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社科院:房價(jià)深幅大調(diào)可能性不大 下半年有望回暖

　　《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》主編牛鳳瑞從學(xué)者的角度發(fā)表了對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的看法，他認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位，某種程度上中國的高房價(jià)是一種“共贏”的局面，高房價(jià)能進(jìn)行有效的資源配置，政府應(yīng)大膽放開房地產(chǎn)市場，價(jià)格交給市場。

　　在商品房開發(fā)、銷售的過程中，買房者、開發(fā)商、被拆遷居民或被占地農(nóng)民，以及地方政府，包括中央政府和各級政府，這四個(gè)方面的利益主體構(gòu)成了彼此依賴、環(huán)環(huán)相扣、沒有起點(diǎn)、沒有終點(diǎn)一損俱損、一榮俱榮的利益循環(huán)鏈。購房者通過支付較高的商品房價(jià)格，支付了包括開發(fā)商利潤、占地補(bǔ)償、政府稅費(fèi)在內(nèi)的商品房的開發(fā)全部成本。這樣滿足了自身的住房需求，開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)而獲得相應(yīng)的投資、利潤回報(bào)，被拆遷居民以改變自己原有的、熟悉的居住地，農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓土地而獲得相應(yīng)的拆遷和占地補(bǔ)償。政府則通過土地稅費(fèi)來獲得相應(yīng)的財(cái)政收入。

　　在這種情況下，房價(jià)較高，開發(fā)商因而獲得較高的投資回報(bào)，才有下一輪的更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，社會才有更多的住房有效供給。我們希望房價(jià)降下來，如果我們的開發(fā)商利潤薄的話，下一輪他的開發(fā)就要受到影響。這是一個(gè)循環(huán)。同時(shí)，拆遷戶和被占地農(nóng)民正是因?yàn)橛休^高的房價(jià)，他們才有可能獲得較高的補(bǔ)償，政府也才有可能有較高的開發(fā)稅費(fèi)收入或者土地財(cái)政。正是因?yàn)檎�府有了較高的土地收入，我們才有可能投資于更大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公共產(chǎn)品的供給，這樣對整個(gè)市民是受益的。這就是另外一個(gè)利益循環(huán)鏈。

　　這是一個(gè)共贏的利益循環(huán)鏈，起點(diǎn)就是房價(jià)高。當(dāng)然，房價(jià)過高，購房者支出大幅度增加，生活指數(shù)要上升，必然要求增加工資。用人單位、用人企業(yè)的用工成本要提高，同時(shí)它的利潤要攤薄，但一個(gè)城市企業(yè)的利益過度攤薄的時(shí)候，將弱化這個(gè)城市的經(jīng)商環(huán)境，降低這個(gè)城市的綜合競爭力。

　　這是一個(gè)一損俱損的利益鏈。房價(jià)過低，一方面會造成土地低效率或者浪費(fèi)性的占用；另一方面，開發(fā)商無利可圖，就不會有住房有效供給的大量增加。土地不能開發(fā)，被拆遷居民和占地農(nóng)民的土地升值收益就不能變現(xiàn)，最終的結(jié)果是買房的人有錢也買不到房，政府也就沒有能力進(jìn)行相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的供給。這樣的話，城市現(xiàn)代化的建設(shè)將造成停滯，這也是沒有贏家的利益鏈。