近日又見央行加息。這是繼2004年10月以來的第五次加息。仔細分析目前的加息因素，CPI指數走高、對外貿易順差進一步加大等一系列最新的宏觀經濟數據是直接導火索。同時，關注國際證券市場的人也都不會忘記，近期美國房地產次級抵押貸款市場風波引發(fā)的美股大跌，從而在全球資本市場上產生的蝴蝶效應。
我們可以看到，目前幾次重大金融政策的出臺都與房地產市場有著千絲萬縷聯(lián)系。那么此次加息，對房地產市場又會產生怎樣的影響？
“對于房地產企業(yè)來說，加息帶來的貸款資金成本的增加，將進一步加大資金負擔。前段時間的增值稅清算與當前的加息政策，對房地產企業(yè)利潤表中，加大了兩項重要的稅費負擔，這無疑使得眾多中小開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本高企，進一步促進了行業(yè)整合。企業(yè)的稅費成本加重，對市場供給將產生兩方面影響�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨浝磬u毅對記者表示：其一是建設中的項目會進一步加快，未來一二年間上市量將進一步加大，市場總供應量在短期內會有所增加。這是因為各個房地產企業(yè)都希望通過加快開發(fā)速度，縮短建設及資金回籠周期，從而降低加息帶來的超預算財務成本；其次，對于仍在土地儲備中的未開發(fā)項目，融資成本的增加將使得部分企業(yè)更多采用股權方式獲取資金，從而加速了企業(yè)間的兼并和整合。但由于這種股權整合需要時間，預計未來整體的供應量不會如當前開發(fā)項目那么多，市場供應可能存在一個斷檔期。
對于個人購房者來說，加息無疑是一重要利空影響。美國的次級抵押貸款風波顯示：市場持續(xù)加息最終將導致部分買房者無法應對高漲的利息負擔，房貸違約的現象有所增加，并會通過證券化機制，傳導到整個資本市場。
“對于加息是否會導致類似美國房地產貸款次級市場的風波，我認為當前中國并不存在這樣的環(huán)境。” 鄒毅分析：首先是中國銀行業(yè)并不缺乏可貸款資金，不具備貸款證券化的動力；其次是中國房屋貸款證券化的市場規(guī)模還非常小，即使出現問題，也不會對中國整體資本市場產生太大影響。但我們需要看到的是，資產證券化作為成熟資本市場的重要產品，其未來的發(fā)展方向不會改變，我們需要注意的是如何在美國市場風波中吸取經驗，處理好金融政策與房地產業(yè)的互動關系。
另外，當前的加息以及對未來的加息預期，將促使當前銀行新推的固定利率房貸產品熱賣，當然銀行也不會完全將利率波動風險完全轉嫁到自身，不過這將促進固定利率房貸市場的發(fā)展，從而完善了銀行的金融品種創(chuàng)新，也促進了資本市場的發(fā)展。
加息將在一定程度上加大了人民幣升值的壓力，需要進一步關注外國資本對國內房地產的投機炒作行為。此次加息的國際環(huán)境是美元等主要國際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見頂的情況下，本次人民幣的加息行為，將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進一步升值提供了契機。但是，匯改以來，人民幣升值幅度已經較大，自2004年以來已經累計升值約有5%，市場可能產生人民幣未來升值幅度減少的預期。因此，人民幣升值的步伐是否會加快，需要綜合考慮政策因素與市場因素的博弈。
如果人民幣升值步伐加快，可能會激發(fā)熱錢對中國概念的投機行為，尤其是在房地產市場的投機炒作。因此，需要進一步關注外國資本對房地產的投資形式。從市場層面來看，“限外”政策出臺以來，外資投資國內房地產的模式已經出現新的情況。以參股房地產企業(yè)的投資模式開始抬頭，這似乎表明外資對國內地產的中長期看好，而非短期的投機性。因此，加息可能造成的外國資本進入與實際投資方式的博弈結果將主導外資下一步的市場操作。(鄧旭)
