91天天操,91在线高清,一本一道波多野结衣一区二区,深夜视频在线

　　編者按：1月20日，8位學(xué)者獲邀參加國(guó)務(wù)院法制辦再次組織的座談會(huì)，討論的條例草案名稱(chēng)也由去年12月16日的《國(guó)有土地上房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例》，更名為《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》。與會(huì)專(zhuān)家透露，即將取代《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的新條例草案中，“拆遷”的概念即將成為歷史，并由“搬遷”的概念取代。草案不含非公共利益征收，強(qiáng)調(diào)因“公共利益”征收搬遷，這意味著中國(guó)的土地征收管理有了“實(shí)質(zhì)性”的變化。據(jù)悉，新條例草案最快會(huì)在春節(jié)前向社會(huì)公眾征求意見(jiàn)。

　　為此，本報(bào)編發(fā)一組關(guān)于國(guó)外土地征收管理的系列稿件，以供參考。

　　美國(guó) 有事法庭見(jiàn)

　　司法的嚴(yán)謹(jǐn)，使得美國(guó)地方政府在動(dòng)用拆遷特權(quán)問(wèn)題上非常謹(jǐn)慎，而民眾也會(huì)更多地考慮到公共利益。

　　“I will see you in the court(我將在法庭上見(jiàn)你)�！惫┞氂诿绹�(guó)一家民間法律機(jī)構(gòu)的希爾說(shuō)，美國(guó)人在碰到不能調(diào)和的矛盾時(shí)，通常會(huì)把這句話甩給對(duì)方，因?yàn)樗麄冎�道法庭永遠(yuǎn)是中立的，在那里矛盾將會(huì)得到妥善解決。希爾多年來(lái)一直關(guān)注政府在拆遷中的作為。在希爾看來(lái)，懂得兼顧對(duì)方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。

　　按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

　　在美國(guó)，各個(gè)行業(yè)都有一個(gè)“公平市場(chǎng)價(jià)格”。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個(gè)價(jià)格，作為補(bǔ)償拆遷戶的標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　私人開(kāi)發(fā)商如果想在一塊土地上搞開(kāi)發(fā)，就需要事先購(gòu)買(mǎi)這片土地，包括這里住戶的房產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是，開(kāi)發(fā)商必須給予拆遷者一個(gè)合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雙方以公平市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見(jiàn)”。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，政府征地的情況就比較復(fù)雜，因?yàn)檫@涉及到公眾利益與個(gè)人利益孰輕孰重的問(wèn)題。美國(guó)是一個(gè)強(qiáng)調(diào)與保護(hù)個(gè)人利益的國(guó)家，但對(duì)公眾利益也不能不管不顧。美國(guó)相關(guān)法律規(guī)定：政府無(wú)權(quán)征收個(gè)人土地和財(cái)產(chǎn)，除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標(biāo)準(zhǔn)，也是以公平市場(chǎng)價(jià)格為參考。

　　如果當(dāng)事雙方不能就合理補(bǔ)償達(dá)成一致，還可以走司法程序。

　　公私都擺平

　　那些“希爾們”無(wú)法獲勝的動(dòng)遷官司，結(jié)局通常是美國(guó)政府強(qiáng)制性拆遷。但在最高法院作出決定前，普通居民可以對(duì)政府特權(quán)及規(guī)定作出挑戰(zhàn)。

　　美國(guó)各個(gè)州均制定了不同版本的“重要空間法”及動(dòng)遷細(xì)節(jié)和補(bǔ)償辦法，賦予政府因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)防等公益事業(yè)進(jìn)行征地的特權(quán)。希爾贊同這些，但是對(duì)地方政府因經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)而動(dòng)用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑，其中的關(guān)鍵在于“公共利益”和“合理賠償”的標(biāo)準(zhǔn)難以確定。

　　康涅狄格州的一個(gè)城市因軍事基地被關(guān)閉，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)迅速蕭條。為扭轉(zhuǎn)局面，政府打算在原軍事基地建設(shè)公園。然而，一些被涉及到的私有土地?fù)碛姓叻磳?duì)動(dòng)遷，無(wú)論政府給多少補(bǔ)償金他們都不搬，“合理補(bǔ)償”不好確定。動(dòng)遷戶還一紙?jiān)V狀把政府告到了法院。官司打到美國(guó)最高法院后，9個(gè)大法官以謹(jǐn)慎的“5∶4”裁決駁回動(dòng)遷戶的上訴，支持當(dāng)?shù)卣�府�?qiáng)制性拆遷。

　　法官們的謹(jǐn)慎，反映了美國(guó)司法努力在公私之間尋求一種平衡。而總的來(lái)看，美國(guó)地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中也各有輸贏，這在一定程度上使政府在動(dòng)用拆遷特權(quán)問(wèn)題上更加謹(jǐn)慎，而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。

　　韓國(guó) 談判路漫漫

　　韓國(guó)有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律，比較重要的是《城市開(kāi)發(fā)法》和《土地補(bǔ)償法》，其中對(duì)土地征用補(bǔ)償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公司想購(gòu)買(mǎi)并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，那么，一場(chǎng)漫長(zhǎng)的談判就開(kāi)始了。

　　補(bǔ)償嚇退開(kāi)發(fā)商

　　首先，要由雙方認(rèn)可的中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)格作出基本評(píng)估，以此為基礎(chǔ)，雙方開(kāi)始討價(jià)還價(jià)，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹(shù)木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過(guò)一層沙子，然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計(jì)入補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。

　　如果是連片開(kāi)發(fā)，居民們第一件事不是收拾東西準(zhǔn)備搬家，而是走家串戶成立“拆遷對(duì)策委員會(huì)”，以群體的名義維權(quán)。他們的原則是：一草一木都要付錢(qián)，拆遷的結(jié)果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來(lái)，拆遷費(fèi)用十分驚人。因此在韓國(guó)，很少能看到像中國(guó)一樣成群連片的舊區(qū)改造。

　　這樣，私營(yíng)企業(yè)拆遷開(kāi)發(fā)住宅，要么提供的補(bǔ)償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項(xiàng)目，發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)很少。

　　“釘子戶”不搬有理

　　在韓國(guó)，存在紛爭(zhēng)比較多的是公營(yíng)事業(yè)征用土地，如修建城市鐵路、高速公路等。按韓國(guó)媒體的說(shuō)法，公營(yíng)事業(yè)征地，經(jīng)常發(fā)生“物理沖突”，也就是肢體沖突，即居民與警察發(fā)生暴力打斗。比較著名的案例是韓國(guó)政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地遭到當(dāng)?shù)鼐用竦谋┝Φ挚�，多次發(fā)生流血事件，令韓國(guó)政府頭疼不已，從總統(tǒng)到總理多次現(xiàn)場(chǎng)辦公，但居民堅(jiān)決不讓步，最后，不得不宣布建設(shè)計(jì)劃推遲4-5年，也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)的政府已經(jīng)承認(rèn)無(wú)能為力，把包袱丟給下屆政府了。

　　據(jù)悉，韓國(guó)也有最牛的“釘子戶”。數(shù)年前，京畿道內(nèi)一公司成片開(kāi)發(fā)，遇到一房主，對(duì)祖業(yè)極為熱愛(ài)，堅(jiān)決不賣(mài)房子。不是給多少錢(qián)才合理的問(wèn)題，而是不管給多少錢(qián)都不賣(mài)。此住戶四周的房子全部出賣(mài)了，該公司也啟動(dòng)了工程，但這一家挺了下來(lái)。該公司毫無(wú)辦法，最后只好用大樓把這一家圍了起來(lái)，成為京畿道一景。

　　印度 相當(dāng)于“圈地”

　　“征地”是近幾年才經(jīng)常見(jiàn)諸印度報(bào)端的字眼。自從印度政府推出“特別經(jīng)濟(jì)區(qū)”政策，需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后，由征地引起的糾紛越來(lái)越多。

　　一聽(tīng)到征地拆遷糾紛立即想到的是價(jià)錢(qián)問(wèn)題，在印度，錢(qián)不是最主要的誘因。在西孟加拉邦的幾個(gè)征地糾紛里，政府其實(shí)提出了相當(dāng)合理的賠償方案，比如，在信格爾，1英畝一年收獲一季的農(nóng)田賠償85萬(wàn)盧比(即1公頃4.6萬(wàn)美元)；1英畝一年收獲兩季以上的土地賠償115萬(wàn)盧比(即1公頃6.3萬(wàn)美元)。

　　在印度，反對(duì)政府征購(gòu)?fù)恋氐耐�往不是真正的土地所有者。土地私有化使得大量農(nóng)田集中在地主手中，他們擁有土地卻不自己耕種。比起日益微薄的田租，巨額的政府賠償顯然更有吸引力，這也正是盡管抗議聲浪不斷升級(jí)，征地計(jì)劃卻依然能順利進(jìn)行的原因。信格爾的一位地主曾經(jīng)對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w說(shuō)：“我們應(yīng)該把塔塔集團(tuán)老板的照片供起來(lái)，因?yàn)樗�要�?lái)建廠，這里的地價(jià)漲了一倍�！�

　　真正堅(jiān)定的抗議者來(lái)自租賃土地耕種的佃農(nóng)和擁有少量土地的自耕農(nóng)，一旦失去土地，他們就失去了謀生的手段。盡管政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)工業(yè)園區(qū)和工廠建成之后將解決大批當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)，但這些村民仍然充滿懷疑和抗拒。

　　在印度政治評(píng)論家阿穆?tīng)杹啞じ使爬�看�?lái)，印度目前此起彼伏的征地糾紛好比英國(guó)工業(yè)革命時(shí)期的“圈地運(yùn)動(dòng)”，“這是一個(gè)國(guó)家從農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)型無(wú)法避免的沖突，但是在印度，各種政治勢(shì)力都想借此機(jī)會(huì)打擊對(duì)手，壯大自己，因此沖突被擴(kuò)大了”。