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　　非理性繁榮

　　非理性狀態(tài)下的投資者信心如空中樓閣。魚(yú)晉華認(rèn)為，在政府新規(guī)劃刺激下形成的此輪上漲存在相當(dāng)大的不理性因素，不同于深圳、北京、上海等大城市購(gòu)房者在房產(chǎn)投資中進(jìn)行多次上門了解及比價(jià)，在�？谕顿Y的外地客戶由于時(shí)間和精力的限制，面對(duì)上百萬(wàn)甚至千萬(wàn)的投資幾乎來(lái)不及思考就做了決定。

　　這種非理性的投資信心能維持持續(xù)上行的時(shí)間難以把握，同時(shí)，由于�？谑袌�(chǎng)的二手交易市場(chǎng)仍然不完善，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法由嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕灰左w制和規(guī)范來(lái)避免，一旦出現(xiàn)投資者信心的波動(dòng)，二手交易市場(chǎng)的無(wú)序和低效有可能會(huì)加速市場(chǎng)信心的崩潰，形成對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的極大壓力。

　　從海口各區(qū)存量房情況來(lái)看結(jié)構(gòu)性的不均衡十分明顯，在非規(guī)劃重點(diǎn)的老區(qū)龍華區(qū)，2009年11月份的存量住房面積仍然高達(dá)210萬(wàn)平米，美蘭、瓊山區(qū)也各有近100萬(wàn)平米的存量房未消化，只有規(guī)劃新區(qū)秀英區(qū)的去化速度較快。泡沫時(shí)期遺留的爛尾項(xiàng)目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城區(qū)，也說(shuō)明在外地投資客極少參與的投資區(qū)域，目前存在的存量住宅供應(yīng)仍遠(yuǎn)高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規(guī)劃熱點(diǎn)項(xiàng)目造成供應(yīng)短缺，而另一方面屬于本地居民的市場(chǎng)又存在極大的供應(yīng)過(guò)剩，�？谑袌�(chǎng)目前呈現(xiàn)出兩級(jí)失衡的不健康狀態(tài)，讓我們有理由對(duì)這個(gè)并未完全解決上一次房產(chǎn)泡沫遺留影響的市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　房?jī)r(jià)一次上漲到位

　　根據(jù)在文昌、博鰲、三亞等地的調(diào)研，三地均存在區(qū)域性的土地壟斷開(kāi)發(fā)企業(yè)，這些開(kāi)發(fā)商均在早期通過(guò)參與當(dāng)?shù)赝恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)卣�府建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過(guò)幾年的圈地運(yùn)動(dòng)，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌�，手中擁有的土地�?chǔ)備均在千、萬(wàn)畝以上。由于開(kāi)發(fā)量在區(qū)域內(nèi)所占比重較大，此類企業(yè)往往在片區(qū)新房定價(jià)上擁有一定的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接影響區(qū)域房屋價(jià)格走向。

　　從實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看，各區(qū)域內(nèi)龍頭開(kāi)發(fā)商目前項(xiàng)目仍有40%-60%的存量未開(kāi)發(fā)。從目前具有代表性的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤來(lái)推斷，雖然達(dá)到預(yù)售條件的住房在1月份“國(guó)際旅游島”規(guī)劃出臺(tái)后已基本消化殆盡，但各項(xiàng)目仍有數(shù)量可觀的存量未開(kāi)發(fā)土地，政府暫停審批出讓土地對(duì)2010年整體市場(chǎng)供給造成的壓力目前來(lái)看仍是有限的。

　　“國(guó)際旅游島規(guī)劃”的出臺(tái)使整個(gè)海南市場(chǎng)的房?jī)r(jià)普遍上漲接近100%，從文昌、博鰲和三亞當(dāng)?shù)氐臉潜P調(diào)研情況來(lái)看，基本符合這一規(guī)律。魚(yú)晉華認(rèn)為，綜合考慮海南目前的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、人員素質(zhì)及政府辦事效率狀況，房市價(jià)格已經(jīng)超前，目前的城市綜合水平將未來(lái)預(yù)期一次性重估到位，未來(lái)的城市配套發(fā)展是一個(gè)漫長(zhǎng)的、逐步匹配目前快步先行的房?jī)r(jià)的過(guò)程。從北京、深圳等地的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施的建造完成并不會(huì)給房產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)另一個(gè)爆發(fā)式增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，大多數(shù)的樓盤價(jià)格在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃公布階段就已經(jīng)迅速消化未來(lái)預(yù)期。

　　市場(chǎng)高位維穩(wěn)

　　此次調(diào)研的三地中，文昌、博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶群則與�？谳^為一致，主要由東北、江浙以及珠三角構(gòu)成。從實(shí)地走訪的樓盤來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)客戶以操北方口音居多，東北客戶對(duì)氣候及海景資源的高需求索求度及在當(dāng)?shù)匦纬傻呐时刃睦�，一定程度上造成了�?duì)海南房產(chǎn)的奢侈品消費(fèi)心態(tài)。

　　值得注意的是，在此三地調(diào)研的樓盤均表示購(gòu)買客戶的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分樓盤如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購(gòu)房，要求客戶一次性付款，用以區(qū)分客戶真正的購(gòu)買實(shí)力。

　　魚(yú)晉華認(rèn)為，目前在三地市場(chǎng)形成的對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)的奢侈品化心態(tài)以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器，將維持房產(chǎn)價(jià)格在目前高位上的持續(xù)波動(dòng)。

　　“市場(chǎng)高位維穩(wěn)�！濒~(yú)晉華綜合目前所有調(diào)研情況以及以上的分析認(rèn)為，在市場(chǎng)供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，政策不會(huì)出現(xiàn)明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價(jià)格再度急速上升打開(kāi)通道的情況下，海南房產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)將維持高位維穩(wěn)的走勢(shì)。

　　來(lái)源：南方都市報(bào)