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    土地出讓金屢創(chuàng)新高 房地產(chǎn)業(yè)被誤讀的"GDP支柱"(2)
2010年03月10日 08:29 來源:國(guó)際金融報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  尷尬的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行人

  自2007年以來,中國(guó)房地產(chǎn)一路升溫,房地產(chǎn)開發(fā)熱潮從一線城市迅速溢出并擠向二三線城市。地方政府欣然接受了這樣的蔓延趨勢(shì)。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的背后,地方當(dāng)局將擁有一筆數(shù)額可觀的土地出讓金。

  資金需求燃燒沖動(dòng)

  “土地出讓金”是一個(gè)被大眾化的概念。它的標(biāo)準(zhǔn)稱呼為,土地使用權(quán)出讓金。它是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)兩部分。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),是對(duì)開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償,后者為土地資源使用的費(fèi)用,即“地租”,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。

  由于地方政府并不擁有財(cái)政權(quán)利,其基本財(cái)政來源始發(fā)自中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。但是由于中國(guó)當(dāng)前所處工業(yè)化中期,對(duì)鋼鐵、汽車、裝備制造、化工等重化工產(chǎn)品需求上升。受此影響,土地供應(yīng)的需求被不斷放大。同時(shí),作為處于城市化發(fā)展加速期的中國(guó),農(nóng)村人口迅速融入城市。巨大的人口基數(shù)使各地對(duì)市政、道路、交通、房地產(chǎn)、水電、文化、教育、衛(wèi)生等需求高速增長(zhǎng),加劇了土地供求的緊張局面。

  另外,由于國(guó)民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),住房和汽車消費(fèi)成為主要?jiǎng)幽。面?duì)不斷長(zhǎng)高的商品住宅以及不斷加寬的高架公路,隨之而來的是對(duì)土地需求的猛增。當(dāng)中國(guó)對(duì)外對(duì)內(nèi)逐步開放之后,外資和民資等投資資本的熱情也不斷活躍,這樣的獲利需求也要求獲得土地。

  國(guó)巨投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛就此置評(píng)說:“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化以及不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)共同提高了土地價(jià)格!

  龐大的需求背景,讓已經(jīng)成為稀缺資源的土地身價(jià)成倍增長(zhǎng)。而土地身價(jià)——土地出讓金則以“三七分成”的方式分別匯入中央財(cái)政和地方財(cái)政。在分稅制環(huán)境下,財(cái)權(quán)被收歸中央的地方當(dāng)局為了完成必須面對(duì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生保障等巨額資金要求,不斷燃燒著“賣地沖動(dòng)”。

  高地價(jià)之上的高房?jī)r(jià)

  作為母體的土地價(jià)格飆升直接導(dǎo)致了土地緊缺城市商品房?jī)r(jià)格的攀高。原本“5000元便是房地產(chǎn)泡沫”的抗議聲在幾年內(nèi)便被“逼近2萬元每平米”的事實(shí)擊倒。

  當(dāng)大多數(shù)人集聚祖孫三代之力尚能購(gòu)買所居之處時(shí),便是中央政府開始著手干預(yù)的肇始點(diǎn)。然而,矛盾的回歸正是出現(xiàn)在中央政策之手指向地方政府時(shí)所摩擦出的尷尬。

  因?yàn),包括土地出讓金在?nèi),依附于土地和房產(chǎn)而附生的形形色色稅費(fèi),已經(jīng)成為支撐地方政府財(cái)政的主要力量。中央政府將房地產(chǎn)問題歸類于民生問題,而地方政府則將房地產(chǎn)定義為經(jīng)濟(jì)問題。中央和地方政府利益的不一致性直接導(dǎo)致調(diào)控政策難以有效落實(shí)。于是,“賣地財(cái)政”與地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行人的矛盾疊加暗合了中央與地方的矛盾;于是,地方?jīng)Q策者進(jìn)退兩難。

  對(duì)地方政府而言,既要保證財(cái)政收入的完成,又要保證GDP指標(biāo)的實(shí)現(xiàn),眾多城市只能依賴賣地填缺。有評(píng)論認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過分倚重,對(duì)土地財(cái)政的過度依賴,在經(jīng)營(yíng)城市的理念遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于關(guān)注民生目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)語境中,指望與開發(fā)商利益集團(tuán)捆綁在一起的地方政府遏制高房?jī)r(jià),幾乎是一件“不可能完成的任務(wù)”。

  土地出讓金屢創(chuàng)新高

  根據(jù)個(gè)別城市的最新數(shù)據(jù)顯示,在地方財(cái)政收入比例分成中,已經(jīng)占龐大份額的土地出讓金屢屢創(chuàng)新高。

  中央黨校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒體采訪時(shí)對(duì)“賣地財(cái)政”問題進(jìn)行置評(píng)認(rèn)為,“政府賣地是有利益驅(qū)動(dòng)的。目前,財(cái)政正規(guī)渠道中央拿走太多,地方收入主要是賣地和收費(fèi)罰款。賣地收益最大化,必定成為其政策和行為的取向!

  中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍對(duì)記者表示,中央與地方政府的利益博弈源自“財(cái)權(quán)和功能的不匹配”。地方財(cái)權(quán)的缺失使得地方政府只能依靠其他途徑填充龐大的財(cái)政開支!八裕u地財(cái)政與地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行人的矛盾的確存在,并且相當(dāng)明顯!

  不久前,北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云也在公開場(chǎng)合表示,應(yīng)將土地出讓金收歸國(guó)家財(cái)政,而將物業(yè)稅收入歸入地方財(cái)政,讓物業(yè)稅收入替代土地出讓金成為地方財(cái)政的重要來源。這樣地方政府才會(huì)擺脫賣地沖動(dòng),才有積極性去開征物業(yè)稅。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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