瓶頸三
管理難、選址難
保障類(lèi)住房不僅需要地方政府貼補(bǔ)大量資金，前期的選址，后續(xù)的銷(xiāo)售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動(dòng)保障類(lèi)住房建設(shè)的積極性。
典型的例子是各地廉租房的落實(shí)問(wèn)題�！半m然有制度，但各地實(shí)際大力建設(shè)的廉租房不多。所以即便有資金都用不上�！币晃还e金政策專(zhuān)家介紹，“主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補(bǔ)貼，來(lái)代替實(shí)物補(bǔ)貼。”
在一些城市反映的保障類(lèi)住房建設(shè)難題中，建在哪里是又一個(gè)矛盾焦點(diǎn)�！敖�(jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū)，市民因郊區(qū)位置遠(yuǎn)，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔(dān)則比較困難。也不情愿�！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示。
“應(yīng)該吸取上�！畠蓚�(gè)1000萬(wàn)’的教訓(xùn)，一時(shí)貪多未必符合市場(chǎng)規(guī)律�！睂�(zhuān)家稱。去年3月，為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，上海提出一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)平方米配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房。時(shí)隔一年，該工程已經(jīng)悄然不提。知情人士稱，主要原因是大量保障類(lèi)房源集中供應(yīng)，位置又偏遠(yuǎn)。配套、交通、居住習(xí)慣等問(wèn)題讓一些動(dòng)拆遷人不愿意購(gòu)買(mǎi)這些配套房，導(dǎo)致了一定的空置，且對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格形成壓力。
瓶頸四
申購(gòu)條件是最大技術(shù)難關(guān)
如果說(shuō)資金、土地、管理、選址等還都是可以通過(guò)地方政府行政決心的扭轉(zhuǎn)來(lái)解決的問(wèn)題，那么保障類(lèi)住房的申購(gòu)條件的制定和審核，就是技術(shù)性更強(qiáng)的一道難關(guān)，并可能直接影響政策實(shí)施效果和輿論評(píng)價(jià)。
經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。當(dāng)年，北京等地建經(jīng)濟(jì)適用房的本意就是對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲情況下為大量低收入家庭提供住房保障，尤其是對(duì)舊城動(dòng)拆遷居民的住房進(jìn)行保障。
但是隨著操作過(guò)程中“對(duì)象失控，面積失控，價(jià)格失控”，一些經(jīng)濟(jì)適用房排號(hào)難、審核松、富人化、投資多等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。這些怪現(xiàn)象正是經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)體制不健全，腐敗與投機(jī)共同操作的結(jié)果。
瓶頸五
“富了的窮人”如何退出？
當(dāng)富人買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，或住在經(jīng)濟(jì)適用房中的居民收入水平增加了，已經(jīng)不符合居住保障類(lèi)住房的標(biāo)準(zhǔn)，如何將退出的保障類(lèi)住房提供給其它的需求者？這一問(wèn)題已經(jīng)成為保障類(lèi)住房“退出機(jī)制”的討論核心。
9月底公示的北京住房建設(shè)規(guī)劃中首次提出建立經(jīng)濟(jì)適用房“體內(nèi)循環(huán)”模式，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市銷(xiāo)售，而由政府回購(gòu)。
中介機(jī)構(gòu)“我愛(ài)我家”研究認(rèn)為，將經(jīng)濟(jì)適用房“回購(gòu)”，出租給尚未符合廉租住房保障范疇而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)低收入群體，將會(huì)有效地解決“夾心層”群體住房困難問(wèn)題。
此前，盡管北京市規(guī)定已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年不得按市場(chǎng)價(jià)格出售，住滿5年出售須按成交額10%繳納綜合地價(jià)款。但是購(gòu)房人采用提前簽定臨時(shí)合同等做法，經(jīng)濟(jì)適用房提前上市銷(xiāo)售或高價(jià)出租的現(xiàn)象仍有發(fā)生，回購(gòu)機(jī)制能否奏效仍有待檢驗(yàn)。
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