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　　今年的兩會，房價(jià)當(dāng)仁不讓的成為“熱點(diǎn)”話題，而工行董事長楊凱生近日也在兩會上提出，工行正在討論提高購買首套房的首付比例。

　　去年二套房首付已被牢牢定死在4成，卻為利率留下空間；而春節(jié)前后，利率七折優(yōu)惠名存實(shí)亡的傳言鋪天蓋地，去年留下的優(yōu)惠空間似乎又要被堵上。

　　對此，理財(cái)周報(bào)記者兵分三路，對北京、華東、廣東地區(qū)的各家銀行房貸政策全方位掃描。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，購買第二套房的首付比例上，各家銀行已經(jīng)非常明確，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，首付均為40%，7折的利率優(yōu)惠也逐步被取消。

　　從實(shí)際情況上，北京、華東、廣東的銀行又各有不同特點(diǎn)。北京方面，國有銀行、股份制銀行執(zhí)行政策更加嚴(yán)格；上海方面城商行目前正積極打入房貸市場；在廣州，基本上首付都要達(dá)到三成，利率在八折與九折之間。

　　北京調(diào)查：二套房利率不再提7折，華夏廣發(fā)暫停個(gè)人貸款業(yè)務(wù)

　　招行中行利率上調(diào)至8.5折，工行直客貸款劃算

　　兩會期間的北京，除了早晚長安街交通管制引起的上下班問題之外，房貸是人們最經(jīng)常討論的話題。

　　理財(cái)周報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)各商業(yè)銀行首套住房房貸政策基本相同，首付比例20%，部分銀行貸款利率也仍然保持最低七折優(yōu)惠。

　　其中招商銀行北京分行和中國銀行北京分行的首套住房貸款利率已經(jīng)上調(diào)，雖然仍舊可以優(yōu)惠，但是優(yōu)惠比例上調(diào)為8.5折。

　　招行金融街支行的房貸人員對記者說：“一套房政策首付20%，貸款利率春節(jié)后上調(diào)到8.5折，現(xiàn)在的利率是5.049%�！�

　　“如果你買的第一套房是二手房，那么還要求房齡不能超過20年。貸款總額按照評估價(jià)和成交價(jià)哪個(gè)更低就按照哪個(gè)價(jià)格走，一般是評估價(jià)比成交價(jià)低10%。”

　　工行金融街支行房貸人員對記者說，首付達(dá)到20%，貸款利率最低為7折，但條件是有固定收入的群體。同時(shí)，該人士還提出如果做直客貸款，不通過中介直接向銀行貸款，還能夠節(jié)省擔(dān)保費(fèi)和評估費(fèi)。

　　交通銀行北京分行的答復(fù)也是首付20%，利率達(dá)到7折。

　　民生銀行：二套房不上浮10%不能通過審批

　　在二套房房貸政策執(zhí)行方面，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出臺，同時(shí)公積金與商貸將被“一視同仁”，也說明二套房的房貸政策更加嚴(yán)格。

　　首付40%作為二套房的硬性政策，是任何銀行都不能隨意改變的。

　　就更受關(guān)注的二套房貸款利率，記者了解到，利率優(yōu)惠政策在多數(shù)銀行已經(jīng)不再作為“明文條款”來吸引客戶，其中工商銀行、中國銀行均執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人貸款利率，工商銀行的利率優(yōu)惠也僅僅是根據(jù)客戶的資信狀況而進(jìn)一步商定。

　　而民生銀行房貸人士則明確告訴理財(cái)周報(bào)記者：“目前二套房的房貸利率要上浮10%，否則是不能通過審批的。”

　　與工行不同的是，民生銀行該人士還表示，如果不通過中介還需要多負(fù)擔(dān)評估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，實(shí)際上到銀行做直客式貸款并不劃算。

　　浦發(fā)銀行北京分行二套房房貸利率最低仍可以下調(diào)29%，但是浦發(fā)銀行人士向記者表示，政策隨時(shí)都有可能調(diào)整，如果政策有變那么優(yōu)惠比例會隨時(shí)調(diào)整。

　　廣發(fā)和華夏暫停房貸業(yè)務(wù)

　　相比之下，一些中小股份制銀行的受貸款額度的限制，房貸業(yè)務(wù)受到影響。比如民生銀行雖然正常開展業(yè)務(wù)，但是放款時(shí)間不確定。

　　在還款方式上，民生銀行房貸人員認(rèn)為，關(guān)于還款類型就是等額本金和等額本息的，有些銀行提到的氣球貸和雙周供等都只是營銷的噱頭，目前的情況下，購房者如果能夠提前還款，則是最能省錢的辦法。

　　北京地區(qū)，廣東發(fā)展銀行、華夏銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，何時(shí)恢復(fù)業(yè)務(wù)還需等待新的信貸政策出臺。

　　廣發(fā)銀行北京分行人士表示，廣發(fā)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)暫停，還在等待新的貸款政策頒布。而記者詢問是個(gè)貸業(yè)務(wù)還是房貸業(yè)務(wù)，該廣發(fā)銀行人士表示，是所有有關(guān)個(gè)人的貸款業(yè)務(wù)。

　　廣東調(diào)查：首套房首付升至三成，貸款105萬等額本金還款可省8.7萬

　　“年前要買的房子都已選好，很多事情也跟開發(fā)商與銀行談好，就差沒給錢，等春節(jié)把錢湊夠了，一套房貸的首付與利率卻上升了。”在廣州工作的小張向理財(cái)周報(bào)記者表示。

　　記者從走訪的幾家銀行了解到，春節(jié)以后，廣州、深圳兩地一些銀行網(wǎng)點(diǎn)，基本上首付都要達(dá)到三成，利率在八折與九折之間，要想打七折的利率基本上不存在。而且，審批時(shí)間相對來說會比較長，客戶需要有耐心的等待。

　　在房價(jià)高企，首付與利率優(yōu)惠越來越低的情況下，申請人應(yīng)該怎樣組合銀行的貸款產(chǎn)品才可降低成本呢？

　　以小張購買150萬的房子為例，記者咨詢了廣州與深圳的一些個(gè)貸經(jīng)理。其中許多個(gè)貸經(jīng)理都表示，目前情況下，要省錢主要還是看還款方式。

　　“以等額本息的還款方式最為客戶所接受，因?yàn)槠溥�款方式對于客戶來說較為容易理解與接受，每月還相同的款項(xiàng)。但等額本金則會省下不少利息，不過起初還款壓力較大�！�

　　招行廣州一支行營業(yè)部個(gè)貸經(jīng)理陳先生就為小張算了一下賬。按照目前一套房首付3成，年利率在基準(zhǔn)利率5.94%的基礎(chǔ)上打8.5折，還款期20年計(jì)算。如果采用等額本息的還款方式，則每月需要還6958元，整個(gè)二十年下來連本帶息需1669917元，利息總額約為619917元。

　　“若采用等額本金還款，小張按照此方式，第一個(gè)月需還8792元，每月大概遞減18元，不斷如此類推情況下利息共為532353.94元。”陳經(jīng)理表示。

　　若小張采用等額本金方式還款在利息方面可節(jié)省87563元。不過還款初期壓力較大，因此對于一些不具備太多現(xiàn)金流的客戶最好選擇等額本息。

　　如果每月的現(xiàn)金流較為豐富，可考慮采用渣打銀行的活利貸，或一些銀行類似于此的存抵貸則會更省下不少利息。像渣打銀行的林先生表示，如果小張?jiān)诿吭逻�款的基礎(chǔ)上，同時(shí)能每月預(yù)留4000元存入活利貸賬戶。那不斷累計(jì)下去，在活利貸賬戶的金額就會以貸款利息5.346%來計(jì)算利息，并以其對沖掉所要還款的利息。