房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)、小戶(hù)型成主流
雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的開(kāi)發(fā)商很多信心，但這種信心顯然將在未來(lái)隨著大家的爭(zhēng)相進(jìn)入而改變�！爱�(dāng)大家都關(guān)注二、三線城市時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也就隨之而來(lái)了。”范小沖告訴記者，2001年陽(yáng)光100去濟(jì)南、天津等地尋求發(fā)展時(shí)，當(dāng)?shù)卣憩F(xiàn)得非常歡迎，積極從土地、招商政策等方面給予企業(yè)最大的支持。但現(xiàn)在，政府的態(tài)度不再像過(guò)去那么積極，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。
“去二、三線城市‘開(kāi)疆拓土’的開(kāi)發(fā)商越多，其地價(jià)上漲的速度也就越快，成本增加，房?jī)r(jià)必然呈上漲趨勢(shì)。”此前已經(jīng)在唐山、天津等地代理銷(xiāo)售多個(gè)項(xiàng)目的北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逶诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，外地開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫氐某杀究隙〞?huì)高于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商。據(jù)媒體報(bào)道，2005年天津外地開(kāi)發(fā)商所獲土地面積占總成交面積的15%，但交易金額卻占總交易金額的40%。“外地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本高，所以必須做高端物業(yè)，否則根本不具備競(jìng)爭(zhēng)力。”楊少峰告訴記者，品質(zhì)提升后，房?jī)r(jià)必須要有合理的上漲空間。
與此同時(shí)，小戶(hù)型在2007年將是二、三線城市的主流需求�！拔覀冏罱谀蠈幒土蓍_(kāi)盤(pán)的兩個(gè)新項(xiàng)目中，小戶(hù)型賣(mài)得特別火。”范小沖表示，小戶(hù)型永遠(yuǎn)是市場(chǎng)中賣(mài)得最好的。與范小沖持有同樣理論的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)，楊少峰認(rèn)為，任何城市，購(gòu)房人群基本是“金字塔”型，也就是對(duì)低總價(jià)、小戶(hù)型需求量最大的普通消費(fèi)者占多數(shù)�！拔以谔粕酱淼囊粋�(gè)項(xiàng)目，早上八點(diǎn)半開(kāi)盤(pán)，但到了10點(diǎn)半時(shí)三百多套小戶(hù)型基本全部賣(mài)完了�！睏钌俜逭f(shuō)，新的宏觀調(diào)控政策要求90平方米以下戶(hù)型占70%，這預(yù)示著以后小戶(hù)型將成為市場(chǎng)主流�！坝腥藫�(dān)心這樣小戶(hù)型會(huì)過(guò)剩，其實(shí)根本不可能，因?yàn)楣⿷?yīng)在短期內(nèi)還無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。”
不可避免的市場(chǎng)洗牌
事實(shí)上，當(dāng)從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)進(jìn)入二、三線城市的品牌開(kāi)發(fā)商在尋求商機(jī)的同時(shí)，也給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的震動(dòng)，洗牌是不可避免的�！巴獾亻_(kāi)發(fā)商在適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的同時(shí)，以雄厚的資金、先進(jìn)的理念以及成熟的管理模式全面沖擊著當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰谋本╅_(kāi)發(fā)商告訴記者，二、三線城市有部分開(kāi)發(fā)商并不是真正的開(kāi)發(fā)商，而是投機(jī)商�！拔以谝粋�(gè)三線城市遇到一個(gè)開(kāi)發(fā)商，其拿到了一個(gè)160畝的大項(xiàng)目，但手上的自有資金卻只有3000萬(wàn)元。”該人士表示，像這種開(kāi)發(fā)商資金鏈隨時(shí)都會(huì)斷裂。
“隨著政策越來(lái)越嚴(yán)，再加上很多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，實(shí)力小、規(guī)模小的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商遲早要被淘汰出市場(chǎng)�！睏钌俜逯赋�，現(xiàn)在有一些二、三線的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已經(jīng)明顯感覺(jué)到了品牌開(kāi)發(fā)商帶給他們的壓力。
但與當(dāng)?shù)匦∫?guī)模開(kāi)發(fā)商被淘汰出市場(chǎng)一樣，拓展二、三線城市同樣也會(huì)給品牌開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一些管理上的難題和風(fēng)險(xiǎn)。2006年9月6日，路勁基建(1098.HK)于聯(lián)交所發(fā)布公告，路勁基建與順馳集團(tuán)業(yè)已簽署框架協(xié)議。孫宏斌以12.8億元的資金，出讓了順馳中國(guó)55%的股權(quán)，基本失去了順馳的控制權(quán)。“如果沒(méi)有宏觀調(diào)控，你想想順馳現(xiàn)在什么樣？”這是此前孫宏斌的肺腑之言，但現(xiàn)實(shí)卻是沒(méi)有“如果”，或許其他地產(chǎn)商要感謝順馳為他們提供了最為現(xiàn)實(shí)的“案例”以供警示。
“進(jìn)軍二、三線城市的商機(jī)人人都能看得到，但并不是人人都能賺得到錢(qián)。房地產(chǎn)企業(yè)只有將自身成熟的戰(zhàn)略模式、管理和品牌，與資本市場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，才能完成從機(jī)會(huì)到價(jià)值的轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)量級(jí)的躍升�！�2007年，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)是一個(gè)熱鬧的市場(chǎng)。（周雪松 王小霞）
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