先宣布停交小區(qū)停車費(fèi),數(shù)天之后又宣布收回上述決定。北京回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)因?yàn)樘羝鹆诵^(qū)泊車位權(quán)屬這個(gè)敏感神經(jīng),最近一直備受關(guān)注。規(guī)劃居住人口20萬人的回龍觀,是北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)之一。
業(yè)委會(huì)宣布停交小區(qū)停車費(fèi)
4月16日,北京市回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)將一篇《致天鴻寶地公函——關(guān)于小區(qū)停車場(chǎng)事宜》貼到了業(yè)主論壇里。就是這份公函,制造了業(yè)主停交小區(qū)停車費(fèi)事件。
公函稱,業(yè)委會(huì)與物業(yè)就停車收費(fèi)問題經(jīng)談判無法達(dá)成一致,因此業(yè)委會(huì)“做出如下決定”:
1、取消小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)服務(wù),不再將小區(qū)停車場(chǎng)委托貴公司經(jīng)營(yíng)。
2、自5月1日起,直至就車位委托經(jīng)營(yíng)收益分成達(dá)成一致,簽署新的車位委托經(jīng)營(yíng)合同后的自然月終止期間,業(yè)主在小區(qū)停車場(chǎng)停車,貴公司不得收費(fèi)。
3、業(yè)委會(huì)將在5月1日前向業(yè)主發(fā)放停車證并告知貴公司,用于此期間業(yè)主車輛的識(shí)別和管理。
4、對(duì)于4月30日及以前,貴公司就小區(qū)停車場(chǎng)所收取的費(fèi)用問題,業(yè)委會(huì)堅(jiān)決主張貴公司收取的費(fèi)用中包含停車場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)收益,并就此保留法律訴訟的權(quán)利。
上述公函在業(yè)主論壇發(fā)布后,一時(shí)間跟帖眾多,許多業(yè)主表示贊同。一位老先生去年交了一年停車管理費(fèi),今年就沒交,而是把車停在小區(qū)門口。“不是交不起,是感覺交得冤。丟了、劃了我有保險(xiǎn),要他物業(yè)做什么呢?”
作為該小區(qū)的物業(yè)管理公司,天鴻寶地物業(yè)公司很快作出反擊,認(rèn)為業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu),無權(quán)“做出決定”,而停交停車費(fèi)這樣重大的決定,更應(yīng)該聽取全體業(yè)主的決定;其次,小區(qū)現(xiàn)在的停車收費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)有北京市國(guó)土和房管局、發(fā)改委等多個(gè)政府部門的法規(guī)條文為依據(jù)。
但也有業(yè)主認(rèn)為,車管費(fèi)降一些可以,但不能不收。一張姓業(yè)主表示,“上哪吃飯都不能白吃,收費(fèi)是應(yīng)該的,但最好降!彼嬖V記者,自己最擔(dān)心業(yè)委會(huì)和物業(yè)鬧僵,以至最后小區(qū)沒人管!靶^(qū)門口黑車很多,城管一抓,很可能會(huì)跑到小區(qū)內(nèi)。況且小區(qū)里孩子多,如果沒有良好的管理,安全秩序可能沒保障!
但小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任晉巖偉表示,只降停車費(fèi)是不合理的。他給記者打了個(gè)比方,“這好比三個(gè)人擁有一個(gè)椅子,但是只有其中一個(gè)人在租用,他本身當(dāng)然是希望便宜點(diǎn),但對(duì)其他兩個(gè)不用的人就是不公平了。”
一位自稱對(duì)該業(yè)委會(huì)相當(dāng)了解的老業(yè)主認(rèn)為,這是業(yè)委會(huì)在給業(yè)主維權(quán)。他指著門前沒有草的空地告訴記者,去年業(yè)委會(huì)沒成立之前,物業(yè)在那蓋起了兩棟平房,要做商業(yè)辦公室。群眾看了很不滿,自發(fā)組織起來質(zhì)問物業(yè)公司,最終強(qiáng)行拆掉了。
不交停車費(fèi)是個(gè)“雙輸”的決定?
在北京市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)的撮合下,龍錦苑二區(qū)業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)公司雙方進(jìn)行了不少談判。4月29日,盡管雙方并沒有就停車費(fèi)問題達(dá)成一致,該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還是同物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)布了聲明:收回停交停車費(fèi)的說法,仍按原有標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)。
是什么使得業(yè)主委員會(huì)作出停交停車費(fèi)的決定,又是什么促使業(yè)主委員會(huì)最終放棄了這個(gè)決定?
目前,該業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)公司仍在進(jìn)行著一輪又一輪的談判,但雙方拒絕透露談判進(jìn)展。
據(jù)悉,2006年12月27日,龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)成立的第一天,就向天鴻寶地物業(yè)公司發(fā)了公函稱,依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,龍錦苑二區(qū)全體業(yè)主享有對(duì)物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)物業(yè)共用部分,共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)。利用物業(yè)共用部分共用設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益歸全體業(yè)主所有。
今年3月,該小區(qū)740余名業(yè)主向物業(yè)公司提出:小區(qū)地面停車位所用的面積是公攤面積,屬于業(yè)主共有。那么,全年停車費(fèi)扣除必要的管理維護(hù)成本,其收益應(yīng)該由小區(qū)740多位業(yè)主共有。
據(jù)了解,龍錦苑二區(qū)自2005年入住以來,其地面停車位就以租賃的方式進(jìn)行使用,價(jià)格是1600元/年!靶^(qū)里有220個(gè)車位,”該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任晉巖偉認(rèn)為,“如果全部出租,物業(yè)公司每年就收入35.2萬元,除去物業(yè)的管理成本,還剩20多萬元盈余,應(yīng)該歸小區(qū)的業(yè)主共有!
這個(gè)要求遭到了天鴻寶地物業(yè)公司的拒絕,其副總經(jīng)理陳納在接受媒體采訪時(shí)曾表示,目前小區(qū)停車場(chǎng)長(zhǎng)期出租的車位是65個(gè),出租率只有22%,因此停車收益遠(yuǎn)沒有晉巖偉說的20萬元那么多,目前的收益都花在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)上了。
由于數(shù)次在這個(gè)問題上談不攏,該小區(qū)業(yè)委會(huì)決定取消物業(yè)的委托經(jīng)營(yíng),小區(qū)業(yè)主停車免費(fèi),于是就出現(xiàn)了4月16日的公函。
對(duì)于這樣的決定,晉巖偉在給記者的一些資料里也表示是個(gè)“雙輸”的做法,“但在合同談判破裂后,這是唯一的選擇!
就在這個(gè)停交停車費(fèi)的決定發(fā)布之后,小區(qū)相繼出現(xiàn)了打人事件、晉巖偉家門被潑了汽油。但業(yè)主委員會(huì)堅(jiān)持認(rèn)為,地面停車位歸業(yè)主所有,其停車費(fèi)受益也應(yīng)該歸業(yè)主所有。
將于10月1日起實(shí)施的物權(quán)法第74條規(guī)定,“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有!边@是回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)理直氣壯的理由。但天鴻寶地物業(yè)公司也堅(jiān)持認(rèn)為,自己的收費(fèi)合法合理,依據(jù)是北京市的相關(guān)規(guī)定。
物權(quán)法能否解決小區(qū)停車費(fèi)糾紛
小區(qū)停車費(fèi)究竟該不該收,該怎么收?因?yàn)閷?duì)此理解不同而發(fā)生的糾紛,在很多小區(qū)都有,但似乎并沒有一個(gè)答案,即使物權(quán)法即將實(shí)施。
“關(guān)于小區(qū)停車費(fèi)的糾紛很多,關(guān)鍵就是確定權(quán)屬!北本﹥|通律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說,涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫(kù)兩種,二者概念不同。
畢文強(qiáng)說,目前物權(quán)法并沒有對(duì)地下車庫(kù)的權(quán)屬做出明確的規(guī)定,但把主導(dǎo)權(quán)交給了建筑開發(fā)單位!霸谖餀(quán)法頒布以后,如果地下車庫(kù)的權(quán)屬歸開發(fā)商所有,那么停車費(fèi)必須要交;如果權(quán)屬歸業(yè)主所有,停車費(fèi)也要交,但收益歸全體業(yè)主所有!
對(duì)地上車位,畢文強(qiáng)認(rèn)為也分兩種情況:權(quán)屬歸開發(fā)商的當(dāng)然要交停車費(fèi),歸業(yè)主所有的公共用地其交費(fèi)則由業(yè)主委員會(huì)決定!暗壳斑存在兩個(gè)法律盲點(diǎn),對(duì)于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否應(yīng)該由政府介入?在業(yè)主委員會(huì)還沒有產(chǎn)生的時(shí)候,業(yè)主所有的停車位其停車費(fèi)怎么收。俊
據(jù)了解,目前北京有六七千個(gè)住宅小區(qū),但成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)尚不足500個(gè)。加上當(dāng)前未對(duì)小區(qū)停車費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)做出統(tǒng)一、明確的規(guī)定,實(shí)際上大部分小區(qū)的停車費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取。
對(duì)于小區(qū)停車場(chǎng)所的權(quán)屬問題,中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新有不同看法,“物權(quán)法已經(jīng)把權(quán)屬問題規(guī)定死了,車庫(kù)和車位按照合同確定其權(quán)屬,如果出售和贈(zèng)與,那么業(yè)主取得所有權(quán),如果是租賃,業(yè)主只有使用權(quán)!
楊立新認(rèn)為,按照物權(quán)法,地上公共的道路用作停車用的,其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有,但停車還牽扯到管理成本,而且有些小區(qū)的地上車位可以買賣。對(duì)于小區(qū)停車場(chǎng)所的收費(fèi),各地不同,各個(gè)小區(qū)也不同,如果只依據(jù)目前的物權(quán)法,還不能解決這些問題,需要相關(guān)部門出臺(tái)一個(gè)實(shí)施細(xì)則。
“我覺得,對(duì)業(yè)主所有的停車位的收益,其大部分應(yīng)該歸業(yè)主所有,剩下的應(yīng)該歸物業(yè)公司用以支付管理成本,同時(shí)獲得一點(diǎn)盈利。”楊立新說。
有意思的是,在法學(xué)家和律師看來都需要新的實(shí)施細(xì)則來解決的問題,中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員、被稱為小區(qū)維權(quán)專家的舒可心并不認(rèn)同!斑@個(gè)跟物權(quán)法沒有關(guān)系,法律只要規(guī)定一個(gè)原則就行,不能無限制地細(xì)化。在這個(gè)原則下,怎么解決糾紛就要靠業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商,協(xié)商解決不了,就訴諸法律,通過法院解決!
舒可心覺得,中國(guó)目前的發(fā)展處在轉(zhuǎn)型期,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了開發(fā)商、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主權(quán)力的侵略,“中國(guó)的物業(yè)公司一般都不把業(yè)主當(dāng)回事兒,收費(fèi)不收費(fèi)物業(yè)公司說了算,收費(fèi)多少也是他們說了算。”但現(xiàn)在,很多業(yè)主已經(jīng)開始同物業(yè)公司做斗爭(zhēng),爭(zhēng)回自己的權(quán)利。目前造成糾紛的根源就在于權(quán)屬不清,但權(quán)屬不清并非不能解決。
“比如停車位,物業(yè)公司如果認(rèn)為權(quán)屬歸自己所有,那么請(qǐng)拿出證據(jù),業(yè)主認(rèn)為權(quán)屬在業(yè)主,同樣也要拿出證據(jù),如果雙方都拿不出足夠的證據(jù),那就由法院裁決!笔婵尚恼f,業(yè)主同物業(yè)公司之間是需要“戰(zhàn)爭(zhēng)”的,現(xiàn)在強(qiáng)勢(shì)的一方是物業(yè)公司,業(yè)主爭(zhēng)取自己的利益就需要通過戰(zhàn)爭(zhēng)的方式,比如發(fā)出聲明不再交停車費(fèi)。一旦雙方勢(shì)均力敵,就會(huì)通過談判的方式來解決糾紛。
舒可心認(rèn)為,小區(qū)的權(quán)利原本就是業(yè)主的,物業(yè)公司不過是業(yè)主雇傭來管理的機(jī)構(gòu),不能鳩占鵲巢!耙粋(gè)小區(qū)的收費(fèi)取決于業(yè)主大會(huì)同物業(yè)公司談判的結(jié)果,不需要政府出臺(tái)什么統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)樾^(qū)與小區(qū)之間存在很大差異!
那么,如果有業(yè)主因?yàn)橥\囐M(fèi)問題與物業(yè)公司對(duì)簿公堂,將會(huì)面臨什么情況?
今年3月底,就在物權(quán)法在全國(guó)人大通過不久,北京市第一中級(jí)人民法院法官姜庶偉就在自己的博客上撰文發(fā)表看法。
他認(rèn)為,如果有業(yè)主就此起訴物業(yè)公司要求物業(yè)公司分配泊車費(fèi)的利潤(rùn),應(yīng)當(dāng)如何證明物業(yè)公司到底收了多少錢,其中“必要的管理費(fèi)”所占的比例是多少?泊車是一種動(dòng)態(tài)的行為,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)沒有能力時(shí)時(shí)監(jiān)控,即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的車位,其必要管理費(fèi)用的確定也需要專業(yè)財(cái)會(huì)人員的審計(jì)后才能確定,而這樣一來,案件審理的成本就會(huì)大增,業(yè)主獲得的維權(quán)收益與付出的維權(quán)成本相比可能會(huì)得不償失。
“一部法律制訂的成敗,尚須實(shí)際的案件審理來評(píng)判!苯鼈ピ诓┛椭袑懙。(于林 李松濤)