些消費(fèi)糾紛的發(fā)生。(張恒）
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