日前，我愛(ài)我家、中大恒基、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家房介陸續(xù)發(fā)布了8月份二手房交易月報(bào)，月報(bào)顯示，60萬(wàn)至90萬(wàn)元的房產(chǎn)成為二手房買賣交易主力，而據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)8月份的對(duì)于本市存量房簽約的統(tǒng)計(jì)顯示“60萬(wàn)元以下房子”占交易的絕大多數(shù)，兩方面數(shù)據(jù)存在較大差異。
此前就有說(shuō)法買賣雙方為了避稅簽訂“陰陽(yáng)合同”，兩方面的數(shù)據(jù)差異則讓這一問(wèn)題暴露了出來(lái)。
60萬(wàn)元以下房子成交少
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，城八區(qū)中60萬(wàn)元以下二手房成交量?jī)H為10.9%，而據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上，60萬(wàn)元以下的房子在整個(gè)的成交比重上不足3成，為28.8%。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的簽約數(shù)據(jù)，8月份，共網(wǎng)上簽約2540套，其中，60萬(wàn)元以下的房子有1622套，占了總量的64%，比實(shí)際的成交高出了一半以上。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，60萬(wàn)-90萬(wàn)元的房子在成交中比重最大為39%，而網(wǎng)簽只有621套，占比僅為24.4%，中間又差了十幾個(gè)百分點(diǎn)。
另外，從成交區(qū)域上看，根據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，60萬(wàn)元以下的二手房以豐臺(tái)、石景山地區(qū)為主，兩區(qū)成交占比達(dá)到53%，其中，豐臺(tái)區(qū)成交面積在33至70平方米之間，成交均價(jià)為8000至12000元/平方米之間；石景山地區(qū)成交面積在60平方米以下，成交均價(jià)在8500至12000元/平方米左右。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，60萬(wàn)以下二手房源多分布在通州、石景山、大興等區(qū)域。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月存量房網(wǎng)簽中的成交區(qū)域卻集中在海淀區(qū)，該區(qū)以537套的成交量排列第一，這與目前低總價(jià)房源的區(qū)域分布并不相符。
記者詢問(wèn)了海淀區(qū)的多家中介門(mén)店，店員紛紛表示，目前海淀的房?jī)r(jià)非常高，達(dá)到了11000元/平方米以上，這里很少能買到60萬(wàn)元以下的房子了。
“陰陽(yáng)合同”簽者多
從上面的分析可以看出，二手房實(shí)施網(wǎng)上簽約后，為了避稅，買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同是不爭(zhēng)的事實(shí)。一位不愿意透露姓名的中介人士表示，這樣的合同非常普遍。
據(jù)知情人士透露，目前網(wǎng)簽中所有數(shù)據(jù)都是按照買賣雙方簽訂的合同進(jìn)行整理，也作為納稅的憑證。為了避稅，“陰陽(yáng)”合同普遍存在�！瓣庩�(yáng)合同”是指買賣雙方為了規(guī)避交易環(huán)節(jié)中所需要交納的稅費(fèi)或者其他支出而采取的簽訂雙份合同的交易行為，一份合同是買賣雙方以實(shí)際交易的價(jià)格簽訂的“真實(shí)合同”，同時(shí)，買賣雙方簽署另一份“虛擬合同”，這個(gè)“虛擬合同”是買賣雙方以相對(duì)較低的價(jià)格簽訂用于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶以及相關(guān)稅費(fèi)的繳納。
一位王女士欲購(gòu)買一套二手房，但是又顧慮稅費(fèi)。一位相熟的中介人士說(shuō)，這還不簡(jiǎn)單，簽份“陰陽(yáng)合同”，把房?jī)r(jià)做低就可以了。由此看來(lái)，簽“陰陽(yáng)合同”在中介市場(chǎng)非常普遍。
記者在采訪中了解到，避稅的“陰陽(yáng)合同”多數(shù)是買主要求的。一位正在朝陽(yáng)區(qū)的某中介門(mén)店掛牌出讓房子的羅女士告訴記者，雖然我的房子還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，購(gòu)買才一年多，要征收不少稅，但是現(xiàn)在稅費(fèi)都讓買房付，也沒(méi)有什么好擔(dān)心的。
一位購(gòu)房人張先生表示，如今買二手房也不容易，相關(guān)稅費(fèi)和中介服務(wù)費(fèi)加在一起已經(jīng)超過(guò)房款的10%，為了減少購(gòu)房成本，用做低合同價(jià)避稅也是不得已的辦法。
“陰陽(yáng)合同”也存在風(fēng)險(xiǎn)
那么采取這種做低房?jī)r(jià)的“陰陽(yáng)合同”的辦法交易房產(chǎn)，會(huì)不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)呢。盡管為了多吸納房源，不少中介都表示，基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，但是也有人士表示，“陰陽(yáng)合同”實(shí)際也存在風(fēng)險(xiǎn)。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，雖然陰陽(yáng)合同在一定程度上能夠規(guī)避目前交易的部分稅費(fèi)，但是，對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，均存在一定的隱藏風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：
一是道德風(fēng)險(xiǎn)。由于陰陽(yáng)合同本身缺乏一定的法律支持，因此也就缺乏真實(shí)的合同約束，這就很容易出現(xiàn)買賣雙方的任何一方因?yàn)槟撤N情況而導(dǎo)致違約的道德風(fēng)險(xiǎn)存在。
二是收益損失風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來(lái)說(shuō)，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”依然能夠順利地實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；但是，這其中面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，法律意義的房屋交易標(biāo)的額是按照產(chǎn)權(quán)登記合同為準(zhǔn)，一旦出現(xiàn)在購(gòu)買方獲得房屋產(chǎn)權(quán)之后，余款的劃割按照合同價(jià)支付的情況，出售者就要面臨巨額房款的損失；另外，作為購(gòu)買者在未來(lái)轉(zhuǎn)手交易時(shí)，購(gòu)房原值按照此合同價(jià)計(jì)算，必將會(huì)產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大幅的個(gè)人所得稅支出，到時(shí)會(huì)有點(diǎn)得不償失。(記者 趙麗萍)
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