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　　高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，“地王”屢被刷新，“地王”效應(yīng)在短期內(nèi)被放大。這是當(dāng)下樓市的一大特點(diǎn)。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士及購(gòu)房者的觀(guān)點(diǎn)是：“地王”推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲。他們甚至認(rèn)為，“地王”頻現(xiàn)的區(qū)域，房?jī)r(jià)肯定會(huì)爆發(fā)性地增長(zhǎng)。

　　但是，記者對(duì)北京近年來(lái)多個(gè)“地王”樓盤(pán)的銷(xiāo)售軌跡調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“地王”并不能對(duì)房?jī)r(jià)上漲起決定作用，只是在短期內(nèi)會(huì)提高購(gòu)房者對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的預(yù)期。而區(qū)域房?jī)r(jià)的變化更重要的是與供求關(guān)系及樓市整體大勢(shì)緊密相關(guān)。

　　多個(gè)“地王”樓盤(pán)售價(jià)與區(qū)域持平

　　所謂“地王”，要么是總價(jià)高，要么是單價(jià)高。自2005年以來(lái)，北京出現(xiàn)了多塊市級(jí)地王或區(qū)域地王，紀(jì)錄屢被刷新。“地王”們的出現(xiàn)，和當(dāng)時(shí)北京樓市土地爭(zhēng)奪的激烈程度有關(guān)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，從2005年8月華潤(rùn)置地奪得清河地王開(kāi)始，到今年7月廣渠路15號(hào)成交，北京出現(xiàn)20多塊市級(jí)或區(qū)域“地王”。除今年拍出的6塊“地王”外，此前的20多個(gè)“地王”至今僅約70%開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，其他的或是在“曬太陽(yáng)”，或在準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)中。尚未開(kāi)盤(pán)的“地王”主要是當(dāng)時(shí)“面粉”太貴，短期內(nèi)無(wú)法或不愿意生產(chǎn)“面包”。而已開(kāi)盤(pán)的“地王”樓盤(pán)，其開(kāi)盤(pán)價(jià)格基本和區(qū)域房?jī)r(jià)持平，有的甚至低于區(qū)域均價(jià)。

　　2005年因高總價(jià)“稱(chēng)王”的華潤(rùn)橡樹(shù)灣地塊，拿地時(shí)樓面地價(jià)約3600元/平米，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)8500元/平米，其時(shí)區(qū)域房?jī)r(jià)集中在8000元/平米左右，兩者基本持平。即使是在一輪波動(dòng)后，目前華潤(rùn)橡樹(shù)灣的售價(jià)也基本和區(qū)域價(jià)格持平，并未成為區(qū)域的領(lǐng)跑者。

　　此外，2008年北京“單價(jià)地王”中鐵置業(yè)翰庭地塊，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)為14750元/平米，今年7月入市時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)25000元/平米，但區(qū)域均價(jià)在21000元—26000元/平米。

　　記者對(duì)北京高價(jià)地的開(kāi)盤(pán)情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了有少數(shù)地塊的開(kāi)盤(pán)價(jià)略高于區(qū)域均價(jià)外，多數(shù)樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)以及此后的售價(jià)，均并非區(qū)域房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者，其價(jià)格變化均隨著區(qū)域整體價(jià)格的大勢(shì)而變化。

　　短期內(nèi)供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期則看大勢(shì)

　　昨日，多個(gè)業(yè)內(nèi)人士以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)記者表示，“地王”在一定程度上提高的是心理預(yù)期，而周邊的房?jī)r(jià)是否能持續(xù)上漲，則需要看北京樓市的整體大勢(shì)。

　　7月，廣渠路15號(hào)競(jìng)拍聲剛落，周邊樓盤(pán)的業(yè)主立馬提高了二手房?jī)r(jià)。多家經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，7月底該區(qū)域二手房的報(bào)價(jià)猛漲，多個(gè)小業(yè)主的報(bào)價(jià)高達(dá)2.8萬(wàn)—3萬(wàn)元/平米，不過(guò)并沒(méi)有順利成交。目前，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格約在2.5萬(wàn)元/平米�！啊�地王’出現(xiàn)，周邊房?jī)r(jià)高漲是心理預(yù)期。能否被購(gòu)房者接受，還需要看市場(chǎng)大勢(shì)�！毖攀乐脴I(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁宮鐵軍指出。

　　“短期內(nèi)供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期則是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)整體大勢(shì)及樓市的整體走勢(shì)決定房?jī)r(jià)。”中國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)研究中心主任徐傳諶教授表示，如果購(gòu)房者根據(jù)哪里出現(xiàn)“地王”就預(yù)期哪里必然大漲而購(gòu)買(mǎi)，是有風(fēng)險(xiǎn)的。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也表示，目前的房?jī)r(jià)很少是成本定價(jià)法，多數(shù)是參考對(duì)比后定價(jià)。因此，“地王”開(kāi)盤(pán)時(shí)，其定價(jià)參照的是周邊在售樓盤(pán)和區(qū)域均價(jià)�！叭绻麅r(jià)格定得高，就賣(mài)不出去。這也是為什么‘地王’樓盤(pán)不敢高價(jià)開(kāi)盤(pán)的主要原因�！崩钗慕苓M(jìn)一步說(shuō)，在“曬太陽(yáng)”的“地王”也正說(shuō)明“地王”是無(wú)法撼動(dòng)區(qū)域價(jià)格的，它們?cè)诘戎苓叿績(jī)r(jià)漲起來(lái)。

　　宮鐵軍表示，幾年來(lái)不僅“地王”樓盤(pán)的售價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲，北京很多樓盤(pán)都出現(xiàn)了上漲，個(gè)別漲幅甚至超過(guò)“地王”樓盤(pán)。“2008年整體大勢(shì)不好時(shí)，那些‘地王’樓盤(pán)都是采取低于區(qū)域均價(jià)開(kāi)盤(pán)的�！�