很多北京的朋友都認(rèn)為，2008年之后北京的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，原因是奧運(yùn)會(huì)舉辦之后，北京的房地產(chǎn)缺乏炒作的題材了。筆者不想就此話題展開討論，奧運(yùn)會(huì)充其量只是影響當(dāng)前北京房?jī)r(jià)的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影響整個(gè)中國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素。我在此要討論的是人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響，從人口結(jié)構(gòu)的變化看，2008年之后的房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。
觸動(dòng)我將人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來的動(dòng)因是最近一次回鄉(xiāng)探親之行。
我每次回安徽老家時(shí)，都要去看望一下初中的老師，這所中學(xué)離我的老家只有1公里的路程，是本鄉(xiāng)所屬的初級(jí)中學(xué)，所有的學(xué)生都來自本鄉(xiāng)。記得上世紀(jì)80年代初，當(dāng)我上初中的時(shí)候，有三個(gè)年級(jí)，每個(gè)年級(jí)有兩個(gè)班，共約500人。由于條件的限制，教室小而簡(jiǎn)陋，每個(gè)班七八十名學(xué)生擠在一起，每當(dāng)課間休息，教室里總是塵土飛揚(yáng)。可見當(dāng)時(shí)學(xué)校的人氣之旺。
但這次返回母校時(shí)，眼前的景象讓我深感震驚。往日的喧囂被一片凄涼所替代，當(dāng)年有500名學(xué)生的學(xué)校如今只剩下100多名學(xué)生。據(jù)老師介紹，現(xiàn)在的學(xué)生越來越少，兩年前，鄉(xiāng)政府已經(jīng)決定把臨近的幾所初中合在一起，剩下的這100多名學(xué)生是最后一屆畢業(yè)班了，等這屆學(xué)生畢業(yè)之后，該學(xué)校就停止招生，我的母校將徹底關(guān)門了。往日的鈴聲將永遠(yuǎn)成為回憶。
母校的興衰促使我思考中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)的變化：和20年前相比，中國(guó)中學(xué)生占人口的比例在迅速下降，這和人口的計(jì)劃生育政策是直接相關(guān)的。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，我國(guó)的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。上世紀(jì)60、70年代人口高峰期出生的人在80年代正好處于上中學(xué)的年齡，因此，才有我上中學(xué)時(shí)擁擠的場(chǎng)面。由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，上世紀(jì)60、70年代出生人口的下一代比他們的父輩少了一半多。這就是我的母校出現(xiàn)“門前冷落”的最根本原因。
很顯然，人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致了學(xué)校生源的變化。同樣如此，人口結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響。
從一般規(guī)律來看，25—35歲是結(jié)婚的高峰，也是第一次購(gòu)房的最高峰。上世紀(jì)60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買房、結(jié)婚的高峰，如同我們當(dāng)年上學(xué)的情形一樣，這輩人不管干什么都會(huì)形成一股強(qiáng)大的沖擊波，買房當(dāng)然也是如此。這是導(dǎo)致2000年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的最根本原因。
但2008年之后，當(dāng)1978年出生的人口年齡超過30歲以上時(shí)，我國(guó)的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買房、結(jié)婚的高峰期了。2008年前后的人口結(jié)構(gòu)變化將非常明顯，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的最重要原因是邊際需求因素，當(dāng)邊際需求減少時(shí)，價(jià)格肯定會(huì)下跌。從這個(gè)角度看，2008年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正拐點(diǎn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)喧囂可能很快將會(huì)結(jié)束，如同曾經(jīng)十分熱鬧的我的母校一樣。
當(dāng)然，以上是單純從人口結(jié)構(gòu)變化的角度分析的，是假設(shè)其他因素不變的。其實(shí)，影響房地產(chǎn)的因素是很多的，如城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。筆者認(rèn)為，在眾多的影響因素中，最重要的可控因素就是城市化進(jìn)程，為了彌補(bǔ)人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利沖擊，我們可以通過加速城市化的方法來緩沖，這需要宏觀決策者的未雨綢繆，也需要企業(yè)家的高瞻遠(yuǎn)矚。
（來源：《人民日?qǐng)?bào)海外版》 作者：尹中立 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任）
