今年10月起實(shí)施的《物權(quán)法》，正在悄然催生滬上部分小區(qū)的諸多新變化。《物權(quán)法》明確，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，憑借這一規(guī)定，滬上已有小區(qū)意欲先行“試水”，開(kāi)始籌謀實(shí)現(xiàn)“業(yè)主自治”的全新突破：即由業(yè)主委員會(huì)委托職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任小區(qū)“CEO”，由“職業(yè)管家”為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)公司突然“玩失蹤”，曾令得源公寓小區(qū)的業(yè)主一度陷入物業(yè)服務(wù)的“真空”狀態(tài)。之后，這個(gè)僅有44戶人家的“迷你小區(qū)”無(wú)奈之下選擇了“自治”，由業(yè)委會(huì)挑起大梁�！段餀�(quán)法》實(shí)施后，得源公寓小區(qū)的業(yè)主找到了新方向，計(jì)劃將“自治”升級(jí)，擬在滬上首度聘請(qǐng)獨(dú)立物業(yè)經(jīng)理，實(shí)行業(yè)主自行管理物業(yè)。
全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)委員、上海建緯律師事務(wù)所律師宋安成指出，業(yè)委會(huì)對(duì)公有部位進(jìn)行自治管理得到法律上的明確，并有可能最先在一些中小樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)突破。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā)表示，“自治”管理作為一種管理模式剛為人們所了解，在執(zhí)行過(guò)程中仍有可能遇到問(wèn)題。不過(guò)，申城目前有數(shù)百個(gè)小型社區(qū)，具備一大批有能力獨(dú)自統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)的物業(yè)“帥才”。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成為眾多小區(qū)的表率。
[事件回放]
物業(yè)“隱退”，業(yè)委會(huì)嘗試“自治”
位于天等路上的得源公寓于1999年開(kāi)發(fā)建成。2006年4月1日，得源公寓原物業(yè)公司以“長(zhǎng)期虧損且合同期滿”為由悄然“隱退”，小區(qū)的保安、保潔、維修等工作隨之陷入癱瘓。
此時(shí)，新成立的業(yè)主委員會(huì)臨危受命，成為小區(qū)的“臨時(shí)管家”。業(yè)委會(huì)主任歐陽(yáng)福生告訴記者，一時(shí)間找不到新的物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)的5名成員只得開(kāi)始嘗試業(yè)主“自治”。雖然只是摸著石頭過(guò)河，不料一年半過(guò)去了，小區(qū)物業(yè)管理并未出現(xiàn)混亂局面，而且環(huán)境面貌煥然一新。
為了充分發(fā)揮自主管理自由度大的優(yōu)勢(shì)，歐陽(yáng)福生盡量精簡(jiǎn)環(huán)節(jié)、節(jié)省開(kāi)支，除了直接聘請(qǐng)保潔員，小區(qū)原來(lái)的保安受到了真誠(chéng)挽留，“他們對(duì)小區(qū)相當(dāng)熟悉，算是大家的老朋友。”
基礎(chǔ)工作安排妥當(dāng)，業(yè)委會(huì)成員開(kāi)始考慮完善小區(qū)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。小區(qū)道路拓寬了，原本雜草叢生的綠化帶如今早已被花花草草裝扮一新，堆放雜物的死角清理干凈后，用碎石裝點(diǎn)起路面。而小區(qū)內(nèi)的停車(chē)難問(wèn)題，也在“擠出”12個(gè)車(chē)位之后迎刃而解。之后，業(yè)委會(huì)成員又追討回了20多萬(wàn)元的維修基金，這筆費(fèi)用至今仍分文未動(dòng)。
“現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主像是一家人�！睒I(yè)主張有妹告訴記者，原來(lái)大家不過(guò)是點(diǎn)頭之交，現(xiàn)在卻體會(huì)到了“遠(yuǎn)親不如近鄰”的真諦。小區(qū)門(mén)衛(wèi)每人一套的四季制服由業(yè)主仲維山、李英及業(yè)委會(huì)成員等人出資贊助，而居民樓外擺放的裝飾性盆景都是由“花司令”趙陸軍精心培育灌溉，就連小區(qū)大門(mén)口的伸縮鐵門(mén)，也都是由業(yè)主出資置換。
記者在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，破舊垃圾箱的裂口焊接后用粗鐵絲牢固地“縫制”在了一起，原來(lái)，這是業(yè)主張生貴的“絕活”，而朱文樓也不吝惜自己的一技之長(zhǎng)，義務(wù)承擔(dān)起小區(qū)水電等設(shè)施的維修工作。
“這些都節(jié)省了小區(qū)的大量開(kāi)支�！辈贿^(guò)，雖然大家的熱情高漲，但這樣的方式，畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)。
[事件進(jìn)展]
“迷你小區(qū)”意欲升級(jí)“業(yè)主自治”
過(guò)去這段時(shí)間，業(yè)委會(huì)成員為小區(qū)傾注了大量心血，但由于大家都有固定工作，在時(shí)間和精力上耗費(fèi)過(guò)大。業(yè)委會(huì)成員和一些熱心業(yè)主甚至還放棄了4個(gè)雙休日，義務(wù)為小區(qū)改造了樓頂水箱。對(duì)于煥然一新的小區(qū)面貌，業(yè)主們都感到很欣慰，但是小區(qū)物業(yè)管理的道路還很長(zhǎng)，怎樣將小區(qū)管理很好地延續(xù)下去，才是業(yè)委會(huì)更應(yīng)該考慮的問(wèn)題。
得源公寓雖為僅有一幢7層樓房4個(gè)單元的超小型“袖珍小區(qū)”，但卻是集售后公房、動(dòng)遷房、商品房為一體的混合小區(qū)。
“原來(lái)存在兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”歐陽(yáng)福生告訴記者，商品房和動(dòng)遷房每月每戶的物業(yè)費(fèi)分別為60多元和80多元，而售后公房?jī)H繳18元。由于這是個(gè)只有44戶人家的“迷你小區(qū)”，即使業(yè)主全額繳付物業(yè)費(fèi)，每月各項(xiàng)開(kāi)銷(xiāo)依然入不敷出，“而這也是原物業(yè)撤出的理由之一�！蹦壳埃^(qū)已經(jīng)統(tǒng)一了物業(yè)收費(fèi)，僅有一戶售后公房業(yè)主拒繳費(fèi)用。但由于開(kāi)銷(xiāo)大，修路、清理水箱等都還是業(yè)主墊資進(jìn)行。
“我們之前也找過(guò)好幾家物業(yè)公司，但一直不順利。”由于小區(qū)太過(guò)“迷你”，很難吸引物業(yè)公司入駐，同時(shí)又擔(dān)心請(qǐng)來(lái)的“管家”不如意，“自治”便只能堅(jiān)持到現(xiàn)在。
“我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自治有了一種新途徑。”隨著《物權(quán)法》實(shí)施，歐陽(yáng)福生等人開(kāi)始醞釀“自治”升級(jí)。即業(yè)主不必“親力親為”，由業(yè)主委員會(huì)委托職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任小區(qū)“CEO”，由“職業(yè)管家”為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。
小區(qū)“CEO”和原物業(yè)公司經(jīng)理的差別在于，他是受聘于業(yè)委會(huì)而非其所在的物業(yè)公司，除領(lǐng)取報(bào)酬外，一切結(jié)余的利潤(rùn)歸全體業(yè)主所有。如果自主管理順利，小區(qū)的管理費(fèi)用還有可能因此扭虧為盈，小區(qū)依然是業(yè)主“說(shuō)了算”，“自治”的本質(zhì)并未改變。
[業(yè)內(nèi)回應(yīng)]
物業(yè)經(jīng)理渴望直接受雇于業(yè)主
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā)表示，國(guó)家有關(guān)部門(mén)新的規(guī)定中強(qiáng)調(diào)了物業(yè)從業(yè)人員的資格制度，其中包括物業(yè)管理師制度，但物業(yè)管理師制度目前還主要是針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
“‘職業(yè)管家’目前尚無(wú)特殊資質(zhì)的規(guī)定�！辈膛d發(fā)表示，相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，聘請(qǐng)“職業(yè)管家”只能靠合同進(jìn)行約定，風(fēng)險(xiǎn)較大，他建議，小區(qū)在選擇“CEO”人選時(shí)，最好考慮有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員，并且得到所在地政府部門(mén)的支持、認(rèn)可，并由他們負(fù)責(zé)監(jiān)管。
“為小區(qū)業(yè)主打工是職業(yè)經(jīng)理人的夢(mèng)想�！睂O清已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)有超過(guò)10年的工作經(jīng)驗(yàn)，他表示，受聘于物業(yè)公司的小區(qū)經(jīng)理雖然反復(fù)強(qiáng)調(diào)是為業(yè)主服務(wù)，但其行為受到了所在物業(yè)公司的種種制約，一旦業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾，小區(qū)經(jīng)理大多處于一種尷尬的位置，一方是服務(wù)工作的對(duì)象，另一方卻是自己的“衣食父母”，往往很難與業(yè)主真正溝通。
而以物業(yè)經(jīng)理的身份受聘于業(yè)主，“東家”和服務(wù)對(duì)象合二為一，通過(guò)組織協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的保安、保潔等人員，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理，“這樣才能真正達(dá)到職業(yè)的理想”。他表示，和他一樣有著類(lèi)似想法的物業(yè)經(jīng)理還有很多。
[專(zhuān)家觀點(diǎn)]
小區(qū)“自治”可能在中小樓盤(pán)最先突破
“‘自治’管理對(duì)于小型社區(qū)更加適合�！辈膛d發(fā)告訴記者，“迷你社區(qū)”規(guī)模小，而物業(yè)企業(yè)的成本較高，在資金上難以維持，很難確保服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，這種類(lèi)型的小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型比較簡(jiǎn)單，業(yè)主本身需求不高，采取自管模式，反倒能夠降低成本，在管理方式上也比較靈活。他強(qiáng)調(diào)，小區(qū)采用哪種物業(yè)管理模式，都應(yīng)從維護(hù)權(quán)益人的利益出發(fā)。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。這實(shí)際上明確了三種物業(yè)管理模式，即業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)公司管理、專(zhuān)業(yè)公司管理(或職業(yè)經(jīng)理人管理)。
《物權(quán)法》讓業(yè)主“自治”沒(méi)有了法律障礙，但具體操作仍可能面臨不少問(wèn)題，比如上繳物業(yè)費(fèi)的稅收問(wèn)題，由于業(yè)委會(huì)并非企業(yè)法人，沒(méi)有適用的財(cái)務(wù)制度，這些問(wèn)題都讓自治管理在實(shí)際操作中往往無(wú)章可循。同時(shí)，目前的業(yè)委會(huì)制度本身也有許多問(wèn)題，在監(jiān)管上可能存在漏洞。
申城目前有數(shù)百個(gè)小型社區(qū)，具備一大批有能力獨(dú)自統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)的物業(yè)“帥才”。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成為眾多小區(qū)的表率。
全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)委員、上海建緯律師事務(wù)所律師宋安成指出，業(yè)委會(huì)對(duì)公有部位進(jìn)行自治管理得到法律上的明確，并有可能最先在一些中小樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)突破。宋安成還認(rèn)為，由于物業(yè)管理工作的復(fù)雜性，純粹的“自管”可能在大型社區(qū)難以推行。
他山之石
泰興西城步行街按面積分?jǐn)傎M(fèi)用
泰興西城步行街共有138戶業(yè)主。自治管理后，小區(qū)衛(wèi)生、下水道疏通、屋頂檢查、花草管理等物管事宜和業(yè)委會(huì)辦公開(kāi)支都來(lái)自于物業(yè)管理費(fèi)，所耗費(fèi)用按用房性質(zhì)不同，根據(jù)面積進(jìn)行分?jǐn)�，根�?jù)這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月向業(yè)主收取費(fèi)用。
北京品閣小區(qū)嘗試"公司制"自治
北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司在海淀區(qū)工商局注冊(cè)成立，公司的股東是全體業(yè)主，股東代表由7名業(yè)委會(huì)委員擔(dān)任，業(yè)委會(huì)主任擔(dān)任總經(jīng)理。這種"公司制"業(yè)主自治管理成為小區(qū)管理模式的新探索。（周夏瑩）
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