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但對住房超出人均住房免稅面積的部分征收財產(chǎn)稅,對容積率低的房屋超過免稅面積的部分還可以提高稅率,以調(diào)節(jié)過度的住房需求。
對特殊人群,如公務員、國家或企業(yè)急需的高端人才等,可由國家或企業(yè)對住房者給予一定的財產(chǎn)稅補貼,公務員可按國家規(guī)定的住房標準與當?shù)厝司》棵舛惷娣e之差獲得納稅補貼。
形成政策合力
為確保國家住房政策切實發(fā)揮應有作用,需要在財政、土地、金融和稅收等方面制定相應的配套政策措施,以形成政策合力。
大力推進財政體制改革的進一步深化,是解決房地產(chǎn)問題非常重要的一環(huán)。應盡快建立中央與地方事權(quán)、財力相匹配的財政體制,減輕地方政府對“土地財政”的過度依賴,專心履行好公共服務職能。
目前,地方政府承擔的責任(事權(quán))遠遠超出其可支配財力,導致其不得不依靠“賣地”等預算外和非稅收入維持本級預算收支平衡,從而形成對高地價和高房價的潛在驅(qū)動。
要合理調(diào)整中央政府和地方政府事權(quán)和財權(quán)的劃分,按照財力與事權(quán)相匹配的原則,賦予地方政府與其必要支出相當?shù)恼J杖雭碓辞溃淖兊胤秸畬Α巴恋刎斦钡倪^度依賴,從機制上保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴肅性。
要完善住房登記制度,實現(xiàn)住房登記信息公開、透明,推進各地住房登記系統(tǒng)互聯(lián)互通,以方便查詢。這樣做的主要目的,既是為今后開征財產(chǎn)稅提供計稅依據(jù),同時也是為將來建立財產(chǎn)登記制度奠定基礎(chǔ),進而為反腐倡廉、實行官員財產(chǎn)申報制度做好必要的準備。
要繼續(xù)深化土地管理和土地出讓制度改革,確保保障性住房土地供應,健全完善土地招拍掛制度。
對不同用途的商業(yè)用地應采取不同的招拍掛方式:對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施、別墅、高檔公寓等房屋用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式。對于普通商品房建設(shè)用地應采取綜合指標招拍掛方式,綜合考慮地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、以往業(yè)績(開發(fā)面積、房屋質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保技術(shù)應用等)、消費者評價、企業(yè)納稅情況和社會責任等多種指標,選拔出真正能夠為消費者提供品質(zhì)高、服務好、可接受房價的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
要對不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者實行差異化的信貸政策,以體現(xiàn)住房政策的導向性作用。
投資廉租房、經(jīng)濟適用房和公租房等保障性住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),國家可對其貸款進行貼息,并允許金融機構(gòu)對其發(fā)放20~30年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
貸款購買第一套自住房或第二套改善性住房的購房者,按人均住房免稅面積應給予貸款貼息,或者按人均住房免稅面積享受首付款優(yōu)惠和貸款利率優(yōu)惠等政策,切實保障居民基本住房需求。
對貸款購買第二套非改善性住房和多套住房的購房者,要維持較高的首付按揭,目前可為四成,以減少住房市場的需求壓力。視當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況,必要時還可以提高此類房貸的首付比例和貸款利率,堅決抑制投機炒房行為。
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