高層住宅電梯停運(yùn)，對住戶來說，猶如一場災(zāi)難。連日來，天津市的多個(gè)高層住宅小區(qū)的電梯，由于部分居民欠繳電梯費(fèi)而“罷工”，小區(qū)居民苦不堪言。
從停水、停氣、停暖發(fā)展到電梯停電，一些社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司及公共服務(wù)供應(yīng)商之間的矛盾不斷“翻新”。如何防范公共服務(wù)契約失效，破解這道民生難題，成為構(gòu)建和諧社區(qū)的當(dāng)務(wù)之急。
居民望家興嘆 心急如焚
自4月16日11時(shí)40分開始，天津市金達(dá)園小區(qū)內(nèi)的17部電梯全部停運(yùn)。4月26日，記者一進(jìn)入小區(qū)，就看到入口處的報(bào)欄上張貼著供電部門4月6日的一份公告：“該小區(qū)從2004年12月13日到2007年4月4日間共欠繳電費(fèi)20余萬元，決定從4月16日10：00開始采取停電措施，對小區(qū)內(nèi)1至4號(hào)樓的17部高層電梯停止供電�！�
“我媽前幾天心臟病發(fā)作，應(yīng)該馬上送醫(yī)院的，可我們家住8樓，把老太太背下來還不定出什么事呢！我媽真要出點(diǎn)事，誰負(fù)責(zé)��？”一名業(yè)主情緒激動(dòng)地對記者說。
據(jù)介紹，金達(dá)園小區(qū)是1999年建成的，共有4座樓，17個(gè)單元，現(xiàn)有353戶，共1000余居民。小區(qū)內(nèi)的樓，低的11層，最高的15層。
記者采訪了解到，自金達(dá)園小區(qū)建成后，已經(jīng)連續(xù)更換了3個(gè)物業(yè)，前兩個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)沒有得到業(yè)主認(rèn)可，一些業(yè)主就以不交物業(yè)費(fèi)等方式趕走了物業(yè)公司。從2004年12月起，該小區(qū)物業(yè)公司就沒有給供電部門繳納電費(fèi)，這些遺留問題也沒在歷次的物業(yè)管理公司的交接過程中得到解決。
去年6月，盛祥物業(yè)公司接手，盡管他們的服務(wù)得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到88%。然而，物業(yè)公司經(jīng)理喬永霞告訴記者，當(dāng)公司去繳納電費(fèi)時(shí)，供電部門以沒把歷史欠費(fèi)繳清為由不收取他們的電費(fèi)。幾次交涉未果，電梯停電的事情就發(fā)生了。
家住14層的劉錫玲女士說：“我們家物業(yè)費(fèi)從來沒有拖欠過。憑什么讓我們跟著受罪？而且繳費(fèi)是前任物業(yè)公司的事，電力公司應(yīng)該是誰欠錢，找誰算賬。”
欠費(fèi)停電不妥 但免費(fèi)“搭車”也不對
記者隨后又來到天津河西區(qū)福盛園小區(qū)，這一小區(qū)內(nèi)10、11、12三棟21層樓的9部電梯也因?yàn)榻鹩钗飿I(yè)公司從2005年1月起未交電梯費(fèi)，而被城南供電局停止供電。
物業(yè)和業(yè)主各執(zhí)一詞。物業(yè)公司稱是業(yè)主繳電梯費(fèi)率太低，只有40%，所以才拒繳電費(fèi)。而業(yè)主稱，不繳電梯費(fèi)是因?yàn)殡娞菰O(shè)置非常不合理。
天津市還有一些高層小區(qū)，也處于電梯停電狀態(tài)。據(jù)了解，越秀路街24層高的惠禧公寓，電梯已經(jīng)停了有半個(gè)月之久，原因同樣是物業(yè)費(fèi)收繳率不高。而河西區(qū)下瓦房街34層的恒華大廈也曾停電幾天，經(jīng)過協(xié)調(diào)后來電，但電力公司要求物業(yè)公司繳齊所欠電費(fèi)，否則會(huì)繼續(xù)停電。
天津贏彧律師事務(wù)所律師潘海濤認(rèn)為：目前，居民小區(qū)一般是開發(fā)商或者物業(yè)公司代表業(yè)主與電力部門簽供電合同，用電不繳費(fèi)屬違約行為。
以金達(dá)園小區(qū)為例，兩任物業(yè)公司欠繳電費(fèi)20余萬元是事實(shí)，17部電梯一起停電是一份合同違約的事實(shí)后果。從法律上講，部分業(yè)主已繳納物業(yè)費(fèi)不能作為小區(qū)反對供電部門停電的理由。然而從維護(hù)民生角度上看，電梯停電導(dǎo)致了眾多居民出行不便，這樣的做法欠妥，尤其是不應(yīng)該因?yàn)闅v史欠費(fèi)而拒絕收取現(xiàn)階段費(fèi)用。潘海濤說，物業(yè)公司可以依法起訴那些不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來維護(hù)大部分人的權(quán)益。
可記者了解到，在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司一般不愿意起訴，因?yàn)槠鹪V后，往往面臨著入不敷出、執(zhí)行難等問題。但物業(yè)公司選擇不起訴的后果，就導(dǎo)致了“停電”的惡性循環(huán)。
一些專家認(rèn)為，法律賦予了代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)為了社團(tuán)成員的利益也有起訴的權(quán)力。然而，多數(shù)情況下，當(dāng)物業(yè)公司出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題時(shí)，一些業(yè)主就采取拒絕繳費(fèi)的辦法來對抗。這樣做的后果，一是使不繳費(fèi)的業(yè)主免費(fèi)享受了社區(qū)的公共服務(wù)，搭了“便車”；二是業(yè)主委員會(huì)的工作就很難開展，反過來讓物業(yè)公司找到了消極服務(wù)的借口，比如不向供電局繳費(fèi)。
建設(shè)和諧社區(qū) 亟待增強(qiáng)調(diào)解效力
目前，商品房住宅小區(qū)已經(jīng)成為我國一種新型的社區(qū)形式。如何協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)公司以及公共服務(wù)商之間的矛盾，是構(gòu)建和諧社區(qū)過程中的一個(gè)亟待解決的新問題。
南開大學(xué)周恩來政府管理學(xué)院副教授朱旭峰認(rèn)為，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾往往來自兩個(gè)方面，一是涉及到業(yè)主對公有財(cái)產(chǎn)權(quán)和社區(qū)公共利益及義務(wù)如何分?jǐn)偟膯栴}，二是如何監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這兩個(gè)問題不解決，業(yè)主和物業(yè)公司將永遠(yuǎn)成為對立的雙方，和諧社區(qū)建設(shè)也將成為一句空談。
業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)就是為了解決上述兩方面問題。業(yè)主通過民主方式，選舉出有經(jīng)驗(yàn)、有威望和有空余時(shí)間的業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)充當(dāng)好業(yè)主和物業(yè)公司之間的“調(diào)和劑”。
但業(yè)主委員會(huì)能否起到這樣的作用，很大程度上取決于委員會(huì)能夠發(fā)揮雙向調(diào)解效力。朱旭峰說，一些業(yè)主在選舉委員會(huì)成員時(shí)，通常只考慮向物業(yè)管理企業(yè)爭取權(quán)利這一方面，而忽略了還有監(jiān)督業(yè)主行為的重要職能。這兩方面工作中，第一點(diǎn)是基礎(chǔ)，第二點(diǎn)是保障，缺一不可。
一些專家還認(rèn)為，具壟斷性質(zhì)的強(qiáng)勢部門在發(fā)生糾紛時(shí)，一味采取不利于百姓生活的行為也是不道德的。盡管準(zhǔn)公共服務(wù)不是免費(fèi)服務(wù)，但也切莫忽視它自身所具有的公益性。(孟華 孫晶)
