“房價上漲，房子好賣，可我們卻拿不到該得的銷售代理費”。近日，深圳市德通置業(yè)顧問有限公司(以下簡稱德通置業(yè))與某地產開發(fā)商之間發(fā)生的房價銷售糾紛，在深圳市中級人民法院的主持下，雙方互有讓步得以調解解決，深圳市德通置業(yè)一次性得到售房代理費3660萬元。昨天，記者從深圳市中院了解到，該調解已經生效。
丑話說在前
2005年8月3日，德通置業(yè)與某地產開發(fā)商簽訂了《“**東方”銷售代理合同》(以下簡稱“代理合同”)，代理合同約定如下：某地產開發(fā)商在龍崗區(qū)開發(fā)了“**東方”房地產項目的住宅和商鋪，開發(fā)商將“**東方”交由德通置業(yè)獨家代理銷售；在合同有限期內，住宅部分的銷售如果達到相應標準，即在7個工作日內先行支付這部分的銷售代理費；住宅超出底價5100元／平方米、商鋪超出底價12000元／平方米的部分均歸德通置業(yè)，住宅超出5400元／平方米、商鋪超出16000元／平方米的部分，雙方各分50%；某地產開發(fā)商不得在德通置業(yè)銷售過程中設置任何障礙，一旦出現(xiàn)，德通置業(yè)可書面通知某地產開發(fā)商，即時排除障礙，并按此前3個月的平均銷售量計算延誤的當期銷售，計入德通置業(yè)已完成銷售量，并由違約方承擔相關責任：由于客戶違約或根據合同約定沒收的定金或違約金，雙方各收取50%作為補償服務費；由某地產開發(fā)商負責銷售現(xiàn)場的保安、清潔等相關工作：且地產開發(fā)商應積極配合德通置業(yè)開展與本項目營銷有關的一切工作，及時給業(yè)主辦理相關的房地產買賣手續(xù)。
該合同實質上是德通置業(yè)與某地產開發(fā)商雙方于平等自愿基礎上、在龍崗區(qū)房地產市場銷售狀況尚不明朗的情況下，簽訂的房地產代銷合同，該合同合法有效。
2005年11月19日，某地產開發(fā)商又向德通置業(yè)出具書面承諾：在2005年11月26日、27日的選房活動中，如2號樓銷售率超過80%，地產開發(fā)商則獎勵德通置業(yè)28萬元。
違約撕破臉
到2006年，房地產市場升溫，房價上漲，房屋特別好賣。當年的8月底，德通置業(yè)完成了全部住宅的銷售。根據代理合同的結算支付條款約定，并按相關條款核減德通置業(yè)的代理銷售面積及相對應的銷售底價后，某地產開發(fā)商應向德通置業(yè)支付住宅部分的銷售代理費為4400多萬元。迄今為止，德通置業(yè)已經完成了商鋪的全部銷售工作，根據代理合同的結算支付條款約定，地產開發(fā)商應向德通置業(yè)支付商鋪部分的銷售代理費2700多萬元。至此，德通置業(yè)對代理合同約定的“**東方”房地產項目的住宅和商鋪的銷售義務，已經履行完畢。
然而，平地起風云，該樓盤地產開發(fā)商沒有依約向德通置業(yè)支付住宅部分和商鋪部分的代理費，兩項加起來合計7000多萬元。此外，某地產開發(fā)商向德通置業(yè)承諾的支付2號樓的銷售獎金28萬元，在德通置業(yè)按照某限定條件完成任務后，這筆獎金也沒有拿到。令代理商更為不滿的是，該地產開發(fā)商違反代理合同約定，拒絕為其代理銷售的部分住宅及商鋪的買方，辦理相應的房地產買賣手續(xù)。
按照代理合同約定，由于客戶違約或根據合同約定沒收的定金或違約金，德通置業(yè)可收取50%作為補償服務費。德通置業(yè)目前有證據證明，某地產開發(fā)商沒收的定金及違約金為11000元，某地產開發(fā)商應向德通置業(yè)支付補償服務費5500元。但某地產開發(fā)商至今未付。
按照《合同》約定，由某地產開發(fā)商親自負責銷售現(xiàn)場的保安、清潔等相關工作，但在實際售樓過程中，地產開發(fā)商沒有承擔該項義務，則由德通置業(yè)承擔了這部分責任，德通置業(yè)為此要求地產開發(fā)商補償其這部分費用137893元。但地產開發(fā)商至今未向德通置業(yè)付還。
對簿公堂
德通置業(yè)在利益受損的情況下，多次找某地產開發(fā)商協(xié)商，但始終也沒有要回對方所欠的錢款，無奈之下，德通置業(yè)決定訴諸法律，一紙訴狀將某地產開發(fā)商告上法庭。
法庭上，德通置業(yè)將某地產開發(fā)商違約行為一一列舉出來后，德通置業(yè)請求法院判令：確認德通置業(yè)與某地產開發(fā)商于2005年8月3日簽訂的《“**東方”銷售代理合同》合法有效；請求判令某地產開發(fā)商繼續(xù)履行銷售代理合同，為已經購買住宅和商鋪的買方辦理相應的房地產買賣手續(xù)，某地產開發(fā)商須在判決生效之日起15日內履行完畢；請求判令某地產開發(fā)商向德通置業(yè)支付住宅部分的銷售代理費4400多萬元；請求判令某地產開發(fā)商向德通置業(yè)支付商鋪部分的銷售代理費2700多萬元；請求判令某地產開發(fā)商向德通置業(yè)支付2號樓的銷售獎金28萬元；請求判令地產開發(fā)商向德通置業(yè)支付沒收定金及違約金的補償服務費5500元；請求判令某地產開發(fā)商向德通置業(yè)支付聘請保安、清潔人員的費用137893元；判令由某地產開發(fā)商承擔全部訴訟費用。
某地產開發(fā)商在答辯中稱，雖然原告方按合同的約定，完成了房產的銷售，但是，這并非是原告方的銷售策略在起決定作用，而是樓市的行情整體上揚，大大超出了原來的預期。由此出現(xiàn)了代理銷售商與開發(fā)商之間的利益失衡，因此，需要重新協(xié)商雙方的利益分配，并不是不向原告方支付代理費。
雙方和解：皆大歡喜
法院經過審理，認為某地產開發(fā)商有違約行為，但在市場整體樓價上漲的狀態(tài)下，地產開發(fā)商與德通置業(yè)雙方的利益確實也存在嚴重失調，故在權衡雙方利益的情況下，對雙方進行了耐心的調解，最終，雙方當事人自愿達成協(xié)議，即雙方自愿解除2005年8月3日簽訂的《“**東方”銷售代理合同》及相關補充協(xié)議；某地產開發(fā)商自本調解書生效之日內向德通置業(yè)一次性支付代理費及相關費用3660萬元；上述款項支付后，雙方不再就涉案房產銷售承包合同向對方主張任何權利；德通置業(yè)與案外人就涉案房屋單方簽訂的商鋪及六套住宅的認購書和房地產買賣合同，由德通置業(yè)自行解決處理，與某地產開發(fā)商無關，某地產開發(fā)商不承擔由此產生的法律責任。(涉案當事人均為化名)
律師點評
調解結案是一條捷徑
廣東深金牛律師事務所律師孫志君律師認為：本案原被告雙方簽訂的合同為代銷合同，是商品銷售領域經常采取的一種委托方式，其優(yōu)點是委托方和代理方發(fā)揮各自的優(yōu)勢，形成一種互補的合作關系：開發(fā)商可以省卻大量的廣告費用、人員培訓費、市場調查、市場開拓費用，避免涉足不熟悉的領域，節(jié)省人力物力；而銷售商一般為多年從事房屋銷售的專門公司，對房屋銷售有獨到的經驗，熟悉銷售市場、規(guī)則，通過代理可以獲得較為豐厚的利潤。
代銷合同不同于包銷合同，代銷合同按照銷售業(yè)績獲得服務費用，售出越多，代理費用賺得越多，如果未完成銷售任務，對剩余房產不負其他義務，只是代理費用相應減少；包銷合同則就某一部分房產銷售進行全部承諾，如果銷售任務未能完成，包銷商要自己將剩余全部購買，按照協(xié)議的銷售額全額補齊開發(fā)商房款后，銷售商取得剩余房產的產權。
本案中原告已經按照合同約定履行了全部合同義務，被告不按約定履行代理費給付義務，屬于違約，應承擔履行合同義務及承擔違約金的責任。鑒于雙方達成調解協(xié)議，原被告自愿解除合同，被告愿意盡快支付原告損失，該協(xié)議不違反法律規(guī)定，為雙方真實意思表示，因而有效，也是雙方解決糾紛的一種捷徑，得到法院支持。
專家意見
雙方的合作應以誠信為本
談到本案中代理商與地產開發(fā)商之間的矛盾，深圳市世華房地產投資顧問有限公司總經理梁文華認為，作為代理公司以這種模式經營有一定的風險，因為他們之間的矛盾容易引發(fā)客戶與開發(fā)商之間的大沖突，問題鬧大可能導致局面失控，好在后來在法院的主持下，代理商與開發(fā)商達成和解，矛盾得到緩和。
導致代理商與開發(fā)商之間的矛盾沖突，是因為在樓盤預售時，開發(fā)商對市場判斷不準，一旦出現(xiàn)樓價大幅度上漲，雙方的利益失調，開發(fā)商認為利益受損，所以出現(xiàn)違約現(xiàn)象，這種行為在業(yè)內不多見。一般的情況下，地產中介公司代理銷售房產都是以代理點位獲取利潤的，水漲船高，多賣多得。按照這種銷售模式，無論房價上漲或是下跌，雙方的利益都可以平衡，不會出現(xiàn)不可控的局面。
梁文華以自己的從業(yè)經驗體會，誠信是化解代理商與開發(fā)商之間矛盾的根本因素，地產開發(fā)商與銷售代理商在樓盤出售中，既是共同利益的獲得者，同時也在共同獲益中為自己爭取最大利益，為此，雙方的合作應以誠信為本，一旦簽訂合作協(xié)議后，應當自覺遵守，否則矛盾即將凸顯。而作為銷售代理商應當具有豐富的市場經驗，為樓盤的整體運作制定出合情合理的營銷策略。（于瀛 包力 李海英）
相關報道
