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　　真的是沒(méi)房嗎？就在同一個(gè)售樓處里，我們卻聽到了另一位售樓人員不同的說(shuō)法。

　　銷售小姐：“現(xiàn)在有23層，2.2萬(wàn)多�！�

　　記者：“23層？”

　　銷售小姐：“對(duì)�！�

　　記者：“只有這一層。”

　　銷售小姐：“23、25�！�

　　記者：“那邊小姐說(shuō)沒(méi)有房了？”

　　銷售小姐：“我們剛放出來(lái)的，昨天才放出來(lái)的�！�

　　而在另一家規(guī)模較大而且旺銷的樓盤里，銷售人員這么告訴我們。

　　售樓小姐：“那個(gè)可以直接簽合同，F(xiàn)4，那一棟高層，它可能只剩下幾套房。”

　　但是事后，當(dāng)記者在三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)上，查詢售樓人員宣稱的只剩幾套房的這棟樓時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)有近一半的房子還處于可售狀態(tài)。

　　看來(lái)，在某些樓盤，有多少房完全成了開發(fā)商控制價(jià)格的砝碼。那么這是個(gè)別現(xiàn)象還是開發(fā)商普遍的操作手法，三亞整體的住房供應(yīng)量是不是足夠呢？就此，記者走訪了三亞住房和城市建設(shè)局。

　　三亞住房和城市建設(shè)局局長(zhǎng)李洪海：“近幾年開發(fā)規(guī)模，應(yīng)該始終這幾年，每年都在300萬(wàn)到400萬(wàn)之間，那么去年政府批準(zhǔn)了大概就是將近400萬(wàn)平米，那么已經(jīng)竣工的呢，130多萬(wàn)平米�！�…實(shí)際上三亞的房地產(chǎn)呢，每年都建設(shè)的基本上都高于需求的，就是略高于需求的�！�

　　記者：“這兩天我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些樓盤他們說(shuō)有些房子沒(méi)有賣了，然后您這了解到的情況，咱們?nèi)齺喌降子袥](méi)有房子可以賣？”

　　局長(zhǎng)：“不應(yīng)該是無(wú)房可賣，而是有房源，房源呢應(yīng)該說(shuō)還是非常充足的。那么我們現(xiàn)房就是歷年結(jié)轉(zhuǎn)下來(lái)的就有160多萬(wàn)平方米，一萬(wàn)多套。那么今年的話新建成的也有130多萬(wàn)平方米，那么從這兩個(gè)數(shù)字來(lái)看呢，應(yīng)該是房源是沒(méi)有問(wèn)題的。但至于的話呢，你像海邊一線地的，朝向各個(gè)方面都比較好的這種房型呢，有可能不會(huì)太多，有可能不會(huì)太多。”

　　記者：“就從總量上來(lái)看的話，到底咱們?nèi)齺営袥](méi)有房子可以賣？”

　　局長(zhǎng)：“有，那房源很充足，不是一般的充足。”

　　既然房源很充足，為什么購(gòu)房者會(huì)感覺(jué)買不到房子呢？三亞市住建局局長(zhǎng)李洪海告訴記者，這很大程度上和開發(fā)商

　　捂盤惜售有關(guān)，而這也是三亞市相關(guān)部門下一階段重點(diǎn)查處的內(nèi)容。

　　局長(zhǎng)：“主要檢查你建設(shè)有多少面積，那么你根據(jù)你們銷售的情況，你還有多少房，那么有沒(méi)有捂盤的行為，有沒(méi)有內(nèi)部操作的行為，那么有沒(méi)有欺詐購(gòu)房者的行為，我們是聯(lián)合這個(gè)工商局、紀(jì)委，還有我們局，還有國(guó)土局等，還有發(fā)改委等一些單位聯(lián)合組成調(diào)查組，現(xiàn)在還在外面進(jìn)行調(diào)查。”

　　記者在海南看到，幾乎每一塊房地產(chǎn)廣告牌的背后，都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有了買家，大家又開始尋找相對(duì)偏遠(yuǎn)一些的，像迎賓路被拍賣的地塊，在過(guò)去無(wú)人問(wèn)津，而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升，但是想進(jìn)入海南淘金的房地產(chǎn)公司還是絡(luò)繹不絕。

　　許仰東：“長(zhǎng)三角有幾個(gè)大的企業(yè)，也在關(guān)注島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)，也想登入島內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)。”

　　其實(shí)，不論是地價(jià)成本上升、還是消費(fèi)者的非理性沖動(dòng)、或者是開發(fā)商捂盤惜售，都在推動(dòng)著海南房?jī)r(jià)瘋狂上漲。

　　這樣的情形讓我們不得不擔(dān)憂，海南是否會(huì)重演1993年的那場(chǎng)地產(chǎn)泡沫風(fēng)波？因?yàn)�，那�?chǎng)風(fēng)波雖然過(guò)去已經(jīng)快二十年了，但它給海南經(jīng)濟(jì)造成的傷害至今讓人難以忘記。

　　海南在上個(gè)世紀(jì)90年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸。1992年初，總?cè)藬?shù)不過(guò)655萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。海南商品房平均價(jià)格從1991年的1400元/平方米，直沖到1993年的7500元/平方米。短短三年，增長(zhǎng)超過(guò)5倍。但到了1993年下半年，中央實(shí)行宏觀調(diào)控，泡沫突然間被戳破，海南積壓的房地產(chǎn)項(xiàng)目竟占了全國(guó)的十分之一，1995年，海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從全國(guó)第一跌入倒數(shù)第一。泡沫破后，留下來(lái)的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。從1999年開始，海南省用了整整七年，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。

　　那么今天，海南地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否正卷土重來(lái)呢？

　　記者：“現(xiàn)在已經(jīng)是晚上的9點(diǎn)半了，正值海南旅游的旺季，但是在海邊熱銷、并且已經(jīng)入住的樓盤里，很多房子燈都沒(méi)亮，而且即使沒(méi)有住人，房子的價(jià)格也在每晚不斷地向上攀升�！�

　　在海南的調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人從全國(guó)各地匯集到這里買房子，并非打算長(zhǎng)期居住。多數(shù)人的想法，仍然是升值后賣掉。那么，究竟應(yīng)該如何看待海南房?jī)r(jià)短期內(nèi)的飆升呢？

　　記者：“那您認(rèn)為現(xiàn)在這種房?jī)r(jià)的上漲，是離整個(gè)海南發(fā)展的話，是離國(guó)際旅游島更近了，還是背離的？”

　　蔡鴻巖：“肯定是背離的，國(guó)際旅游島的形成不是說(shuō)，我們最怕它是它形成一個(gè)國(guó)際房地產(chǎn)島，大家到那去全是炒房地產(chǎn)去了，因?yàn)槲覀冎�前已�?jīng)在90年代初期，上個(gè)世紀(jì)90年代初期有過(guò)這么一輪的瘋狂了，現(xiàn)在又進(jìn)入了一個(gè)比那會(huì)兒當(dāng)初更瘋狂的一種情況。我覺(jué)得這個(gè)對(duì)于整個(gè)海南的發(fā)展一定不是好事�！�

　　蔡鴻巖，著名房地產(chǎn)觀察家，專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域報(bào)道長(zhǎng)達(dá)16年，多次應(yīng)邀參加國(guó)家建設(shè)部組織的房地產(chǎn)政策相關(guān)專家聽證會(huì)。在他看來(lái)，海南樓市已經(jīng)處于極度瘋狂的狀態(tài)，一個(gè)主要的原因在于國(guó)際旅游島出臺(tái)的時(shí)機(jī)。

　　蔡鴻巖：“去年09年，中國(guó)整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)歷了07年底到08年，一年的下滑之后，出現(xiàn)了一個(gè)報(bào)復(fù)性的反彈，去年的這個(gè)全國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，出現(xiàn)了一個(gè)我們?nèi)魏稳�，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家權(quán)威專家都沒(méi)有預(yù)期到的一種報(bào)復(fù)性的反彈，這種瘋漲情況下，政府不得不出面來(lái)重拳打壓這個(gè)房?jī)r(jià)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在去年年底出臺(tái)這個(gè)政策之后，以及預(yù)期的一些政策信息出來(lái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量這種交易，很多熱錢正在出現(xiàn)一種擠出的一種效應(yīng)，大家很多這種投資客在年底的時(shí)候，基本上把前期獲利的這部分的房產(chǎn)投資，把資金抽出來(lái)了，而恰恰在這個(gè)時(shí)候，海南給這些熱錢制造了一個(gè)新的熱點(diǎn)，一夜之間這些熱錢就轉(zhuǎn)到海南去了，這個(gè)時(shí)機(jī)，這個(gè)國(guó)際旅游島時(shí)機(jī)的出臺(tái)，又加上沒(méi)有相應(yīng)一些遏制的政策，所以使得熱錢非�？�，非常迅速，非常巨量的就轉(zhuǎn)移到海南�！�

　　但蔡鴻巖發(fā)現(xiàn)，值得慶幸的是，今天海南樓市的瘋狂和90年初地產(chǎn)泡沫有一個(gè)關(guān)鍵的差別，那就是大多數(shù)買房人都是一次性付款。

　　蔡鴻巖：“如果從金融泡沫來(lái)說(shuō)，它沒(méi)有太大的泡沫，但是從實(shí)際的一個(gè)需求上來(lái)說(shuō)，制造出來(lái)，現(xiàn)在實(shí)際需求推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，已經(jīng)制造出了一個(gè)非常高的門檻，我覺(jué)得泡沫還不是特別準(zhǔn)確，如果說(shuō)泡沫，我說(shuō)它是叫實(shí)心泡沫�！�

　　那么，這個(gè)實(shí)心的泡沫有多大呢？中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東一直也在關(guān)注海南的樓市，他給我們對(duì)比了世界上成熟旅游勝地的房?jī)r(jià)和海南的房?jī)r(jià)。

　　胡安東：“澳大利亞昆士蘭州這樣一個(gè)城市，它的旅游就是說(shuō)做的比較成熟，它現(xiàn)在(布里斯班)的海景房一套，折合成人民幣大概也就是200到300萬(wàn)左右這樣一個(gè)，而且是200平米，

　　……那么每平方米大概也就是一萬(wàn)多一點(diǎn)，這樣的一個(gè)價(jià)格。……海南房地產(chǎn)在起步階段就那么高，是有點(diǎn)不符合規(guī)律的。”

　　胡安東還告訴記者，衡量是否是國(guó)際旅游城市或者國(guó)際旅游島，有一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)就是，投資者從哪里來(lái)？

　　胡安東：“昆士蘭州的投資90%以上都是國(guó)際的投資者，比如說(shuō)日本的、英國(guó)的還有意大利的、俄羅斯的還有中東的石油的投資者。但是恰恰海南08年到09年是我們本土內(nèi)地的投資者。”

　　而蔡鴻巖認(rèn)為，今天海南樓價(jià)的飆漲的危害雖然不在于金融系統(tǒng)，但對(duì)于海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃將產(chǎn)生重大影響。

　　蔡鴻巖：“房產(chǎn)、房?jī)r(jià)升高了，住的成本升高了，那意味著所有的這些投資的門檻都要設(shè)立提高起來(lái)，你比如說(shuō)我們就說(shuō)酒店的價(jià)格吧，那這種門檻提高了之后，它會(huì)影響海南所有的其他的各行各業(yè)的這種招商引資，吸引投資進(jìn)到海南去投資，甭管是商業(yè)、娛樂(lè)、教育這些投資，可能都會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的過(guò)高而受到阻擋。”

　　半小時(shí)觀察：慎之又慎“樓市海嘯”

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)十幾年的快速發(fā)展造就了一個(gè)龐大的富裕階層，這個(gè)群體有能力在千里之外擁有自己的第二套、第三套住房。非官方數(shù)據(jù)表明，目前至少有超過(guò)4700多億元的資金從銀行系統(tǒng)流動(dòng)到海南大肆圈地。

　　但是，有一個(gè)問(wèn)題需要大家警惕，那就是許許多多的案例證明，旅游勝地的預(yù)期并不能一直支撐高房?jī)r(jià)。本輪金融危機(jī)中美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格跌得最狠的城市中，著名的海濱旅游城市邁阿密和另外一個(gè)旅游勝地拉斯韋加斯一起名列前茅。邁阿密甚至出現(xiàn)了這樣的房地產(chǎn)廣告：“每天降價(jià)1000美元，直到房子售出為止�！�

　　邁阿密房地產(chǎn)泡沫破裂的根本原因是：所有購(gòu)房者的房子都不是為自己度假而買的，他們希望把房子賣給常年在這里度假的人們。海南現(xiàn)在的狀況呢？中國(guó)真的有一個(gè)可以常年在外度假的巨大群體嗎？他們的消費(fèi)能力能夠撐得起海南的旅游業(yè)嗎？中國(guó)人離真正的全民度假還有多遠(yuǎn)？

　　海南真正成為國(guó)際旅游島將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，旅游經(jīng)濟(jì)短時(shí)間內(nèi)不可能像工業(yè)經(jīng)濟(jì)那樣在短時(shí)期內(nèi)取得迅速發(fā)展，同樣，海南經(jīng)濟(jì)在短時(shí)間里恐怕也很難承受價(jià)格如此之高的房?jī)r(jià)。

　　海南如今需要做的是，堅(jiān)決地抵御房地產(chǎn)投機(jī)熱潮帶來(lái)的巨大的土地收益誘惑，避免南重蹈上世紀(jì)90年代的覆轍，陷入又一輪房地產(chǎn)泡沫泥潭。