中新網(wǎng)12月13日電 “2006年中國(guó)樓市絕對(duì)是一個(gè)‘政策年’�！北本┬乓惶旆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在各類(lèi)相關(guān)政策頻頻出臺(tái)的環(huán)境之下，二手房市場(chǎng)受到了一定影響。自2002年二手房保持高額增長(zhǎng)率以來(lái)，今年增長(zhǎng)的速度明顯放緩，是近年來(lái)增長(zhǎng)幅度最少的一年，但是全年的成交量還是穩(wěn)中有升。
06年二手房市增速放緩
“在調(diào)控政策之下，2006年各類(lèi)二手房的交易表現(xiàn)出不同的特征。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松指出，再上市公房的房源供應(yīng)存在極大的“瓶頸”，業(yè)主的“惜售”心理較濃，導(dǎo)致已購(gòu)公房交易遭遇“滯漲”。
由于今年?duì)I業(yè)稅政策的調(diào)整以及個(gè)人所得稅的征收、土地增值稅的征收，促使80%以上二手商品房的交易成本明顯增加，影響了買(mǎi)賣(mài)雙方交易預(yù)期，使得交易難度加大，從而使得二手商品房交易漲幅下降。
價(jià)格方面，由于受供需矛盾突出、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收導(dǎo)致“成本轉(zhuǎn)嫁”、中介市場(chǎng)存在的違規(guī)操作等因素的影響，二手房平均價(jià)格不僅處于高位行走，而且價(jià)格漲幅也明顯過(guò)快。其中，中低價(jià)位需求旺盛，供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
當(dāng)北京二手房?jī)r(jià)格保持較快增長(zhǎng)的情況下，租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，從而導(dǎo)致了二手房的售價(jià)租金比出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，而且2006年北京的二手房售價(jià)租金比已經(jīng)接近國(guó)際公認(rèn)的警戒線(xiàn)，這種狀況也為市場(chǎng)傳遞了一個(gè)需要警惕的信號(hào)。
07年二手房市七大看點(diǎn)
“2007年，北京的二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)七大趨勢(shì)�！苯鹩煞治�，一是在交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)政策對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量將會(huì)得到大幅的提升，從而使得2007年的二手房交易量有望突破10萬(wàn)大關(guān)。
二是在經(jīng)歷了2006年的價(jià)格高速上漲之后，2007年的二手房?jī)r(jià)格漲幅將呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)；但是，住房二級(jí)市場(chǎng)的供不應(yīng)求狀況依然趨緊；同時(shí)，2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，以及2007年多條軌道交通即將投入運(yùn)營(yíng)等利好因素，都將吸引更多的消費(fèi)者在2007年完成置業(yè)；另外，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭也在一定程度上支撐了消費(fèi)者的旺盛購(gòu)房需求。這些因素的促動(dòng)，將導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)2007年的二手房交易價(jià)格將依然保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
“第三，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步加大和細(xì)化�！绷_煜表示，2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會(huì)保持平靜，尤其在2007年4-7月份，新的宏觀調(diào)控政策依舊會(huì)應(yīng)聲出臺(tái)。
對(duì)此，金育松認(rèn)為，監(jiān)督相關(guān)政策的執(zhí)行應(yīng)該會(huì)是2007年的一個(gè)重點(diǎn)，2007年各項(xiàng)調(diào)控政策將會(huì)更加有針對(duì)性。
“第四是開(kāi)發(fā)商尋求資金突破，私募資金積極入場(chǎng)�！苯鹩芍赋�，由于受土地市場(chǎng)的清理整頓以及控制開(kāi)發(fā)商的信貸規(guī)模等調(diào)控政策的影響，2007年開(kāi)發(fā)商的資金壓力將會(huì)進(jìn)一步加大，而此時(shí)，私募資金就會(huì)以房地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入，從而獲取高額的回報(bào)。
第五，二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升。2006年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一些違規(guī)操作行為提出了明確的整治措施，建設(shè)部以及北京市建委均在積極地制定相關(guān)行業(yè)操作標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)將在2007年逐步實(shí)現(xiàn)。
隨著市場(chǎng)中成熟的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)管理人員的增多，將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，各經(jīng)紀(jì)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)將不再停留在業(yè)務(wù)操作的表層，而會(huì)更加趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升，以更加專(zhuān)業(yè)化的技能服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方。
第六，二手房貸將成為中外資銀行、中介、擔(dān)保機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。2006年8月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確提出要“穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸市場(chǎng)”，顯示了政策對(duì)二手房貸的傾斜性；同時(shí)，隨著京城可開(kāi)發(fā)土地的減少，二手房交易必將成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主導(dǎo)，二手房貸也將取代一手房貸而成為房貸市場(chǎng)的主流；在控制風(fēng)險(xiǎn)方面，一手房貸的外部人為風(fēng)險(xiǎn)較大，比如假按揭的屢禁不絕；而銀行在操作二手房貸時(shí)，可通過(guò)評(píng)估以及與經(jīng)紀(jì)公司的合作，分散及控制風(fēng)險(xiǎn)。從政策導(dǎo)向、市場(chǎng)空間、風(fēng)險(xiǎn)控制這三個(gè)方面來(lái)看，二手房貸市場(chǎng)的前景都非常廣闊。
目前為消費(fèi)者提供按揭相關(guān)服務(wù)的機(jī)構(gòu)包括中資銀行、經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)。但在2007年對(duì)外資銀行全面放開(kāi)之后，房貸業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點(diǎn)；加上經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)，這四方對(duì)二手房按揭市場(chǎng)這一塊大蛋糕的爭(zhēng)奪肯定將更加激烈。
第七，本土企業(yè)將尋求地域領(lǐng)先、進(jìn)軍全國(guó)的戰(zhàn)略突破。2007年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將是品牌化、規(guī)模化。在市場(chǎng)透明化、產(chǎn)品同質(zhì)化后，服務(wù)水平是經(jīng)紀(jì)公司競(jìng)爭(zhēng)的法寶。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司要做強(qiáng)，除了維護(hù)品牌，還要擴(kuò)大規(guī)模。在市場(chǎng)愈加開(kāi)放的情況下，外地、外資企業(yè)的進(jìn)入以及相互滲透成為一種必然，在取得地域領(lǐng)先之后，經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)將是一種必然的趨勢(shì)。（謝麗佳）
