因為在自己居住的小區(qū)內(nèi)，與其他數(shù)百業(yè)主一起掛起橫幅，用高音喇叭聲討開發(fā)商隱瞞小區(qū)規(guī)劃、惡意欺詐業(yè)主，是“黑心恒大”、“無良恒大”，日前，恒大集團(tuán)地產(chǎn)有限公司(下稱恒大地產(chǎn))一紙訴狀，把業(yè)主當(dāng)中的鄧君區(qū)等5名“出頭鳥”告上法庭，并索賠3000萬元。這是繼去年7月臺資企業(yè)富士康狀告第一財經(jīng)日報記者案以來，發(fā)生在廣東的又一起帶有天價索賠的名譽(yù)侵權(quán)官司。
恒大稱業(yè)主鬧事致其損失嚴(yán)重
到底是什么原因，促使恒大地產(chǎn)把業(yè)主告上法庭，并且提出3000萬元的巨額索賠？記者進(jìn)行了調(diào)查。
2007年3月26日，廣州市海珠區(qū)第三金碧花園小區(qū)內(nèi)突然貼出一份《規(guī)劃驗收批復(fù)前公示》。其內(nèi)容顯示，兩條交叉縱橫的市政規(guī)劃路，即將從花園里邊經(jīng)過。一條36米寬、南北走向，另一條20米寬、東西走向。其中，36米寬那條是城市次干道，要解決該地區(qū)次干道的貫通及與工業(yè)大道和江南大道等主干道連接。
小區(qū)業(yè)主因此怨聲載道，紛紛表示：第三金碧花園自2003年首期銷售以來，就一直被開發(fā)商宣稱為全封閉式的小區(qū)，他們制作的樓盤模型、小區(qū)示意圖、宣傳資料和廣告中，從未說明小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路經(jīng)過，這一點從小區(qū)的綠化和路面現(xiàn)狀上也看不出來。到樓盤快被賣完的時候才把真實情況抖出來，“這明擺著是在欺騙業(yè)主�！庇辛诉@兩條擾人的公路，不僅原來業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的小區(qū)綠地面積縮水，而且開發(fā)商標(biāo)榜的小區(qū)品質(zhì)和價值也將大打折扣。
于是，業(yè)主們掛起大量橫幅和海報，集會“揭露”恒大地產(chǎn)“隱瞞規(guī)劃、欺詐業(yè)主的行徑”，用高音喇叭“公開聲討”恒大地產(chǎn)是“黑心恒大”、“無良恒大”。業(yè)主們還從王璽所居住的66棟2104房窗外掛出一條長達(dá)30米、白底黑字的橫幅，面向工業(yè)大道，上寫：“賣樓未公示，業(yè)主慘被騙”。
“此后，一到雙休日，這些業(yè)主便在售樓部門口擺設(shè)桌椅、帳篷及音響設(shè)備，高聲播放歌曲，敲鑼打鼓，故意損害原告企業(yè)形象，阻礙原告售樓等正常經(jīng)營�！焙愦蟮禺a(chǎn)在5月15日給廣州市中級人民法院的民事起訴狀中稱。5月31日，該法院向鄧君區(qū)、王璽等5名被恒大地產(chǎn)認(rèn)定為“帶頭鬧事”的業(yè)主下發(fā)了“受理、應(yīng)訴通知”。
恒大地產(chǎn)在民事起訴狀中稱：恒大集團(tuán)地產(chǎn)有限公司連續(xù)四年名列中國房地產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)，并獲得“中國房地產(chǎn)項目品牌第一名”，享有卓越的知名度和極高的品牌價值，僅“恒大”和“金碧”的品牌價值就超過30億元。他們一直依法開發(fā)、銷售第三金碧花園，在銷售部現(xiàn)場對相關(guān)證照和資料進(jìn)行公示，其中包括小區(qū)(含規(guī)劃路)詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)文件及預(yù)售證等資料，而且，這些規(guī)劃文件在規(guī)劃局早已公布，可隨時查詢，根本不存在五被告所稱的“開發(fā)商隱瞞市政規(guī)劃路”的問題。
恒大地產(chǎn)認(rèn)為：五被告的行為，致使購買第三金碧花園的客戶大大減少，銷售額急劇下降。十多名此前已簽訂認(rèn)購書的客戶提出退定、解除買賣關(guān)系的要求。2007年3-5月，恒大地產(chǎn)為促銷付出400多萬元的廣告費用，但4-5月份的銷售額至少減少了8000余萬元，銷售的延誤直接導(dǎo)致后期開發(fā)不能如期進(jìn)行，財務(wù)成本大大增加，而被告侵權(quán)所帶來的直接經(jīng)濟(jì)損失至少為1000多萬元。更嚴(yán)重的是，被告的行為發(fā)生在公共場所，對恒大地產(chǎn)造成的名譽(yù)和品牌損失不可估量，正因為這樣，它另外提出了2000萬元的名譽(yù)損失賠償。
恒大被指隱瞞規(guī)劃欺騙業(yè)主
7月12日，中國經(jīng)濟(jì)時報記者來到了位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道旁邊的第三金碧花園小區(qū)。
該小區(qū)的“大門”設(shè)在工業(yè)大道旁，門口建有保安崗?fù)ぃ瑢Ｈ税咽�，門內(nèi)綠樹成蔭，有老人和兒童信步閑庭，門外則車水馬龍，一片喧囂。如果沒有那份規(guī)劃公示的話，誰都會認(rèn)為這就是一個全封閉小區(qū)。
穿過保安崗就是一條平直的小區(qū)道路，路面寬度僅能容兩輛小轎車擦肩而過，路兩邊則是人行道和寬闊的綠化帶，兩排種得密密麻麻的棕櫚樹，經(jīng)多年生長，早就出落得粗壯而高大。
有業(yè)主告訴記者，這就是目前飽受爭議的那條南北走向的市政規(guī)劃路。按規(guī)劃，其寬度應(yīng)為36米，屬雙向三車道，相當(dāng)于目前這條路的3倍還多，直接擴(kuò)到了樓房墻旁邊；那條東西走向的市政路寬度是20米，而記者看到目前的路面寬度還不到規(guī)劃寬度的一半，東西兩頭也沒有與小區(qū)外邊的路網(wǎng)聯(lián)通。
記者查閱了由業(yè)主提供的一些恒大地產(chǎn)在2007年3月以前制作的宣傳廣告材料，包括《第三金碧花園總體平面示意圖》等均未標(biāo)明有市政規(guī)劃路；比較《規(guī)劃驗收批復(fù)前公示》貼出后，2007年4月27日新啟用的那份《第三金碧花園總規(guī)劃示意圖》，內(nèi)容基本相同，只是在兩條穿過小區(qū)的道路尾處，新圖分別多了“規(guī)劃路”三個字。
業(yè)主說，小區(qū)的模型也隱瞞了規(guī)劃。但7月12日在小區(qū)的售樓部，記者沒有找到第三金碧花園的樓盤模型。從業(yè)主提供的樓盤模型照片上，記者看到上面的確沒有顯示“規(guī)劃路”的文字說明。在2005年4月12日南方都市報刊登的第三金碧花園宣傳廣告中，這個小區(qū)也被描述為全封閉小區(qū)。
當(dāng)天，中國經(jīng)濟(jì)時報記者還來到了廣州市城市規(guī)劃局。該局一位負(fù)責(zé)對外宣傳的官員告訴記者：業(yè)主和開發(fā)商所爭議的這兩條規(guī)劃路，是根據(jù)廣州市的道路網(wǎng)規(guī)劃，在恒大地產(chǎn)取得該地塊開發(fā)權(quán)以前就確定的。2002年，該局在審批金碧花園三期的修建性詳細(xì)規(guī)劃時，就予以了明確。目前，由于該地區(qū)開發(fā)強(qiáng)度及交通需求量還不大，所以市政部門暫時未安排實施計劃，但仍需要規(guī)劃控制，待實施時有關(guān)部門將征求沿線單位和小區(qū)業(yè)主的意見。規(guī)劃控制路網(wǎng)，主要針對的是永久性建筑，臨時建筑是允許的。
針對業(yè)主所提出的恒大地產(chǎn)隱瞞規(guī)劃的質(zhì)疑，這位官員并沒有正面回答。她對記者表示：開發(fā)商在售樓時如何宣傳、講解，不在規(guī)劃部門的管理職權(quán)之內(nèi)，他們只管開發(fā)商是否公示法律規(guī)定必須公示的內(nèi)容。第三金碧花園這兩條路是早期規(guī)劃的，當(dāng)時法律并無強(qiáng)制性規(guī)定這部分規(guī)劃內(nèi)容必須納入公示的范圍。而且此前，所謂的公示也指的只是對單體建筑規(guī)劃的公示。
這位官員稱，廣州市規(guī)劃部門早在2003年，就開始摸索建立一套完善的公示制度。但是，這需要一個過程。以后，隨著制度的完善，各種規(guī)劃都要逐漸納入公示的范圍。
記者了解到，就業(yè)主投訴的問題，2007年6月15日，廣州市城市規(guī)劃局曾作過專門回復(fù)。2007年2月7日，該局曾根據(jù)恒大地產(chǎn)的申請，對金碧花園三期金碧花苑C區(qū)共12幢超高層住宅樓進(jìn)行規(guī)劃驗收�，F(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)，存在占用規(guī)劃路位建設(shè)門衛(wèi)室和占用規(guī)劃路位進(jìn)行綠化建設(shè)等行為。
由于該建設(shè)工程中的規(guī)劃路建設(shè)用地是由開發(fā)商代市政部門征用，在該規(guī)劃路具體實施前，該局原則同意恒大地產(chǎn)對這些設(shè)施保留臨時使用，待規(guī)劃路實施時再拆除和恢復(fù)。但根據(jù)《行政許可法》，該驗收決定關(guān)系小區(qū)業(yè)主重大利益，因此為保證將來規(guī)劃路的順利實施，明確各方權(quán)利義務(wù)，保障業(yè)主知情權(quán)，該局在核發(fā)驗收合格證前要求開發(fā)商進(jìn)行批前公示。這才有了2007年3月26日張貼在小區(qū)里邊的那份《規(guī)劃驗收批復(fù)前公示》。
業(yè)主代表在接受本報記者采訪時強(qiáng)調(diào)，《行政許可法》是2004年7月1日起實施的，按照該法的有關(guān)規(guī)定，第三金碧花園小區(qū)的規(guī)劃至少應(yīng)該在7月2日以后就應(yīng)該公示，而到2007年3月26日以前這段時間小區(qū)規(guī)劃一直是處于“被隱瞞狀態(tài)”。
針對恒大地產(chǎn)對業(yè)主的指控和巨額索賠訴求，業(yè)主代表向記者表示，恒大地產(chǎn)為加快樓盤銷售和謀取更大利益，隱瞞該小區(qū)存在市政規(guī)劃路，其起訴書中多次強(qiáng)調(diào)的銷售額下降等巨額損失是恒大地產(chǎn)不誠信經(jīng)營造成的，與業(yè)主的維權(quán)行動無關(guān)。
7月16日，中國經(jīng)濟(jì)時報記者多次致電恒大地產(chǎn)一位蔡姓的管理高層，他主管恒大地產(chǎn)廣州事務(wù)。記者第一次接通他的手機(jī)要求采訪此事時，他以當(dāng)時不方便為由沒有繼續(xù)通話，記者表示他可以在方便時打顯示在他手機(jī)上的辦公室電話，但直到記者截稿時也未接到對方來電，而此后記者又撥了五次，這位老總的手機(jī)再無人接聽了。
專家呼吁寬容、多贏
廣州市城市規(guī)劃局在此前對業(yè)主投訴的一份復(fù)函中稱，如果業(yè)主認(rèn)為恒大地產(chǎn)在銷售金碧花園三期項目中存在隱瞞規(guī)劃信息、欺騙業(yè)主的行為，“我局建議你們通過司法途徑解決有關(guān)紛爭維護(hù)自身的權(quán)益�！�
對此，北京華一律師事務(wù)所廣州分所的主任陳建全抱有不同的看法。對恒大地產(chǎn)利用訴權(quán)向業(yè)主提出天價索賠的做法，陳主任認(rèn)為這只會使矛盾更加激化。他直言，面對政府的規(guī)劃，開發(fā)商與業(yè)主，原本就是利益共同體，如此刀槍相向，結(jié)果只有雙輸！盡管法院是最后說理的地方，但定分止?fàn)巺s并不一定以分清是非為前提。去年的富士康案，雙方不也是以最大的寬容與誠意握手言和了嗎？既然小區(qū)的業(yè)主都反對有規(guī)劃路經(jīng)過，而沒有規(guī)劃路又利于開發(fā)商出售余房，那么雙方為什么不能協(xié)商解決，共謀一個多贏的方案呢？
7月16日，中國經(jīng)濟(jì)時報記者在與廣州市海珠區(qū)政府有關(guān)部門聯(lián)系采訪此事時，一位負(fù)責(zé)人對記者表示，恒大地產(chǎn)與小區(qū)業(yè)主的市政規(guī)劃路糾紛雖然發(fā)生在本轄區(qū)內(nèi)，但規(guī)劃權(quán)早就上收市里了，“我們只是起到協(xié)調(diào)作用，希望雙方溝通和對話，妥善解決問題�！�(謝光飛 馮善書)
