一個計劃在4年內(nèi)完成的綠化隔離帶建設工程，在7年后陷入停滯。
海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)與開發(fā)商簽訂了一份違規(guī)合同，四季青鎮(zhèn)玉泉村近30萬平方米的農(nóng)民回遷樓指標，被開發(fā)商占用建設商品房。這讓玉泉村新村規(guī)劃中計劃拆除的6個自然村無法動工，近千平方米的綠化任務無法完成，8000多農(nóng)民“上樓”的愿望落空。
四季青鎮(zhèn)的基層操作者認為，政府不符合實際的政策規(guī)定，是違規(guī)行為發(fā)生和綠化隔離帶建設工程陷入停滯的原因。
期盼7年難“上樓”
每天傍晚，在寬闊的閔莊路上遛彎兒的時候，王志都會心生羨慕：同是一個村的村民，他的兄弟早在去年就已從平房搬進了樓房，除了自家住的一套三居室，還有一套房子用來出租，而王志一家三口卻仍住在一條馬路之隔的平房里。
“早就說要拆，都已經(jīng)兩三年了，還沒有動靜�！蓖踔臼呛５韰^(qū)四季青鎮(zhèn)玉泉村的農(nóng)民。玉泉村緊鄰玉泉山，早在1993年的北京城市總體規(guī)劃中，就被全部劃入了綠化隔離帶(簡稱綠隔)建設范圍。
2000年3月，四季青鎮(zhèn)綠隔建設工程正式啟動。根據(jù)計劃，所有綠隔范圍內(nèi)的舊村，都將在4年內(nèi)被拆除，農(nóng)民集中“上樓”，節(jié)約出來的土地用于綠化工程。
對于王志而言，這是個利好消息。雖然住樓房生活成本會加大，但他希望讓10歲的兒子在更好的環(huán)境中成長。
根據(jù)規(guī)委批復的玉泉村綠隔建設規(guī)劃，玉泉村下轄的8個自然村，通過土地置換的方式，在原小屯、閔莊兩個自然村建設農(nóng)民回遷樓，8個自然村的村民全部搬遷至此居住，騰退出來的農(nóng)民宅基地用于綠化。
不用離開村子，還能住上樓房，王志一直盼望著這一天能早點到來。
不過，7年過去了，王志依然還處于“盼望”階段。
王志驚奇地發(fā)現(xiàn)，原本規(guī)劃中用來給村民建回遷樓的小屯和閔莊，除了稀疏散落著的幾棟式樣簡樸的農(nóng)民回遷樓外，已經(jīng)全部建成了一幢幢別墅樣的大房子。這些大房子，顯然不是給他和其他村民準備的。
回遷房出現(xiàn)巨大虧空
在村民王志納悶的同時，玉泉村的支書張泉在對綠隔建設工程進行調(diào)查。
玉泉村的舊村改造工程由四季青鎮(zhèn)納入全鎮(zhèn)建設計劃，由其農(nóng)工商總公司下屬的清遠房地產(chǎn)公司負責開發(fā)，玉泉村此前不曾插手。
一個原本計劃最多用4年完成的工程，7年了還沒有完成，玉泉村只有不到1000人住上了新房子，還有8000多人仍然住在平房中。北塢、中塢等6個自然村的拆遷，至今仍未能啟動。
這個擱淺工程，引起了換屆后的四季青鎮(zhèn)政府的關注。玉泉村支書張泉領命進行調(diào)查。
在進行系統(tǒng)的調(diào)查后，張泉發(fā)現(xiàn)出了大問題。“回遷房虧了大概30萬平方米，全被開發(fā)商蓋成了商品房，現(xiàn)在農(nóng)民要上樓已經(jīng)沒有房了！”
根據(jù)政策，本市綠隔地區(qū)的農(nóng)民回遷房有嚴格的指標規(guī)定，每人要保證40到50平方米的建筑面積，這個指標是不能隨意改變的。
玉泉村涉及綠隔的人口9120人，2000年舊村改造啟動時，市政府批復的農(nóng)民回遷樓建筑面積為49萬平方米。而目前，玉泉村已建和在建的農(nóng)民回遷樓面積，包括地下室只有21萬平方米，出現(xiàn)了28萬平方米的虧空。
玉泉村的舊村改造因此陷入無法推進的尷尬境地，綠化任務也因此擱置，舊村依舊。
指標被商品房占用
據(jù)玉泉村支書張泉介紹，玉泉村的綠隔舊村改造項目，啟動于2000年，由四季青農(nóng)工商總公司下屬的清遠房地產(chǎn)開發(fā)公司負責項目操作，四季青鎮(zhèn)其他幾個村子的舊村改造項目也由其負責。
由于缺乏資金，清遠公司先后和北京潤地、物華天寶、天方世城三個房地產(chǎn)公司合作，進行玉泉村的舊村改造，玉泉村的農(nóng)民回遷樓，正是被這三個房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項目占用。
據(jù)記者了解，玉泉村虧空的28萬平方米的回遷房面積，被北京潤地房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的御墅臨楓項目占用12.3萬平方米，被物華天寶開發(fā)公司開發(fā)的香山甲地占用4.9萬平方米，另外，北京天方世城房地產(chǎn)公司開發(fā)的四季香山占用7.66萬平方米，另有3萬多平方米的用地被附近的某別墅區(qū)占用。
對于回遷樓被建成商品房，北京潤地房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司經(jīng)理朱申稱：“我們所有的開發(fā)項目都是按照合同走的，都是合乎規(guī)范的�！�
朱申提到的合同，是指他們與清遠房地產(chǎn)公司簽署的合同，根據(jù)雙方合約，由清遠公司負責土地的“三通一平”，合作的房地產(chǎn)公司負責回遷樓和商品房建設的所有資金投入以及手續(xù)辦理。在清遠公司與三家房產(chǎn)公司簽的合同中，回遷房和商品房的比例被定為4比6，或者3比7。
在綠隔建設的舊村改造中，進行適量的商品房開發(fā)是被允許的，主要是為了彌補舊村改造的資金不足，但其建設面積有著嚴格的規(guī)定。在保障回遷房指標的前提下，每開發(fā)1平方米的回遷房，可以建設0.5平方米的商品房，1比0.5，這是一個不可逾越的比例界限。
“占用回遷房指標開發(fā)商品房，是一種明顯的違規(guī)行為�！北本┏鞘芯G化隔離地區(qū)建設協(xié)調(diào)小組辦公室副主任楊振君表示，“市政府批給玉泉村的建設用地一共只有74萬平方米，商品房多了，自然回遷房就沒有了。”
違規(guī)建設后惡性循環(huán)
這種明顯會導致回遷樓面積虧空的違規(guī)操作方式，在四季青鎮(zhèn)卻被默許，甚至在其他幾個村子的舊村改造中，被廣泛“移植”。
“住宅項目建設，都是要經(jīng)過政府部門批準的，不批準怎么能建得起來呢�！睆埲|(zhì)疑。
“我們審批的時候，都是嚴格按照1比0.5的比例審批的，是房地產(chǎn)公司在操作的時候偷梁換柱了�！彼募厩噫�(zhèn)當時主管規(guī)劃和土地審批的副鎮(zhèn)長閆慶和稱。
不過，四季青鎮(zhèn)鎮(zhèn)長李萬生認為，清遠公司之所以與三個開發(fā)商簽訂4比6甚至3比7的比例，也是一種無奈的選擇。
“如果按照1比0.5的比例建，商品房的利潤根本無法承擔回遷樓的建設成本，舊村改造就無法啟動。”
李萬生算了一筆賬：2000年綠隔項目啟動時，北京近城地區(qū)的商品房造價每平方米1600元左右，如果按1比0.5的比例建設，建2平方米回遷房和1平方米商品房的成本約4800元。也就是說，1平方米的商品房要賣出至少4800元的價格，才能填平賬，而2000年時，政府定價商品房的房價是3900元到4000元。
“這顯然平不了賬。”李萬生說。
四季青鎮(zhèn)在香山腳下，緊鄰四環(huán)，是一個開發(fā)商頗為看好的地段，況且綠隔地區(qū)內(nèi)的商品房開發(fā)，政府有很多優(yōu)惠政策，因此，很多房產(chǎn)商都曾對四季青的舊村改造項目表示過興趣。
“但談了幾家，都沒有成功，就是因為按照1比0.5的比例算下來，開發(fā)商平不了賬，人家肯定不干�！崩钊f生說。
在四季青鎮(zhèn)的執(zhí)政者看來，借綠化隔離帶政策，加緊綠化，進行舊村改造，是促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的一個大好時機。四季青鎮(zhèn)是綠隔建設的積極分子，在全市綠隔建設如火如荼進行的2000年，市領導的講話中多次提到四季青鎮(zhèn)的“建設綠色氧吧”計劃，全市的綠隔建設啟動大會也選在四季青鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西樓會議室召開。
“我們那時是全市的榜樣，舊村改造當然也要積極啟動，勒著腰帶也要做。”李萬生說。
在李萬生等人看來，政府制定的政策過于理想化，缺乏實際操作的可行性，而舊村改造的啟動又迫在眉睫，在停滯不前還是“帶病上路”的選項中，四季青鎮(zhèn)選擇了后者。
這樣的選擇，導致了惡性循環(huán)。房地產(chǎn)商占用農(nóng)民回遷樓指標建設的商品房，雖已建設完成，但由于是違規(guī)操作，拿不到產(chǎn)權證，無法按正規(guī)渠道銷售。
沒有回遷樓安置農(nóng)民，舊村拆不了，不僅農(nóng)民的生活條件無法改善，綠隔的綠化任務更是無法完成。
“如果舊村改造順利完成，還能至少再增加綠化面積1000多畝�！痹诜磸秃藢嵑�，張泉給出了這個確定的數(shù)字，“但現(xiàn)在舊村拆遷陷入了困境，綠化也難以推進了”。
綠隔政策處于調(diào)整中
被四季青鎮(zhèn)認為不具可行性的1比0.5的比例，出自《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》，俗稱20號文，這是本市目前指導綠隔建設的主要文件。
“我們制定這個文件，花了大量的時間調(diào)研，歷時兩年多。在當時看來，這個1比0.5能夠滿足北京綠隔地區(qū)大部分村莊的資金需求�！北本┏鞘芯G化隔離地區(qū)建設協(xié)調(diào)小組辦公室副主任楊振君說，他當時參與了這個政策的制定。
事實上，綠隔政策的制定者也一直在就綠隔政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題進行調(diào)研。
“綠隔政策執(zhí)行大概兩年后，我們就從基層聽到了聲音，從2004年開始，就一直在進行調(diào)研�！睏钫窬姓J目前的綠隔政策確實有些理想化，給地方執(zhí)行帶來了困難。
但楊振君也強調(diào)，綠隔政策涉及面太廣，修改要慎重，一項政策的修改，用兩三年的時間調(diào)研，是非常少見的。
一個由15個委辦局、近30人組成的調(diào)研小組已在去年向市政府提交了一份《關于進一步完善本市城市綠化隔離地區(qū)建設有關政策的意見》，這份《意見》已在去年10月份在市長辦公會上原則通過，目前正在等待市政府審批�！兑庖姟飞婕�7個方面的問題，農(nóng)民回遷房開發(fā)資金不足的問題也在其中。
目前在三四環(huán)間，數(shù)百個綠隔新村建設進展緩慢，基本處于停滯狀態(tài)，在等待政府新的政策安排。(劉薇）
