關(guān)鍵詞5：最激烈的話題——地王
地王頻繁誕生促漲樓價 土地“招拍掛”受到質(zhì)疑
在2007年廣州市中心土地資源稀缺的背景下，發(fā)展商一次又一次上演土地爭奪戰(zhàn)。在“僧多粥少”的情況下，價高者得的拍賣方式造成了眾多地王的誕生。
現(xiàn)狀 地王頻繁誕生 促使樓價瘋漲
據(jù)記者了解，今年廣州各大區(qū)域幾乎都產(chǎn)生過地王，最令業(yè)內(nèi)嘩然的是9月11日富力地產(chǎn)以總價1.8億元奪下白云區(qū)云祥路地塊，樓面地價18728元/平方米，高出底價五倍多，這在廣州聞所未聞。同一天，保利地產(chǎn)、大運實業(yè)也各自以高出底價兩倍多、高出底價三倍的價格拿下地王，讓業(yè)內(nèi)震驚。
在日前本報聯(lián)合焦點網(wǎng)的地王總結(jié)中，記者發(fā)現(xiàn)，廣州幾乎每個月都有地王誕生，甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，地王都讓發(fā)展商麻木了，尤其是今年9月誕生的地王尤其集中，當月也正是廣州樓價最高位、樓盤銷售形勢最好之時，因此不少發(fā)展商都認為廣州樓價的上漲空間仍然很大，只要手中有地，就有利潤可賺。
每次地王誕生都成為周邊樓盤升價的理由。富力地產(chǎn)奪下白云區(qū)云祥路“地王”之后，該區(qū)就有樓盤借機提價，有的提價幅度竟然高達近50%。在樓盤借助地王互相提高價格的同時，買家心理防線也徹底擊破。之前一些買家認為在宏觀調(diào)控下樓價會下跌，但看到地價、樓價卻在政策的作用下不斷攀高，認為再不買就錯失機會，因而紛紛入市。
風險 樓市一旦崩盤 地王將血本無歸
今年不斷拍出新地王，不少地產(chǎn)專家表示擔心。監(jiān)察部、國土資源部、建設部、財政部、審計署五部門聯(lián)合在8月份發(fā)出《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作的通知》，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，土地出讓若加強清理，一些目前市場上不規(guī)范的土地將被禁止出讓，不合法的土地將收回國有，政府再通過“招拍掛”等形式出讓，整體市場供應量可大幅增加。同時，一些不惜重金拍回地王并囤貨的開發(fā)商會面臨更大的壓力和風險。
有業(yè)內(nèi)人士認為，目前樓市拐點即將凸顯，不少樓盤正加大力度降價促銷，而一些發(fā)展商之前不惜重本拿下的地王一般將在明年下半年推出，一旦樓市整體進入下滑軌道，地王的利潤空間將大幅度壓縮，發(fā)展商有可能會血本無歸。
政府 從招拍掛出發(fā) 調(diào)控住宅供應
據(jù)悉，目前土地出讓方式為“招拍掛”，其設立本意在于促進土地供應市場化，使土地價格充分體現(xiàn)價值，減少房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源競爭中的非市場因素。但為何每次拍地都有地王誕生？每次地王誕生都有樓盤借機漲價？有專家對招拍掛的土地拍賣方式提出了質(zhì)疑。
合富輝煌集團市場研究部有關(guān)專家分析，由于政府是唯一土地供應主體，雖然“招拍掛”以市場化方式使城市土地價值得以體現(xiàn)，但并不構(gòu)成對土地供應的市場化調(diào)節(jié)。在住宅供求失衡、價格漲幅過快的現(xiàn)實下，“招拍掛”必須承擔調(diào)控住宅供應的作用。專家表示，調(diào)節(jié)供應有幾個環(huán)節(jié)，其一是通過擴大土地供應量增加住宅供應，其二是縮小新增住宅戶均面積增加住宅供應套數(shù)，其三是嚴格控制住宅開發(fā)周期確保特定時間住宅供應。
廣州市政府2007年頒布“穗七條”，承諾未來連續(xù)三年每年供應5平方公里土地，這相當于每年向市場供應1300萬平方米住宅。十一前夕，國土資源部強調(diào)要控制單宗土地供應規(guī)模、縮短土地開發(fā)周期、限制每宗地的開發(fā)建設時間不超過三年，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。土地出讓時對地塊開發(fā)情況相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行力度將決定整體市場調(diào)控效果。
如何防止地王頻頻產(chǎn)生？
對策一 限房價地塊平抑房價漲幅
近期拍出的花都、蘿崗、番禺和白云金沙洲的限房價地塊均緊貼著地王出現(xiàn)，對“地王”及周邊項目定價形成壓力，化解天價地王大幅推高樓價的可能性。另外，限價房的推出也有利于解決一部分中等收入者“夾心層”的住房問題，部分緩解從需求面帶來的房價上漲壓力。
對策二 未繳清出讓價款不得開發(fā)
今年10月政府出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》對土地價款交納方式做了修訂，新規(guī)強調(diào)未繳清全部土地出讓價款不得發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書，將對地價大幅度飆升起到抑制作用。
對策三 “密封”報價取代競拍
11月8日，上海地塊出讓中以現(xiàn)場書面“密封”報價取代舉牌競拍，目的在于穩(wěn)定整體土地價格，雖實際成果并不被人看好，但也說明了宏觀調(diào)控環(huán)境下地方政府對“招拍掛”制度的創(chuàng)新壓力。
對策四 肥瘦搭配盤活爛尾資源
廣州在年中拍出的9塊爛尾地采取了肥瘦搭配的方式，避免了非優(yōu)質(zhì)地塊無人問津的現(xiàn)象，有效盤活爛尾地資源增加住宅供應，這次拍賣還明確規(guī)定有閑置土地的發(fā)展商不能競買。（李東元 蘇華俊 羅莎琳）
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