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　　主持人：

　　雖說這次地王被收回只是國土部門按照游戲規(guī)則在出牌，但是相信對于地產(chǎn)的從業(yè)者來講這個沖擊是不少。我們來聽一聽業(yè)內(nèi)人士的看法。

　　(電話采訪)

　　楊少鋒(聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理)：

　　第一方面是大龍地產(chǎn)商拿到這塊地的時候，本身就是不理性的一個結(jié)果，凸顯了我們2009年我們土地市場的泡沫。而北京市政府這一次把大龍地產(chǎn)收回來，那是體現(xiàn)了中央政府在調(diào)控房地產(chǎn)方面的一個決心，我們預(yù)計下一個階段，國土資源部門在執(zhí)法這方面還會有更大的動作。所以2010年整個中國的房地產(chǎn)市場土地市場的泡沫，我認(rèn)為會破滅，整個房地產(chǎn)的土地市場會回歸理性。

　　大龍地產(chǎn)拿地的時候，本身他就是想著拿地王之后再去融資、再去運作，他自己本身從大龍地產(chǎn)不管是哪一個環(huán)節(jié)來說，他都沒有能力去運作這塊地。他為什么會去拍呢？他就希望舉完牌之后拿到地去找其他的企業(yè)說，這塊地你們投資，我們一起來開發(fā)吧。但是他當(dāng)時拿這個地的時候，確實價格太高了，所以現(xiàn)在誰想接這個盤，都要去考慮一下市場的風(fēng)險。所以這也是他為什么拖著不敢跟北京市國土資源局簽訂土地出讓合同的原因。

　　主持人：

　　如果說這個地王被收回誰受到損失，其實還有一大部分人群，那就是拿有大龍地產(chǎn)股票的這些股民，相信也有不少人是在地王產(chǎn)生之后買進(jìn)的。今天大龍地產(chǎn)是跌停了，他們的損失也是不小。但是究竟什么人最愿意看到地王的出現(xiàn)，這背后有幾種的可能性呢？聽聽王教授的觀點。

　　王錫鋅：

　　許多房地產(chǎn)專門的研究人士在這一塊做了很多研究，比如說在復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心的執(zhí)行主任陳杰，他提出了三種最重要的推動地王產(chǎn)生的因素。第一個，他是通過一種企業(yè)相互的合謀，也就是企企合謀。

　　主持人：

　　企企合謀，他們的共同利益在哪呢？

　　王錫鋅：

　　舉一個很簡單的例子來說，如果地王旁邊有很多地產(chǎn)，如果說我炒出最高的一個地王，那么首先廣告效應(yīng)會讓周圍整個地塊的房地產(chǎn)都要增值；另外一種地王產(chǎn)生以后又會直接地拉動整個的地產(chǎn)價格。因為你看到一個地王產(chǎn)生以后，整個樓面的價格就3萬多了，原來蓋的那些兩萬多的蹭蹭蹭都上去了。

　　主持人：

　　就像順義這塊地一樣，雖然這塊地被收回了，但是周邊在售的房子價格都上去了。

　　王錫鋅：

　　對，它的價格讓你有了預(yù)期。所以，如果有一種共同利益關(guān)系的話，企業(yè)與企業(yè)之間的合謀完全是有可能發(fā)生的。

　　主持人：

　　這是一種可能性。

　　王錫鋅：

　　第二種情形，有的研究專家指出是一種銀行和企業(yè)之間的合謀。這種銀行和企業(yè)之間的合謀，如果說在很多企業(yè)那是人們在猜測的話，也許我們在大龍整個股東這里面可以看到一些，我們看到首先大龍地產(chǎn)的控股關(guān)系，這里面控股關(guān)系首先有個國資背景；接下來我們看到10大股東里面，首先是中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行，接下來中銀國際、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司等等，這些其實都是地產(chǎn)公司的股東，企業(yè)和銀行的合謀在目前的這種拿地以及開發(fā)的過程中非常重要。就像我們看到，大龍它自己的賬面資本，現(xiàn)金大概是3個多億，它要吃下50個億靠什么？一定要靠銀行貸款、一定靠資本運作、靠融資。銀行和企業(yè)的這種合謀是推動地王憑信的一個很重要的原因。

　　主持人：

　　我們必須得強調(diào)這只是我們根據(jù)專家的觀點來分析出的幾種可能性，不是一個定論。還有一個重要的可能性您還沒有講到。

　　王錫鋅：

　　可能就是政企之間的合謀。我們看到在一些地方政府對土地財政的確是有一定的依賴程度，很顯然如果把地價抬高，土地的出讓收益就會增大，如何讓地價提高？地王會起到一個很好的推動作用。

　　主持人：

　　依據(jù)什么樣的事實來分析得出這樣的一個結(jié)論呢？有沒有什么樣的例子可以證明呢？

　　王錫鋅：

　　首先地王對地價的拉動作用完全是可以有一個很簡單的邏輯。如果說一個地王出現(xiàn)以后，對周邊直接帶動的是地價、直接帶動的是房價，人們對接下來地價的預(yù)期又會拉高，所以它有一個邏輯關(guān)系。如果我們從實際的來看，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的合謀，其實我們可以看到廣渠路15號地塊，這個地塊當(dāng)時一度也是一個地王，但是地王拿下以后，拿地的企業(yè)遲遲不能開發(fā)，最后找到了很多的理由，這種所謂合理的原因。最后導(dǎo)致的是，為了這一個地塊的開發(fā)專門調(diào)整了規(guī)劃，使得建筑樓層能夠增高20米，這樣就可以使得開發(fā)商獲取更多的利益。

　　主持人：

　　因為它核算了，如果按照它原有的規(guī)劃，按照它的拍賣價格，它可能是掙不了錢的，所以要求改規(guī)劃讓它能夠有一部分的收益。在拍的時候，作為一個在核算上應(yīng)該非常精細(xì)的一個企業(yè)來講，它事先沒有預(yù)見到嗎？為什么敢于拿那樣的價格去拿地呢？

　　王錫鋅：

　　如果真的存在這樣一種預(yù)見的話，只能說當(dāng)時它預(yù)見到了，但是它同時也知道，當(dāng)時這樣的一種核算在未來是可以調(diào)整的。事實上，在這里這種政和企的合謀，不僅僅表現(xiàn)在有這種直接的讓步和調(diào)整，我們的許多政策還表現(xiàn)在，比如說拍地違約的風(fēng)險相對來說比較低，或者說違約成本比較低。購地款首先是押金，有一個首付，首付現(xiàn)在提高以后也就是3個月內(nèi)50%，在以前這個比例是更低的。如果說我拍了地，我不能夠要了或者我買不起了，這時候最多損失的就是一個訂金，如果我在那個過程中能夠拖延，地價升高了我可以出手。所以在這里面包括對囤地打擊，我們原來一直有政策，但是政策的落實還有待去強化。

　　主持人：

　　另外還有，您看去年北京11個地王的產(chǎn)生，其中一半都是央企或者是國企的背景，這是值得注意的一點。因為有人描述過，在拍賣現(xiàn)場如果是民企的，它每拿一個價格都會很緊張，下面一步揭不揭開它會去計算，但是很多國企參加……