房企去年利潤增長驚人
記者發(fā)現(xiàn)，這些股價(jià)暴漲而后又暴跌的企業(yè)，大多擁有大量的廉價(jià)土地儲備，而且去年業(yè)績出現(xiàn)跨越式增長。如萬科董事長王石近日在博客上透露，2006年度萬科繳稅249426萬元，比2005年增加11.08億元，上升80%。稅款增加的因素是銷售收入和利潤的增長。
如果按照2004年萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤8.78億元、繳納稅款8.02億元，2005年萬科的凈利潤為13.5億元、繳納稅款13.2億元的情況來推斷，則2006年萬科凈利潤約在25億元左右，同比增長85%。截至1月中旬，25家機(jī)構(gòu)對萬科2007年財(cái)政年度的平均預(yù)測凈利潤為接近26億元，將比上一年再增加0.9%。而萬科去年的土地儲備增長超過1500萬平方米，僅其一至三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的低價(jià)地塊。
一日股價(jià)急升5元而后又急跌4元的保利地產(chǎn)，也同樣在去年出現(xiàn)規(guī)模猛增。截至1月10日，15家機(jī)構(gòu)對保利地產(chǎn)2006年財(cái)政年度的平均預(yù)測凈利潤約8.7億元。而2005年保利地產(chǎn)的凈利潤為4.07億元。估計(jì)同比增加114%。其在上市的5個(gè)月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價(jià)土地。
韜晦已久的珠江實(shí)業(yè)在1月16日漲停，也主要受惠于其業(yè)績增長。由于其經(jīng)營的廣州商業(yè)項(xiàng)目盈利可觀，以及去年銷售多個(gè)早年拿下的地塊開始啟動，截至去年12月底3家機(jī)構(gòu)對珠江實(shí)業(yè)2006年度業(yè)績的平均預(yù)測凈利潤約1億元。而該公司2005年凈利潤，1820萬元，相比上年同期增長450%，成為上市房企中利潤增長幅度最大的一家。
此外急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等，也是在內(nèi)地一線城市擁有不少早年買下的低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地儲備。而且去年受益于銷售及利潤增長，而出現(xiàn)業(yè)績提升。
企業(yè)表示已有計(jì)提準(zhǔn)備
不過，在《通知》出臺后，萬科、泛海建設(shè)、招商地產(chǎn)等上市房企迅速于1月18日發(fā)布公告，指出該政策對公司日后發(fā)展并無沖擊。其中萬科公告表示，萬科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅，并按相關(guān)規(guī)則，在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的成本預(yù)提，同時(shí)還在新項(xiàng)目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%~65%的預(yù)期將不受上述影響。在發(fā)展方向方面，萬科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較少。
萬科集團(tuán)辦公室主任譚華杰表示，萬科所有的決策都是在準(zhǔn)備應(yīng)對長期宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上確立的，而且對于此次土地增值稅的增加，在此前的財(cái)務(wù)報(bào)表上已有預(yù)提準(zhǔn)備。至于2006年通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的土地，在轉(zhuǎn)讓過程中也計(jì)算了部分土地增值稅的成本。預(yù)計(jì)此政策出臺，對萬科的年度利潤表現(xiàn)影響不大。此前據(jù)媒體報(bào)道，萬科從2004年起即開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004至2006三年，萬科提留的準(zhǔn)備金從4000萬元提高到9000萬元，再提高到3個(gè)億。
至于在香港上市的富力地產(chǎn)以及合生創(chuàng)展的媒體負(fù)責(zé)人，則對記者表示在2005年籌備上市初期已經(jīng)對可能會有的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了預(yù)防，對于部分稅費(fèi)增加部分進(jìn)行了預(yù)提。但這一政策的具體影響目前尚未能正式評估。
國泰君安1月初對內(nèi)地房地產(chǎn)股的研究報(bào)告表示，主流上市公司2007年凈利潤將平均可以保持38%高增長。其中，如萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中華企業(yè)、金地集團(tuán)等主流開發(fā)商未來幾年將保持開發(fā)節(jié)奏加快的趨勢，而且在一線城市開發(fā)比重將加大。如中糧地產(chǎn)等央企則在根據(jù)國資委規(guī)劃做管理層激勵(lì)。萬科和深振業(yè)完成管理層激勵(lì)后業(yè)績、市值和股價(jià)表現(xiàn)已經(jīng)證明，因此未來老牌央企國企的管理層激勵(lì)將促進(jìn)公司業(yè)績增長，大股東資產(chǎn)注入和管理層激勵(lì)完成將在未來促進(jìn)上市公司充分釋放業(yè)績。
銀河證券則在近期有研究報(bào)告指出，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣、人民幣升值預(yù)期和趨勢深化，包括普通住房在內(nèi)的消費(fèi)需求是擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)。雖然行業(yè)發(fā)展規(guī)范進(jìn)一步加大，但房地產(chǎn)行業(yè)景氣向下的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。重點(diǎn)公司基本擁有較大規(guī)模的預(yù)售房款等待竣工結(jié)算，或有受加息影響較小的出租物業(yè)作為支持，今明兩年的業(yè)績很難受到目前加息或銀根緊縮等調(diào)控政策的負(fù)面影響。因此，盡管短期內(nèi)行業(yè)和板塊可能會有沖擊，但仍然維持增持的行業(yè)投資評級。
(來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者：吳曉波）
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