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　　在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶提出要“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的余音猶在，但是，許多城市的房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，不僅北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，南京等二線城市的房?jī)r(jià)也水漲船高。在房?jī)r(jià)上揚(yáng)的背后，讓人看到大量溫州投資客的身影，這幾天就有報(bào)道說(shuō)，在經(jīng)歷一輪全線漲價(jià)后，溫州炒房團(tuán)一天一口氣在南京花了1億元，買了近百套房，南京的普通買房人不得不感嘆：“越貴越有人炒，樓市到底怎么了？”

　　與此同時(shí)，一份“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”最近開(kāi)始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本1985年~1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)與中國(guó)2005年~2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)頗為相似，最后更預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在明年崩盤。

　　在國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的大背景下，是什么在支撐著炒房團(tuán)的信念？房?jī)r(jià)如此瘋狂的上漲會(huì)有什么隱患嗎？中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)重蹈日本樓市的覆轍？我們請(qǐng)兩位資深專家對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行解讀。

　　訪談嘉賓　

　　湯 敏 中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書長(zhǎng)

　　曹建海 社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)所研究員

　　樓市調(diào)控缺乏明確目標(biāo)

　　NBD：日前網(wǎng)上瘋傳中國(guó)樓市將重蹈日本樓市覆轍全面崩盤，這種眾人參與的討論說(shuō)明了什么？

　　曹建海：近些年來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)與1985年~1992年間日本的房?jī)r(jià)漲勢(shì)非常相似，所以，大家就套用日本的崩盤模式看待中國(guó)。實(shí)際上是大家對(duì)房地產(chǎn)崩盤的一種愿望。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)，絕大部分是既得利益在操縱、獲益，所以很多人希望它崩盤。

　　湯敏：這種熱議從另一個(gè)方面說(shuō)明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控缺乏一個(gè)明確的目標(biāo)。調(diào)控目標(biāo)到底是什么？是保證人人有住房，還是人人有房住？是保證結(jié)婚前都能買到房，還是40歲以后都買房？目標(biāo)很不清楚。當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，沒(méi)有把主要的注意力放在宏觀的價(jià)格水平上，而是把重點(diǎn)放在具體的微觀層面上，各種措施五花八門，但是效果不佳。總體上來(lái)說(shuō)，近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控并不成功。

　　NBD：中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)崩盤？

　　湯敏：我認(rèn)為中國(guó)樓市與日本樓市沒(méi)有可比性。一是從幣值升值的幅度看，當(dāng)時(shí)的日元升值100%，而目前我國(guó)人民幣升值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)幅度；二是從房地產(chǎn)融資的角度看，日本銀行給房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額占銀行總資產(chǎn)的20%多，而中國(guó)目前的銀行這個(gè)占比較低，另外，日本當(dāng)時(shí)除了銀行給房地產(chǎn)抵押貸款之外，還有一大批沒(méi)有受到監(jiān)管的住房貸款公司也給房地產(chǎn)商做抵押貸款，這部分抵押貸款問(wèn)題最嚴(yán)重；三是當(dāng)時(shí)的日本中央銀行貨幣政策十分寬松，時(shí)間延長(zhǎng)了很多年，而中國(guó)目前只是在世界金融危機(jī)的一段時(shí)間內(nèi)采取了適度寬松的貨幣政策。我們也看到，央行緊接著就收緊貨幣了。所以，我認(rèn)為，拿中國(guó)現(xiàn)在的情況與日本當(dāng)時(shí)的情況簡(jiǎn)單地類比會(huì)誤導(dǎo)別人。

　　曹建海：我認(rèn)為不好確定。中國(guó)已經(jīng)吸取了日本的教訓(xùn)，目前曬出來(lái)的崩盤表會(huì)讓政府更加警覺(jué)，但是，如果泡沫繼續(xù)下去，崩盤是必然的，而且一旦中國(guó)樓市崩盤會(huì)比日本樓市崩盤毀滅程度更大，也會(huì)是一個(gè)全新的樓市崩盤案例。

　　沒(méi)有什么泡沫是不破的

　　NBD：現(xiàn)在大家都在討論樓市崩盤，什么是樓市崩潰？可能很多人并不清楚。

　　曹建海：所謂的樓市崩盤，根本標(biāo)志是房?jī)r(jià)出現(xiàn)突然的整體暴跌，成交量很低。迪拜樓市暴跌50%就是典型的例子。中國(guó)一旦發(fā)生房?jī)r(jià)暴跌，肯定不是一個(gè)城市的問(wèn)題，而是全國(guó)，或者是各個(gè)城市輪番地傳染的過(guò)程。另一個(gè)特征是介入房地產(chǎn)的企業(yè)出現(xiàn)巨額財(cái)富損失，乃至破產(chǎn)；炒樓客也會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模虧損的現(xiàn)象；而銀行也會(huì)出現(xiàn)巨量的不良資產(chǎn)，而且這個(gè)不良資產(chǎn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行的資本金，甚至不排除銀行破產(chǎn)。這些就是樓市崩盤的基本特征。

　　NBD：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)離崩潰還有多大距離？理由是什么？

　　曹建海：從目前的情況看，中國(guó)房地產(chǎn)離崩盤越來(lái)越近了。

　　因?yàn)榕菽瓫](méi)有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤。相對(duì)于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比較，說(shuō)明目前的中國(guó)樓市絕對(duì)是個(gè)100%的投機(jī)市場(chǎng)，也可看成是通過(guò)銀行信貸瘋狂投機(jī)的市場(chǎng)。房?jī)r(jià)只漲不跌，證明銀行的信貸還在繼續(xù)加大投入，出臺(tái)的控制貨幣流量政策作用甚微。近期人民幣幣值預(yù)期上漲，加大了高房?jī)r(jià)的猛烈上躥。

　　湯敏：長(zhǎng)期以來(lái)，盡管房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)中最重要的價(jià)格之一，但由于它并不屬于消費(fèi)類，所以不在CPI的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，沒(méi)有反映在通貨膨脹之中。在價(jià)格指數(shù)中，僅包括了租金的變化。而在房地產(chǎn)泡沫形成的時(shí)候，很可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，租金反而回落的現(xiàn)象。宏觀部門對(duì)房?jī)r(jià)監(jiān)視不夠，研究不夠，只有當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)大問(wèn)題了才采取措施，這時(shí)往往已經(jīng)積重難返，那只有崩盤一條路了。

　　這一輪瘋漲是投機(jī)促成

　　NBD：最近有報(bào)道稱，溫州炒房團(tuán)一天一口氣在南京花了1億元，買了近百套房。本一輪的房?jī)r(jià)大漲是市場(chǎng)的自主發(fā)展趨勢(shì)，還是炒房團(tuán)等投機(jī)行為造成的？

　　曹建海：我看是投機(jī)造成的。如此高的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)自主發(fā)展已經(jīng)被排擠在外。目前，所謂的自住買房的成本要高出租房成本數(shù)倍，所以，自住買房也帶有很強(qiáng)的投機(jī)性。

　　NBD：最近有報(bào)道稱，67家上市房企去年舉債5100億，而利潤(rùn)才區(qū)區(qū)幾百億，促成地價(jià)、房?jī)r(jià)瘋漲的資金主要是哪些？

　　曹建海：首先是信貸資金。信貸資金背后的寬松政策實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的放縱。地方政府、炒樓機(jī)構(gòu)、炒樓人和銀行都是投機(jī)的受益者。近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。兩項(xiàng)相加達(dá)19696億元，約占全年新增貸款9.59萬(wàn)億元的20%。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果加上與地價(jià)有關(guān)的資產(chǎn)抵押部分，目前全國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款依賴水平在50%左右，部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加。

　　與房地產(chǎn)危機(jī)并存的，是各個(gè)地方政府的債務(wù)危機(jī)。預(yù)計(jì)到2010年底，各地方政府將對(duì)銀行體系整體負(fù)債13萬(wàn)億。這是一個(gè)可怕的債務(wù)，政府債務(wù)處理不當(dāng)也會(huì)引爆金融危機(jī)的。

　　NBD：大量非房地產(chǎn)企業(yè)介入房地產(chǎn)，是不是也加劇了樓市的泡沫？

　　曹建海：房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度反映在土地市場(chǎng)上，是房企拿地的熱情不斷高漲，“地王”頻現(xiàn)，泡沫在加大。在各地土地拍賣中的舉牌者，幾乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地，這些企業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)為尋求利潤(rùn)開(kāi)始投向利潤(rùn)高、技術(shù)門檻低的房地產(chǎn)“賭博”市場(chǎng)，這如何能提高我國(guó)企業(yè)自主創(chuàng)新能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力呢？

　　NBD：地方政府熱衷房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP，其中有沒(méi)有投機(jī)成分？

　　曹建海：地方政府熱衷以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP的主要手段，低價(jià)拿地，高價(jià)賣出，可以動(dòng)用國(guó)家財(cái)政資金作為融資平臺(tái)，提供資金，向農(nóng)民征地用于一級(jí)開(kāi)發(fā)，也是典型的投機(jī)；加上開(kāi)發(fā)商加價(jià)；炒樓人層層加價(jià)，這三個(gè)環(huán)節(jié)就導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛漲。

　　中央應(yīng)設(shè)房?jī)r(jià)容忍指標(biāo)

　　NBD：如何從宏觀上調(diào)控房?jī)r(jià)與地方政府的關(guān)系？

　　湯敏：今后房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是以宏觀層面為主，微觀調(diào)控為輔的措施，主要是貨幣與財(cái)政政策有關(guān)的一些措施。當(dāng)城市基本房?jī)r(jià)指數(shù)高于社會(huì)容忍度指標(biāo)時(shí)，與對(duì)付通脹一樣，可以采取減少貨幣發(fā)行量、提高房貸利率、減少房貸額度、減少財(cái)政對(duì)購(gòu)買基本住房的稅收優(yōu)惠與補(bǔ)貼、增加土地供給等措施。

　　由于房地產(chǎn)在地區(qū)之間不可移動(dòng)的特點(diǎn)，就應(yīng)該采取全國(guó)性的財(cái)政與貨幣的調(diào)控措施，像對(duì)付通脹一樣，各個(gè)城市政府要守土有責(zé)。某個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)了社會(huì)容忍度指標(biāo)，就應(yīng)采取措施壓房?jī)r(jià)。只有建立了各級(jí)政府對(duì)基本房?jī)r(jià)有了可測(cè)量、可報(bào)告、可檢驗(yàn)的問(wèn)責(zé)制時(shí)，地方政府才不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾。

　　對(duì)房?jī)r(jià)宏觀層面的調(diào)控不應(yīng)該是單向的，既要反房地產(chǎn)的通脹，也要限制通縮，應(yīng)該同時(shí)設(shè)計(jì)一個(gè)房?jī)r(jià)容忍指標(biāo)下限。當(dāng)年度房?jī)r(jià)下降過(guò)快并低于下限時(shí)，宏觀調(diào)控措施就應(yīng)該出臺(tái)。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格偏高，開(kāi)始時(shí)，下限指標(biāo)可以定得低一些，最好不要低于買房首付的比例，即不低于20%。否則，就可能出現(xiàn)房屋價(jià)值低于貸款的總額，如果產(chǎn)生了負(fù)資產(chǎn)，投資者就會(huì)拋房，從而引起房地產(chǎn)崩盤。

　　NBD：有報(bào)道說(shuō)中央可能出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，新政策應(yīng)該以商品房為主還是以政策性住房為主？

　　曹建海：我認(rèn)為新政策應(yīng)該以政策性住房為主。應(yīng)該明文規(guī)定，今后的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)濟(jì)適用房比例是多少？廉租房比例是多少？限價(jià)房比例是多少？只有分清建設(shè)比例，政策性住房才能步入正軌。

　　結(jié)束語(yǔ)：一份“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”引起廣泛熱議，這并不表明中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)大崩盤，但是，中國(guó)樓市不會(huì)整體崩盤，并不等于區(qū)域市場(chǎng)的泡沫不會(huì)破裂，更不意味著中國(guó)樓市就是絕對(duì)安全的。上世紀(jì)90年代，北海、海南等地的樓市泡沫就破滅過(guò)一回。如果今天我們對(duì)那些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市不夠重視，不排除會(huì)重蹈海南覆轍。即便是區(qū)域市場(chǎng)崩盤，也會(huì)給中國(guó)樓市帶來(lái)創(chuàng)傷。從這個(gè)角度而言，我們不可把“房地產(chǎn)崩盤說(shuō)”當(dāng)笑談，而是要當(dāng)成警鐘。在調(diào)控樓市的現(xiàn)有基礎(chǔ)上，強(qiáng)化樓市風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷提高調(diào)控效率，并加大調(diào)控力度，早日擠出泡沫，才能避免大崩盤。(記者徐奎松)