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海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂:海南國際旅游島概念拋出之后,全國人民蜂擁而至,一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤,樓價(jià)一天一個(gè)漲,誰也不知道會(huì)漲到多少錢。7萬元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。
近日,華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn),基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上,且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中,外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。
外島人入侵
海南的樓房里有多少本島人?誰也說不清楚,但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個(gè)遙遠(yuǎn)的地方,一下子就下訂兩套房子。
外島人正在入侵。距離國務(wù)院44號(hào)文件———《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺(tái)僅僅過去一個(gè)月的時(shí)間,海南就開始拉響了警報(bào)。
2月2日,海南省國土環(huán)境資源廳出臺(tái)實(shí)施土地供應(yīng)的“兩個(gè)暫!闭摺獜慕衲1月16日起到3月31日,暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓,暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3月31日之后,又不知是什么樣的狀況。
調(diào)研的第一站,魚晉華選擇了?。從?谑2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看,?谑袌(chǎng)仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段,2009年全年住宅成交面積260萬平米,成交金額132億元,全年均價(jià)4964元/m 2,較上年同比增長(zhǎng)43%、71%和17%。對(duì)比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來看,?诘那闆r并沒有呈現(xiàn)出獨(dú)特性,基本與全國房地產(chǎn)的走勢(shì)一致。
而真正推動(dòng)?谏踔琳麄(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走出獨(dú)立于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的觸發(fā)因素,就在于海南省政府推動(dòng)的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場(chǎng)由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)操盤大戲中,各個(gè)樓盤價(jià)格應(yīng)聲暴漲,漲幅之大令人咋舌。
國際旅游島規(guī)劃刺激房?jī)r(jià)一月內(nèi)翻倍。從在?谑姓{(diào)研的樓盤來看,政府推動(dòng)的國際旅游島規(guī)劃給房市帶來的強(qiáng)烈刺激令人印象深刻。
調(diào)研樓盤的價(jià)格在規(guī)劃出臺(tái)后的平均漲幅為73%,有三個(gè)樓盤的漲幅均達(dá)到100%,漲幅最小的魯能海藍(lán)福源項(xiàng)目也達(dá)到33%,且最近一批100多套別墅項(xiàng)目開盤一天之內(nèi)全部售罄。
調(diào)研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態(tài),項(xiàng)目剩余套數(shù)基本小于10套,市場(chǎng)供應(yīng)的短時(shí)枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大,房?jī)r(jià)高位無量運(yùn)轉(zhuǎn)狀況明顯。
七成空置率
海南市場(chǎng)一向以外地客戶成交為主,在“國際旅游島規(guī)劃”出臺(tái)后,這一現(xiàn)象變得更為明顯。根據(jù)調(diào)研,基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上,而且基本上每個(gè)樓盤交樓后的入住率都低于30%。
島外需求主要來自東北、江浙和珠三角區(qū)域,分別代表了外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外居民的投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求。
魚晉華認(rèn)為,在海南這樣一個(gè)特殊市場(chǎng),以上三種需求基本代表了目前支持房地產(chǎn)價(jià)格的主要力量,而背后支撐這些需求的則是來自全國的貨幣流動(dòng)性過剩。
“謹(jǐn)慎看待?跇鞘!濒~晉華表示,目前市場(chǎng)上推斷?谑袌(chǎng)將延續(xù)價(jià)格繼續(xù)上行的判斷主要來源于兩個(gè):其一是由于政府暫停土地出讓,導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)不足,將形成供給的短缺;其二則在于前一階段的房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富效應(yīng),已經(jīng)使得購房者的信心指數(shù)處于上行通道,慣性上漲將維持一段時(shí)間。對(duì)于以上的判斷,魚晉華認(rèn)為,雖然代表了目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀,但仍然有對(duì)市場(chǎng)持續(xù)上漲值得謹(jǐn)慎看待的理由。
其表示,?谑袌(chǎng)由于經(jīng)歷過1993年的房產(chǎn)泡沫,雖然經(jīng)過幾年的恢復(fù),泡沫中形成的爛尾項(xiàng)目在逐步消化,但在土地市場(chǎng)方面,泡沫時(shí)期積聚在各本地中小開發(fā)商手中的土地?cái)?shù)量數(shù)目龐大,這些私底下無法估量的二手土地交易會(huì)成為政府暫定土地供應(yīng)計(jì)劃的不確定因素,有可能會(huì)打破市場(chǎng)上對(duì)于未來市場(chǎng)供應(yīng)短缺的一致預(yù)期。
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